关于老小区整治工作的实践与思考

 

 

徐　峰

 

老小区整治工作一直是政府关心、居民关注的热点问题，是区委、区政府落实“以人为本”发展理念，全面改善城市老住宅小区居住环境、提升居民生活质量的实事工程。作为一个房管人有幸从九十年代初期开始参与形象工程、幢修、第一轮老小区整治、第二轮老小区整治等各项整治工作，亲身经历了整治的各项工作，亲眼目睹了老小区改造的变迁。现结合自己的工作实践，就老小区整治进行了一些思考。

一、现状分析

（一）老小区基本情况介绍

我市建于1998年前的老住宅小区约有1400万平方米，其中海曙区约占57％。由于受当时条件的限制，这些小区设计标准较低、产权混杂、年久失修，居住环境相对较差，而且基本上由社区或物业公司进行一些低层次的管理。这些老小区与新建住宅小区相比，无论在居住环境方面还是在配套设施方面，都存在很大的差距。新老小区之间的强烈反差，一定程度影响了居民生活质量的提高和城市整体形象的提升。

（二）整治后的工作成效

2000年，市区政府决定实施第一轮老小区专项整治工作，整治范围为老城区1996年前交付使用、二万平方米以上、未实施物业管理的小区，后来又将一万平方米以上的小区列入第一轮老小区整治范围。第一轮老小区整治分七年完成，我区于2005年提前两年完成老小区整治任务。2000年至2005年，海曙区共整治老小区47个，建筑面积294万平方米，共投入资金1.78亿元，直接受益住户4.5万余户。

经过整治，小区房屋的完好程度得到极大的提高，小区的治安状况、绿化面貌、附属设施等方面明显改观。特别是积极引进物业管理，有效地巩固了整治效果。经过整治，老小区整体面貌焕然一新，居民的居住环境得到极大改善，得到政府和群众的一致好评。2007年，市政府组织对政府投资项目进行绩效考评，第一轮老小区整治得到98分以上的高分，名列政府投资项目第一名，群众满意率在95％以上。

（三）老小区整治工作的几个特点

1、领导重视，措施保障有力。老小区整治工作得到了各级、各有关部门的高度重视。市、区主要领导、分管领导多次到现场调研，检查老小区整治工作；市政协还对老小区整治进行专项调研，召开专题政情交流会；区人大常委会多次对老小区整治及长效管理进行专项调研和视察。我区首先成立老小区整治领导小组和办公室，由分管区长任领导小组组长，由房管处为主实施整治。房管处也专门成立了以修建科为主的整治办公室，协调整治的各项事宜，抓好整治工作。

2、年年创新，不断深化内涵。虽然老小区整治工作有明确的整治内容，但我们还是根据小区的实际情况，抓住重点、积极探索、年年创新，不断深化老小区整治的内涵。2001年，提高沿街房屋整治档次，对新芝宾馆旁的高塘三村、钱家边沿街的几幢住宅进行专门设计，通过增设门柱、改造立面，增加整治效果，提升城市形象；2002年，我区率先在全市试行彩色隔热板，目前已得到全面推广，老小区屋顶已成为我区美丽的城市第五立面；2003年，在高塘四村试行平改坡工程，新增路灯整修项目；2004年，在迎凤、国医小区试点安装了我市首个老小区电子防盗监控系统。这些创新举措极大地丰富了整治内涵，提高了整治效果。

3、巩固成果，落实管理机制。在老小区推行物业管理是巩固整治成果，落实长效管理的根本措施。第一轮老小区整治，我区共整治297万平方米，经过多方努力，对基本符合条件的老小区积极引入物业管理，总建筑面积225万平方米，占整治后老小区总面积近80％。老小区实施物业管理后，小区的治安、绿化、保洁、维修等方面明显改观，成效显著。一是有效巩固了整治效果，为老小区美丽、洁净的人居环境创造了条件。二是有效地改善了小区的治安状况，如双梁小区整治前是我区刑案多发小区，每年发案三、四十起，经整治引入物业管理后，案件明显减少，2005年为无刑案小区。

二、老小区整治存在的问题与困难

虽然第一轮老小区整治取得了巨大的成效，受到政府和居民的一致好评，群众强烈呼吁实施第二轮老小区整治，政府在总结第一轮老小区整治经验的基础上，适时推出了第二轮老小区整治，但在总结第一轮老小区整治经验的同时，老小区整治工作存在以下几个困难：

