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本刊记者/孙欣 钱付了，房归了别人，法院判决开发商返还购房人双倍房款。这一判决在北京还是首例。 北京，雍和大厦，面临北二环，西靠雍和宫，寸土寸金的地方。 每次从大厦东北角的工行门前经过，老郑就忍不住想：“这里应该是我的。”他好像看到自己的仪器整齐地摆放在店面里，顾客盈门。 这个门面房，老郑跟开发商已经斗争了4年。近日，东城法院的判决安慰了他，尽管房子要不回来了，但他获得双倍赔偿，这也是北京首例给予购房者双倍赔偿的案例。 被告已经提起上诉。老郑也不甘心：“我就想要房子！” 钱交了房没了 老郑是一家经营医药器材公司的老总，事业发展不错，他计划在北京建立长期根据地。在观察了一圈之后，他选定了北二环附近正在修建的雍和大厦(原名立骏大厦)。 间是2004年，雍和大厦因为资金问题几易其主，当时的开发商是广东过来的永利多房地产有限公司。因为老郑要的面积比较大，开发商给了相对优惠的价格：写字楼100200/平方米，门面房25000元/平方米。考虑到楼上开公司，楼下门面作为售卖医疗仪器的商店，老郑购买了1000多平方米的写字楼和230平方米的门面房，“门面房在东北角，那个位置好，面对二环”。 2004年5月21日，双方签订了《商业用房购买协议书》和《商品房购房合同》，协议书约定的是雍和大厦东楼一层东北角的建筑面积为230平方米的商业门面房一套，合同约定的是写字楼1000多平方米。当天，老郑就支付了95%的房款，其中门面房是546.25万元。约定其余款项待交房时再付清。 “当时我是第一批业主，可以说我这笔钱救活了它”，老郑说因为资金不足大厦当时已经停工，他毫无疑心地就把1000多万元打到了开发商的账上。 在签订合同的时候，售楼员特意跑到老郑的办公室请他签字，告诉他“就是办个手续，走个形式”，忙碌中的老郑一看厚厚的页码也打怵了，没有注意到日期有什么异常，写字楼为什么用合同，门面房又为什么用协议，就签了字。 “其实那时候他们就埋下陷阱了”，老郑后来分析。因为签订协议那天是5月21日，那上面有一条是“双方应在7日内再签订合同，否则就是违约，卖方有权另行出售，所收房款不予返还”，老郑不知道协议的最后期限开发商已经设定为5月21日。后来开发商根据这个说老郑违约了，支付的那些钱实际是定金，所以无权要房也无权要钱。 尽管当天老郑就交了房款的95%，开发商却再也没找他签过正式的合同，理由是“已经交了大部分房款，没必要再签合同”。老郑不疑有它，安心等着收房。 2005年5月1日，写字楼入住，但门面房没有消息。老郑的公司搬入大厦后，一直催要门面房。当时开发商把老郑定下的门面房作为售楼处，总说等等。“他们总是有理由，一直拖”。 可是售楼处搬走很久，开发商还是没有把房子交到老郑手里。直到2006年，老郑突然发现这个房子开始有人装修了，他很奇怪地到处打听，得知是工商银行买了这个房子，他开始意识到了问题的严重性。 在向上面有关部门和领导反映问题的同时，他又派出公司法务部的两三名员工一直去找开发商商量。这个时间的房价已经升到50000元/平方米。开发商说那个房子已经卖给银行了，可以给老郑调换到西边的门面房，因为西边不靠马路，相对偏僻，认为对自己经营不利的老郑坚决拒绝。开发商又提出可以把钱退给他，让他去别的地方买，可是因为自己的公司就在楼上，为便于管理才买了楼下门面房的老郑更是没有答应。事情就这样一天天拖下来了。 在距离诉讼有效期还剩数天的时候，忍无可忍的老郑终于把开发商告到法庭。 2007年5月21日，北京市东城区人民法院正式立案。 得了双倍赔偿 2007年5月起诉到2009年拿到判决，此案中间经历了三次庭审和多次调查。 在庭审中，因为双方对老郑购买门面房的位置、房号说法不一致，分歧很大，法官只好组织双方对大厦一楼进行现场勘验。老郑说东北角就是自己买的房子，开发商坚决不承认，说那房子2006年8月就出售给工商银行了，已经开始办房屋所有权变更手续。 法官又去北京市权属登记事务中心查询备案情况，结果显示一层东北角房屋已经出售。 