 众所周知，优秀的商业项目，必须是开发商自持，统一交专业经营公司委托管理。有不少开发商为回笼资金，将产权商铺全部售出，或部分销售。对于出售型商铺如何实现价值最大化，是必须思考的问题。 一、社区商业前期定位 相对“体量庞大、业态复杂、招商难度大”的城市级商业项目，社区&区域型商业，常常以较小的商业规模、面积灵活的优势、拥有特定的辐射范围，较低的总价门槛，成为购房者们青睐有加的“高回报投资产品”。 根据实战经验，建议以“商业街/商业广场出口为圆心，方圆约700米为半径”，测算商业项目与周边住宅的配比，初步定位商业项目功能，分为纯社区商业、社区型商业和区域型商业。 纯社区商业：服务本社区的居民，满足最基本的生活需求。 主要业态：杂货店、便利店、小型超市、早餐店、面包房、小型餐饮店、五金/建材店、美甲/理发、房产中介、干洗店等。 社区型商业：主要服务本社区居民，并兼顾周边若干社区，满足这些人群的大部分生活、休闲需求。 主要业态：便利店、超市、大卖场、银行/邮局网点、中西餐饮、甜品/咖啡店、房产中介、干洗店、礼品店、美容纤体店、服饰/食品专卖店等。 区域型商业：除面向周边社区居民，还需服务大量外来客流，拥有一站式生活、购物、休闲、娱乐等功能。 主要业态：大卖场、百货店、品牌专卖店、大中型餐饮、酒吧，亲子娱乐、早教中心、车辆美容、仓储式会员店、家居建材商店、品牌折扣馆等。 二、社区商业定位策略 1.社区商业的市场分析要素 三种商业项目分析的要素有所差别，如下表所示： ●为必须选项，○非必须选项 2.社区商业的市场定位原则 案例：瑞虹生活广场（瑞红新城二期社区商业） “为”什么：本社区，1500米半径内居民 “有”什么：易买得，品牌餐饮、银行、服装首饰专卖店、甜品咖啡等 “是”什么：中高端社区商业，相当于一个小型商业广场 “叫”什么：瑞虹生活广场，瑞虹品牌，解决一切生活所需 3.社区商业的主题塑造方法 建议考虑以下四要素： 1）该项目的住宅风格如何？ 2）项目周边的整体居住层次如何？ 3）项目规划的未来主力业态如何？ 4）该商业主题，是否便于第三方经营公司操作？ 案例：万科假日风景社区 澳洲建筑风格+开放式街区商业+中档一站式消费=万科假日风情街 4.社区商业的常见租售策略 纯销售：产权商铺零散出售，由业主自行寻找租户。适用于规模较小、分布零散的纯社区商业。 带租的销售：招商与出售同步，将已有租户的商铺出售给投资者。适用于已经营成熟的商业项目，有主力店保证人气；具有一定规模的社区商业，及社区型商业。 返祖销售：前期由开发商统一经营管理，投资者购买后，每年可获得承诺的租金收益。适合于社区型商业（返租1—3年）、区域型商业（返租5—10年）。 三、社区商业销售方法 1.多层商铺的有效定价策略:价格杠杆法 巧妙定价，拉大楼层价格差距，内铺一样变旺铺，全盘皆赢。 典型案例：昆山赛格电子市场，专业市场的热销标杆项目 2.长蓄短爆的最佳销售模式:团购促销法 制定规则抓客户，多套客户优先选铺，自发团购，互惠双赢，火爆营销“零库存”。 典型案例：景瑞生活广场，众人抢铺的热销神话 3.多层商铺的双赢销售策略:街铺改造法 两层商铺微改造，多层街铺改结构，冷铺也能变旺铺，楼上、楼下齐热销。 案例：改造后的嘉城沿街商铺，热销又热租 4.商铺快速增值的包装方法:品牌嫁接法 品牌入驻树信心，好品牌胜过一切说辞。品牌联手赢市场，小盘也有大潜力。 典型案例：金辉携手新世界，临港商铺一炮而红 出售型商业项目，实现价值最大化，关键在于我们如何为购房者塑造“充满高回报前景的未来”，能够吸引人气的业态、设计合理的硬件设施、富有魅力的商业氛围等等，如此商铺，才是具有强大投资回报潜力的商铺。 |
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