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二房东奋斗经历1——前言 前言 有一天我突然发现自己已经吊蛋精光了，而且还背上了负债，所有的一切，那些我认为我还拥有的一切已经确定不再属于我的时候，我发现我已经30了，我沉默了。 最值得气愤和让我懊恼的是我的付出太多了，当然也许还不够多，如果够多的话为什么不成功呢，哈哈，我一直以为成功对于我来说，就是付出比正常人更多的努力，因为我并没有好的家庭背景，并没有好的人际关系，并没有比别人更优秀的天赋，所以我虽然都是工作，别人八小时，我一定要双倍以上，在同等的时间内挤出更多的时间专注为一，那么我成功的速度就比别人快很多，可以很坦然的说我做到了，就算我失败了，但我从来没有后悔过，因为我向来认真的对待过，认真的坚持过，奋勇的抗争过，我尽力了，在失败以前我坚持了5年，我每天的工作时间基本都超过了14小时，当然偶尔泡泡妞是难免，哈，我不看电视剧因为太浪费时间，不做无意义的事情，更为痴迷和专注的是近两年内我更是非常少于外界接触，每天不与人言，都只是网上交流，与人面对面说话每天都不超过50句，2天出一次门，出门就是为了吃饭和采集粮食，强迫自己专心和专注于一点，我真是闭门造车了，在最后坚持的2年里那个瞬间，我知道我暂时失败了，我无力回天了，当然我知道我迟早是要成功的，这一点从头到尾我始终坚信。 我的失败主要在于股票期货上的操作，因为我对于实业当时已经是彻底绝望，我坚持做实业我可以衣食无忧，可以有很好的生活，但我知道那并不是我，我不可能做不开心的自己，我不可能被实业所束缚，我要寻找真正的自我，实业的成功很难避免的是周而复始的牵制，也就是越成功越陷越深，而且实业最重要的是维护人与人的关系，产品其实次之，而人与人关系很多维护上都是扯鸡吧蛋，浪费时间浪费表情，我不喜欢在浑浊和复杂中逝去我的青春逝去我的骄傲，所以我选择了股票期货现货的操作，因为它们只需要面对电脑，只需要你有大智慧和很强的能力，它们可以让你超脱于时间和空间之间，真正的实现一个勇者的霸气，一个勇者超脱于物外独享其乐，不与人争，不直接伤害他人利益，这样和谐平淡的生活，那是我的梦想。 当我执迷于对股票期货的研究的时候，当我一直以为成就一件事情只需要两年的时候，我一直自负的以为别人做不到的我一定能做到，我从来不听信别人劝，因为他们首先没有从事过，没有认真过，二者都是人云亦云，我向来都认为真理远远在少数人手里。弱者只知道呻吟，强者就是顶风而上，凤翔九天。 这次的失败很惨重，我没有了健身房，没有了瑜伽馆，淘宝店也是奄奄一息，这种身陷重难之地在我这时真是说不出的痛，我开始专心于运动和看电影，运动能让我值得安慰的是我失去了的只不过是浮华，只不过是物质，我身体还依然健康，电影让我可以进入到电影里，完完全全进入一个忘我的境界， 我可以完全放松自己的身心，当然我知道我不能自甘堕落，也不能自暴自弃，因为时间不允许，家人不允许，当然我更不允许，不然怎么对得起我这艰苦奋斗的青春和对得起我这颗自己觉得很牛逼的真心呢，哈哈。 运动和电影让我平复了许多，开始重新选择我未来的道路，我有两条选择：一是坚持研究股票期货，当然我定的周期是再半年时间，我需要付出更超一倍的努力，也就是更加闭门造车，当然那样我的压力就是无穷大的。二是先暂停，换行业，重新再来后再回来。第一个选择对于我来说会受到周边的阻碍，而且我的原始资金无法积累，当然是非常艰苦的路，也属于背水一战，置之死地而后生的战役，当然我个人是没问题，主要我顾忌到家里人的感受所以我选择了第二条，我知道以后总有一天我要杀回来了，我要大声的说：“我胡汉三又回来了！谁拿了我的都给我交出来，谁吃了我的都给我吐出来！” 我想过去健身房上班，因为我做健身行业很久了，对于工作我属于轻车熟路了，打了电话去求职，咳，虽然自己不咋地，但在这行业里也算是做到了天花板顶的职位，而且我自己也拥有过健身房，再让我屈于人下我实在很是受不了，想来想去，我还是习惯自己做，哪怕再小，至少我心里能接受，那么就在于选择什么样的行业了？我的原则是必须简单，容易脱身，也就是容易让我重新进入交易市场，当时我经过筛选最后选了两个，一个是做快递网点，一个就是做二房东。快递网点投资少，简单但就是日常工作繁琐以后无法从容脱身，而二房东只是前期投入的辛苦，后期稳定就有固定收入来源，可以腾出更多的时间，这行业就是符合我未来股票期货操作的，也是最合适的结合体吧，所以我经过选择确定了准备开始做二房东。 