2007年7月12日，开发商向法院提交证明，称大厦东楼商业用房仅剩四套，其中没有230平方米的房屋。 可是老郑明明掏了钱，协议后面售楼员也在空白处用钢笔明确填写了“具体面积位置见附图和估算的房屋面积”等内容，说明老郑买房的事情确实存在。 那么，老郑买的房子哪儿去了？ 根据法院的调查，认定老郑购买的房屋就是大厦一楼东北角的商业用房。而开发商在双方发生争执后，仍将该位置房屋出卖给工商银行，导致无法向老郑交付房屋，合同无法实现。同时，尽管协议约定7日内签订合同，可是又将7日内的最后日期明确为签约当日，导致合同内容互相矛盾。所以老郑提出的解除合同，返还已付房款及利息，并由被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，得到法院支持。 老郑还提出，因为房屋地理位置好，这几年租金就得几百万元，希望对方给予赔偿。但是法院认为，“原告在被告未交付房屋的情况下对外出租，应预见合同可能无法履行，并应积极采取措施防止损失扩大，因此，原告对于预期租金的损失存在过错”，没有支持这项请求。 老郑透露，庭审期间，法官多次希望双方调解解决，可是老郑只想要房子，“就在我公司楼下，这样的房子我到哪里去找？”在房子已经卖出的情况下，对方也无法可想。在法官的劝说下，老郑勉强同意了双倍赔偿的方案。 近日，东城区法院依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决：被告返还原告购房款、利息和赔偿款共1100多万元。 商品房就是商品 因为这是北京市首例开发商因一房两卖被判双倍赔偿的案件，马上引起媒体关注，但是法官以“头一个，自己心里也没底”为由拒绝接受任何采访。 目前，被告已经提起上诉，案件还在进一步审理中。 “我占理，不怕”，得知对方上诉的消息，老郑没有丝毫担心，他笑嘻嘻地告诉记者，“就这我还感觉自己亏了呢，才不怕他上诉呢”。 记者致电雍和大厦售楼处时，对方说：“房子全部卖完！”记者看到，该房历史最高价是60000元/平方米。 其实，在北京之前，已经陆续有其他地方法院作出过类似判例。 据《人民法院报》报道：福建某公司将一套44.79平方米小户型单元房的产权登记给林女士，在收取26.95万元购房款后，向林女士出具了收据。3天后，林女士签订了《商品房买卖合同》。此后，林女士多次要求交房，却被以种种理由拒绝。经过查证，林女士惊诧地发现，自己买的房子竟早被开发商偷偷转售他人。后来，法院判决：开发商退还原告购房本金26.95万元，同时赔偿经济损失26.95万元。 “法官判得对呀，我支持！”全国人大法工委民法室巡视员，《消费者权益保护法》的主要起草人之一何山对这些案子表现出浓厚的兴趣。他说尽管“消法”把商品房纳入“商品”行列，照样适用“双倍赔偿”的第49条，可是推行下去并不顺利。后来《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》公布，第8条明确规定“一房二卖双倍赔偿”后才陆续有了判例，所以他称赞这个司法解释“是我见过的最好的司法解释”。 对于有传言正拟修改的“消法”打算把房屋划出商品的行列，因为“价值太大，不适合双倍赔偿”，作为参与修改者的何山马上予以了澄清：“不会，商品房当然是商品。只是双倍赔偿要根据情况，一房二卖当然要双倍，可是如果说掉个墙皮也要双倍就说不过去了。”他很肯定地说：“‘消法’一定是向着有利于消费者的方向修改的。” 链接：什么情况下开发商应对购房人进行双倍赔偿？ 一、具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 二、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 三、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 (摘自《法律与生活》半月刊2009年11月下半月刊) |
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