|
一. 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。
2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。
案例：北京唐宁ONE项目
总用地面积：56640 ㎡
代征道路：6225 ㎡
代征绿地：1338 ㎡
消防站用地：2800
建设用地：约49077 ㎡
容积率：≤3.8
地上总建筑面积：176000 ㎡
公建面积占20%-40%
住宅面积占60%-80%
绿地率：≥30%
集中绿地：6000 ㎡
建筑限高：80m 
用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内 规划难点：
1.建筑限高从80米突破到90米；
2.日照 
设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。 
设计点睛之笔
端头转角户型设计部分90平米以下小户型
精品公寓：挡光住宅作为商业指标
在阴影区部分的作为商业指标
把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积多元化产品，混合分布
 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大.北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
北京唐宁ONE--总图指标 
二 用足建筑密度
损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关
--首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述 --好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足地方法规案例
双层高可变空间的利用 
双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率
优点：零面积变2房，3房户型成5房
功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。
实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏 用足地方法规案例二:
赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间 
案例三：
利用2.2米以下不计面积的规定 可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。 
|