二房东奋斗经历2——准备工作 准备工作 其实很多周边工作接触的人都以为我从事二房东这行很久，以为我很专业，做的时间很长，呵呵，其实大家都没想到我做这行业到目前其实也只有一年半的时间，我相信成就一件事情确实根本只需要2年，当然前提是你的整体社会经历和阅历让你掌握了最基本的工作能力，加之你专一的付出，无非就是思想加行动，认真了，2年够了，做什么都够了，当然我指的是实业，哈哈，交易市场2年不够呀，交易市场的知识面太综合，也太广，涉及的领域太多，物理数学你好吧，那你心理学如何，那你兵法如何，你的逻辑思维和推理又如何？还是实业简单的傻逼的够可以。 一年半的时间我从0收入到目前为止每月不干活可以收入近5万元，如果干活一个月最多收入近10万左右。哈，当然比我收入多的人多了去，我的收入也不是纯收入的，因为含了投资回收，在还清楚借贷的情况后日子就好过啦。但至少我现在可以对得起自己，对得起自己的努力和对得起自己的付出了。 事情要回到2012年的11月份说起，10月份是我人生最失落的时候，因为我彻底放弃了坚持了10多年的健身行业，我一直以来从没放弃过，一直守候着，实际上它拖累了我很久很久，我的生活安排和时间再也载不动它的时候，我彻底放弃了。为止我流过泪，因为它是我的一个情结，就像某些男人有的处女情结一样，哈哈，它一直是我心中最深的结。因为它让我有了最好的朋友兄长，有了最难忘的爱情，也让我不断的成长中积累了各种经验和能力。对于股票期货交易我形容成谈恋爱，它给我带来的痛比失恋的痛更甚，让我痛彻心扉，不眠不休，不知多少个夜晚半夜无法入睡而一个人在大街上晃荡，也不知它成就了我多少个白头发，让我失去了泡妞的自信，真是干！！！ 我的特点在于想干就干，不拖延，执行力强是我的本性，从来不扯皮，不管前面是什么，也不左顾右盼，我开始了简单的市场调研，那是11月中旬后的事情了。 按照我的人生和工作经历的逻辑性思维来判断，我选择了大学城和新开发的综合一体化的金山万达广场，这也是我对于福州的了解。我去了大学城，那里蛮远的，从我家坐公车过去，我看了看时间，每次都要一个小时多一点，大学城的消费群体主要是学生和因学生而带来的各种服务群体，当然我选择大学城的理由很多，对于消费群体来说大学城每年不断的更新，而且良性的发展趋势，其实是很不错的选择对象。那里当时出租的价格是每平方米8元左右，也就是空空的毛坯房100平方租过来其实只要800元。考察总结几点：1大学城过于分散，而且大学都大，交通不便利。2价格低。3出租的价格也低，因为消费力相对差。4对于我操作来说时间成本过大，来回太久。5大学城相对萧条，不能形成一个大势。兵法有云，任势而不择于人，出租大的环境自然而然成功的几率就大很多，不能觉得自己牛逼，自己就一定能做得比别人好。 我去了仓山万达，当然我也去了台江万达，台江万达的地理位置和人流量经过几次走访，我选择了仓山万达。那是一个新开发的商业服务综合体，仓山万达分为三个区，A区就是服装，餐饮，电影，娱乐等综合体，B区属于住宅区，C区属于写字楼。经过调研我得出总结：1.主要针对的客户群体为A区和C区的服务人员和基层工作人员。2毛坯房价格一平方在20左右，也就是100平方一个月租金2000（当然这价格是大学城的2.5倍）3消费能力强于大学城。4商圈较为集中，地理优势强。 对于投入来说，分为两块，一个静态，一个动态，比如装修同样一套房子，在大学城需要3万，在仓山万达也需要三万，这个投入是静态的，而每个月租金一个是800，一个是2000,这算是动态的，也就是投入成本来说，看上去仓山万达更高，风险更大，但事实呢，并不如此。出租的时间和出租的价格差异完全颠覆了这种对比，也就是说如果装修完出租的更快，出租的价格利润差价更高，那更是优质的品种。 对于同样的投入当然是要选越贵越集中的位置了。 当时朋友一波也对此感兴趣，他也陪我去大学城和万达逛过，一波是我大学同学，他其实是一个相对谨慎的人，想法也蛮多，我们对于操作达成了共识，当然当时对于二房东的操作还有一个很关键的因素，因为它单独的投入资金小，比如每套投入3万元就够了，如果不行我就可以当下止损出局，认赔。而不像其他生意一样赔了就永远没有退路，有时赔钱不可能，时间搭上去，几年，十几年，太可怕了。 二房东奋斗经历3——开工啦 开工啦 重新开始面对对于一个30多岁，未婚的男人其实有时蛮可怕的，哈哈，因为你什么都没有了，你要面对的是成家的压力还有经济上的压力，以前交往过一个刚大学毕业开始工作的女友，91年的妹子，我们认识是在她大一的时候，她家其实条件不错，我告诉她我现在真是一无所有了，还是负债，你愿意跟我吗，那天她犹豫了，在她犹豫的瞬间，我骤然放下了，因为我知道重头开始了无牵挂。