【原创·动迁108问】第六问：被征收人和承租人如何确定？┃法律学人

【原创·动迁108问】第六问：被征收人和承租人如何确定？┃法律学人

作者：王正涵 律师┃上海九牛律师事务所

上海市府71号文件实施后，房屋征收补偿协议的被征收人发生了重大变化，改变了之前必须由全体产权人、承租人和同住人共同签署的规定，根据现行规定，补偿协议由被征收人或承租人签署即可，不再需要同住人在补偿协议上签字。这一变化在实践中产生了深远的影响，以2015年闸北区安康苑地块为例，在短时间内6000户居民完成90.18%的签约率，这本质上是避免了因为同住人与被征收人、承租人之间的矛盾，而拖延动迁工作进度。那么，如何确定被征收人和承租人？是本篇第六问中重点解决的问题。

进一步思考，客观来看，动迁新政（不需要同住人签字这一点）确实提高了征收动迁补偿的工作效率，但同时也不可避免地影响到同住人的权益，也就是说，全局的效率提高是以牺牲局部的公平为代价的，这一点在同住人的动迁权益上表现得尤为明显，而现有法律制度对于同住人的法律权益存在“公权力保护缺位”的现象。从同住人权益角度思考，如何在动迁新政的局面下，通过法律机制保护其自身权益，在第七问中会重点涉及。

一、被征收人的确定及注意要点

简而言之，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条，被征收人指被征收房屋的所有权人。

上海市府71号文第51条第（一）项与国务院上述规定的行文基本相同，但该文件第23条规定“被征收人以房地产权证所载明的所有人为准”，两者存在一定区别，在实践中如何理解适用？王正涵律师认为，应重点把握以下几个问题：

1. 市府71号文第51条规定是确定被征收人的效力性法律依据，且与上位法一致，应当作为实践中认定被征收人的法律依据。

2. 在被征收房屋的“房地产权证载明的所有人”（挂名所有人）和“实际出资的所有人”（实际所有人）不一致的情况下，会发生适用法律条文结果不一致的问题，即适用71号文第51条则被征收人是实际所有人，而适用71号文第23条则被征收人是挂名所有人，如何解决这一分歧？笔者认为，在生效裁判文书确认实际所有人对被征收房屋的所有权之前，应当适用第23条即归属于挂名所有人；在生效裁判文书确认实际所有人对被征收房屋的所有权之后，应归属于实际所有人。

3. 市府第23条规定了征收补偿协议的主体，主要解决征收实施部门在签署征收补偿协议时应当与谁签署的问题，在该环节工作中，不可能也没有必要要求征收部门对被征收房屋的实际权属作出认定（这是司法机关的工作），事实上征收部门只需要尽到形式审查义务，即基于物权法规定的物权公示原则，只要征收部门与不动产登记簿记载、公示的被征收房屋的登记所有权人签订征收补偿协议，征收部门就已经尽到其注意义务。如果实际所有人通过法院诉讼、仲裁等程序，获得被征收房屋的所有权后，被征收人是实际所有人，否则仍应贯彻物权法基本原则和立法精神，将不动产登记簿记载、公示的所有权人作为被征收人。

4. 如果被征收房屋的所有人有多个的，原则上应当取得全体共有人的同意，在特殊情况下可以依据法律法规作出特殊处理。这类案件，在将来的问答中专门阐述。

5. 如果被征收房屋的所有人死亡的，则应当按照继承程序予以确定，一般实务中征收实施部门会要求所有第一顺位继承人共同推选代表并签署委托书，如果不能推选代表的一般会指定一名代表签署。关于房屋动迁和继承的问题比较复杂，具体将结合案例，专门阐述。

法律依据：

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日）第2条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

上海市府71号文第23条 房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
　　被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
　　被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

第51条　本细则中下列用语的含义：
　　（一）被征收人，是指被征收房屋的所有权人。
　　（二）公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。
　　（三）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
　　（四）房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。

二、公房承租人的确定及注意要点

公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

这里需要注意几点：

1. [适用法律]公房承租人已经死亡或者户口迁离上海的，会发生承租人变更问题，这一问题主要根据上海市各区的动迁指挥部内部口径操作。以虹口区为例，主要适用虹旧征指[2012]7号文（具体文件内容和操作口径可向笔者咨询）。

2. [同住人认定]在公房承租人户口迁离上海或者死亡的情况下，一般会由房屋征收部门、物业公司、街道（居委会）、派出所等部门共同组成“公房共同居住人认定”小组，对共同居住人进行确定。这里要注意，“公房共同居住人认定”小组认定的同住人，对法院认定同住人只有参考效力，并无决定效力。法院应当依法认定同住人，不必然受到“公房共同居住人认定”小组的认定结果的约束。

3. [协商一致]公房承租人的变更，一般贯彻协商一致原则，共同居住人协商一致的，由当事人申请，物业公司办理承租人变更手续，作为征收补偿协议的主体。

4. [物业公司确定]无法协商一致或者经书面通知，二次无正当理由不参加协商的，由物业公司根据相关规定确定公房承租人作为补偿协议签订主体。

5. [承租人死亡的处理]这里涉及到上海市房屋租赁条例等规定，比较复杂，笔者将专门撰文进行介绍。

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