（一）社会期望膨胀，小区整治难以完全实现。由于新老小区之间的强烈反差，社会强烈期望通过小区整治来彻底改变这个面貌，特别是居民和小区管理单位更是把小区整治看作是彻底改变小区面貌的唯一机会，强烈要求通过老小区整治解决所有问题。例如，解决文化休闲问题、解决车棚出租问题、解决公建配套问题、解决专业改造问题等，这些给小区整治赋予了至高的目标，也给老小区整治工作造成巨大的压力。虽然在总结第一轮老小区整治的经验后，根据第一轮居民反映的实际问题，第二轮整治增加了停车位改造、自行车库门、单元防盗门、信报箱维护或油漆、增设休息凳椅等内容，但离社会的期望还有很大的差距。

（二）工程错综复杂，单一网络难以妥善协调。老小区整治工作是一项复杂的系统工程，涉及城管、房屋、公安、交警、财政、街道、社区等多个部门和水、电、气、通讯、环卫、市政、绿化等多个专业，需要街道、社区支持，需要全社会力量参与。虽然我们成立了整治办公室，各职能部门是整治办成员，但在实际操作中，整治办实际工作主要由房管处组织协调。许多部门都认为老小区整治是房管处的业务工作，不是政府改善民生的实事工程。房管处也的确在第一轮老小区整治中作出了很大的努力，也基本完成了第一轮的整治任务，但房管处作为一个业务部门，协调众多行政部门和专业单位的联动，难免有些力不从心。

（三）管理后劲不足，整治效果难以长久维持。老小区由于建造时间早，建设主体多元化，小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套存在较多缺陷，与开展常规性的物业管理要求有较大差距。而老小区由于自身功能不完善，严重影响了物业公司的自我维持与发展。老小区物业管理费标准低、收缴难，严重影响了物业公司的正常营运。近几年老小区物业管理公司不时有退出的现象，小区整治后并不能彻底走出长效管理后劲不足的困境，也影响整治效果的长久维持。

三、建议与对策

（一）健全组织体系，明确部门职责。党的十七大报告指出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生。这是我们党从全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会高度，从解决人民最关心、最直接、最现实的利益问题出发，在建设方面提出的目标和作出的承诺。市委、市政府提出“中提升”的发展战略，提高城市建设品位，树立城市品牌形象是“中提升”的基本内涵。我区政府工作报告中更是把老小区整治工作作为突出抓好管理和建设，着力提升中心城区品位的重要内容。基于这样的思考和认识，各级政府部门应以强烈的责任感，着力推进老住宅小区整治工作。

针对第二轮老小区整治的工作特点，我们有必要完善领导小组和办公室的机构，新增电业、电信、煤气等各专业部门，让他们充分参与老小区整治，提高小区整治的效率。建立工作责任机制，根据整治工作目标，按照部门职责分工，把整治任务分解落实到各有关部门。

（二）整合整治资源，丰富整治内涵。目前小区整治由房管部门实施，背街小巷由城管部门实施，天然气由煤气公司实施，分头实施，互相影响较多。各专业整治没有整合、统一，居民意见较大。我们应从完善配套设施，恢复小区功能方面进行综合整治，全面提升老小区的承载功能，体现以民为本、普惠于民的根本要求。由政府统一牵头，把群众最迫切最急需的要求列为优先项目。从设施配套、生态环境、文化提升等方面对老小区开展综合整治。整合整治资源，对房屋、市政设施、绿化、供电、电信、广电、燃气等集中整治；积极加强公建配套设施整治；对污水横溢、生活垃圾处理等顽疾也通过整治得到解决；丰富市民健身文化内涵。通过综合整治实现成本最小化、改造效果最优化、居住者利益最大化。

（三）扶持长效管理，巩固整治效果。物业管理是巩固整治效果的有效手段，由于老小区自身客观条件的不足，制约了老小区管理向完全社会化、市场化、专业化的发展。各级政府部门应加大力度，进一步重视和支持老小区物业管理工作。可以考虑的途径有：一是政府财政专项补助老小区物业管理，可以检查考核给予奖励的形式实施。二是政府公益性岗位安置政策与物业管理相配套，如小区护楼员的人员经费和业务管理直接归入物业公司，护楼员队伍由业务部门指导，街道监督、物业公司使用的管理办法，实际减轻物业管理的经费压力。三是积极创造条件，增置物业用房，可考虑集中购置，由主管部门统一管理监督，统筹安排。

老小区整治是推进城市现代化进程中面临的一个课题，已成为各级政府、广大群众关注的热点。建设现代化大城市，不仅需要宽畅的城市道路、漂亮的高楼大厦，还需要整洁有序的城市环境和舒适怡人的居住环境。开展老小区专项整治，也是顺应了城市发展的客观需要和城市现代化建设的内在要求，也是我们积极响应“十七”大改善民生、构建社会主义和谐社会的重要内容，需要我们深入调查和积极探索。