|
商业地产如何聚集优势，把制造业、服务业、金融业和互联网这四个行业完全整合在一起。是当下业界极为关注的话题。 先讲一下社区型商业。社区型商业是服务于特殊区域的日常生活消费，有区域型的、街边型的、邻里型的分类模式，主要辐射的范围不一样，服务人口不一样，所以它的面积也不一样，里面的商家数量也不一样。 商业是有生命周期的，也有建设期、培育期、成熟期、淘汰期。商业物业的租金也是这样。那么现在多在谈电子商务，商业的表现方式也丰富起来，比如电子商务、微信的朋友圈，还有高端的购物中心和社区连锁经营的购物中心。从几平方米到几十万平方米，多种方式并存这是一个趋势。 O2O模式，在商业的要求下互联网和商业建筑的结合，建筑里面要放进互联网的元素，第一个要求购物中心是智能购物中心，有一定的标准。第二大数据时代要求在商业经营里面，可以预测你的商业趋势，是消费者累计起来的数据，可以跟踪一个消费者五年、十年，就知道你明年的消费习惯和趋势是什么，所以大数据是可以预测未来的。 商业物业的重要属性是位置。位置就是周边人口的多少，决定了消费能力的大小，在购物中心分类里面，我们很明确地讲了辐射半径里面人口数的多少，决定了你的面积多少。以及商家数量的多少，位置其实是人口，人口多的地方位置就好。 商业物业投资回报率低，住宅地产。相当于在生产私家车，而商业物业、商业地产生产的是出租车，私家车从几万块钱都可以有，但是谁也没有听过出租车超过一百万的。原因很简单，它是经营的工具，商业地产就是这样，是拿来经营的工具，不是直接拿过来自己用的，所以一百万、两百万无所谓，住宅可以10万一平米，但是商业物业一定是看你的租金。就像我们的出租车，你买什么样的出租车来跑，取决于这个城市的起步价值，一线城市的车稍微好一点，起步价高，二三线城市就不是这样了。做多好的商业地产，取决于这里的租金水平是多少。 功能多变，商业的发展日新月异，传统的模式现在变成了电商和O2O，商业里面以前装的可能都是百货，百货到现在的体验式，更多的变成了吃喝玩乐、休闲、教育、医疗、健康等这些元素，功能发生了很大的变化，要求物业功能是多变的。买车的人不会注重身高，一米五的就给你一个一米五的车，不用的，因为椅子、后视镜都可以调，调完以后一米五、一米八的都可以把这辆车开走，这就是可变。现在的商业也要求非常可变，产品本身的功能非常可变。 使用的成本低，要非常低，因为它是长年累月在那里做，就像出租车一样，最好烧气，比汽油稍微便宜一点。 回顾现在国内的商业地产开发模式。一种就是全部卖光，这是所有的开发商最梦寐以求的事。和住宅一样，尤其是今年开始，我看到的开发商包括央企的开发商悟出一个道理，住宅已经不能赚钱了。赚不到钱了，就指望原来分配给我5%、10%的商业地产，现在靠商业地产赚点利润，不然就没有利润可赚了。全部销售，五年前还是很好的，现在不行了，因为你想全卖也卖不掉。 二是全部持有，这种模式是资金充足的大佬干的，做旺以后再卖给基金，有充足的退出渠道。 三是租售结合，全中国70%—80%的开发商用的都是这个模式，卖掉一部分，把现金流捞回来一部分，再持有一部分，做到现金流平衡，也赚了一个物业，基本都是这样的一个心态，前几年卖掉一部分不光赚物业，还可以赚一点现金，这几年现金打平都很困难，还要贴点钱进去才有这个物业。部分销售、持有这里面最根本的区别在于产权的统一性问题，产权分散了以后，可能后面的经营比较零乱。统一经营的投资回报率高，因为它专业。就像现在炒股票一样，散户会受伤多一点，而通过专业机构炒的股票回报率总的来讲会高一些，因为毕竟是专业机构统一管理，所以现在很多人不再做散户了，而是买股票基金，就是这样的道理。 租售结合型，类似于股份制企业的模式，股份制企业就是这样的一种分离机制，上市公司有上万个，但是真正经营的只有一套班子，不会是股东来做总经理的，所以所有权和经营权分离，这就所谓的“哥伦布模式”。在国内金融体制没有的前提下，做了一个类REITs的产品销售，比较好地解决了销售和做旺之间矛盾的关系。哥伦布模式，应该说从10年前就开始尝试，那时候返租2年，后来返租5年，我们是从一条商业街开始，后来用到了专业市场，最后2007年用到了购物中心，5年返租，在房价里面扣掉，后面15年委托经营公司管理，其实跟委托理财是一个道理，实现了所有权与经营权的分离，最后要达到的目的就是统一定位、统一招商、统一经营管理。保证了商铺稳定的投资回报，很简单，其实跟人也好、基金也好，道理都是一样的，所有权和经营权相对分离了，让专业的人操作专业的事。 商业地产=地产+商业。地产里面有三个角色，开发商拿地，投资商负责拿钱，运营商负责产品的定义、商业的定位和招商运营。商业就是供需矛盾的平衡，也是通过运营商做一个平台整合在一起，这两个就形成了跨界的融合，就是商业地产。 经营管理，因为是社区型的商业地位，不是都市型的高大上的购物中心，不太适合这样做，只有社区型的比较适合，因为主力店要提前定制招商，五年的市场培育期，到了第六年开始，经营公司的核心还是为了业主赚取租金。我们的定位也好、招商也好，经营里面现在也加了新的内容，必须加进互联网因素，很多的年轻人已经用互联网来查附近有什么商品，我感兴趣的是什么。所以要造智能购物中心的概念，经营的时候一定要把互联网的因素放进去，因为互联网并不可怕，只是把信息充分地对称，互联网信息充分对称的前提下才能赚到钱，所有的行业都是一样，商业也是一样，也是建立在互联网的基础上。 社区模块的核心，是内外街相结合，为了物业投资回报，为了商业实用功能，为了商业调整需求，为了成为消费地标，而不是一味地追求高大上，因为商业是一个盈利的工具，哥伦布商业建筑设计院在签署建筑设计合同的时候，包括了三个图，一个是租赁型的产品化设计，一个是规划方案设计，一个是机电设计，机电这一块我们也做了很深的研究，对社区商业我们做了自己的机电研究。 部分销售的弊端都在抨击，其实部分销售商业地产都在这样做，但是这是一个不入流的、不正统的做法。第一个弊端就是住宅地产有国家出台统一的《物业管理条例》，而商业地产没有明文规定必须由一家统一的经营管理公司进行管理。所以签的是一个委托性协议，不是法律。这就会造成五年返租结束以后，有很多小业主恶意违约，造成局部空铺，绝对不能做一些非常极端的做法。 趋势预测，现在有一些开发商已经在尝试做一些两三万平方米的物业，放在手里做旺以后想办法退出或者押给银行，这件事情非常困难，因为真正收购整体商业物业，回报率在18%—20%所以退出还是有一些困难的。但是要看到这个在逐步的发展，金融在进入商业地产，一些金融公司探讨金融如何进入到商业地产进行套利的模式，基本判断就是整租、整售。这个时代大概会在什么时候到来，其实基金一般会增发3年、4年来介入，或许这会是下一个增长点。
|
|
|