爸妈对于我目前的状况也没法再提相亲恋爱的事情，呵呵，也不知道是因祸得福还是咋的，这样也轻松多了，轻装开始上阵了。 综合评估后我选择了仓山万达做为试点开始。对于周边市场的简单调研也开始了，我在58同城和便民网等租房的信息里找着周边相同的租房信息，这是为了了解附近出租房的价格和出租房装修，出租率等一系列情况。 去了周边的几个小区，也看了其他人的装修情况，也和中介进行了沟通，大致了解了出租房的情况。当时其实正值年底，出租房情况相对算一般，但附近的出租的价格和出租率相对还是不错的。我对整个如何分割还有用什么材料大致有了一定的了解。 二房东市场本来就存在，我开始在不同的中介那需求毛坯房的房源，这也是其中一个必不可少的环节，仓山万达的户型相对比较容易记，只有四种面积（76,86,106,116），搭配四种户型，不然就是对称，终于我们迈出了第一步，我确定了B区一套116平方的毛坯房，当时租金是一个月2300元。合同签后，另一个好友啊德得知也表示感兴趣，希望能加入一起做。当时我本来计划先做一套看看，估计投资3万左右，讨论后觉得也行，一人出一万呗，哈哈，当时也许他们当娱乐了，陪我玩玩。 接下来是设计图纸交于物业审核，仓山万达似乎搞的很正规似的，我们也就依照程序设计完图纸上交，并等待图纸审批通过后开始装修，据说周期为一周内。 我提出了我的操作设想，大多数人都是把116平方分割成5间，我对比分析更倾向于做6间，我的判断分析如下：1因为操作首先是要定位，定位在于首先确定消费人群和针对面，对于开始判断后决定针对服务员和低薪阶层，社会都是金字塔形，底层的人员相对更多。2大多数的操作者都是分割成5间，那么我们走的路线必须要不一样，不然无法与之竞争，走在别人屁股背后只能闻到他们的臭屁，被制约而已。 对于分割多少间每间的成本和工程成本我做了一个简单的计算和分析，当然最后决定先做6间。而对于装修来说，我个人决定走别人不同的路线，在2个重要支出上来节约：1是卫生间墙面不贴瓷砖。2是地板全部用水泥弄平即可，不铺木地板也不铺瓷砖。记得当时我们三人都有不同的意见，但最后还是决定这样操作。在投入上也要缩减，不然我们拿什么和别人竞争？ 对于装修其实真是一窍不通，我们开始去建材市场了解，首先对于砌墙有两种，一个是用砖头砌，一个是用木板隔，据说这就硅酸钙板，成本当然木板便宜，好像一平方才5元，当然木板主要问题在于防火还有一个隔音效果不好，相应的对策可以在木板和木板之间内部放隔音棉，另可以使用寿命只有2到3年。综合市场毛坯房租期是五年来判断，最后我们还是决定用砖头来砌。 第二开始寻找土工，土工当时是到别人装修过的房子里找的，呵呵，现成的，但没想到问题出现那么多，第一批土工只干了一次后来再也没找过了，他们只是按照我们的说的来做，对于一些细节上的问题他们只字不提，他只是为了尽快简单的完工而收取我们的金钱而已。所以闹出很多笑话，比如说全部粉刷完了，当装门师傅过来装门时发现每一个都有问题，不是门太低了装不了，不然就是墙太薄了没法装，再不然就是尺寸不对，太大了。郁闷死我了。 对于一些细节上的问题是认识土工小张后才慢慢熟悉的。小张，江西人，认识他是在仓山万达附近的天桥下，当一些细节要找工人修改和处理时，机缘巧合碰上了。从认识第一天起就感觉他比较老实也比较有思想，所以一开始印象就不错，以至于到如今还依然保持着合作关系。他指出了很多细节问题，一是门的距离问题，二是门周边砌砖的注意点，还有挂热水器必须要用12分墙等等，对于位置的设计上他也提出他的一些看法。凡事总开始是要交学费的，从不懂到懂，不要光听别人说，也不要光让别人做，当然有是最好，没有那么就必须亲力亲为，摸爬滚打出来！ 二房东奋斗经历4——没法看的装修 没法看的装修 当时对于我唯一有利的是，我没结婚，没有负担，哈哈，男人一辈子最大的财富在于阅历和朋友。阅历上对于整个完整事物从头到尾的操作上其实我有比较清晰的轮廓，对于重点的把握我应该也是相对拿手的，朋友的帮助和加入也给我降低了很多操作风险和增加了内心的承受力。师兄在我最失落的时候也给了我很大鼓励，他始终认为我的能力超过同龄人3到4倍以上，就算在从头开始的最低谷，他依然是这么认为的。我在一阵苦笑中，也只有硬着头皮去拼了，要对得起别人的赏识。 一个门外汉根本搞不清楚工种的安排，当然要虚心的问了，根据听来的一些信息和一致的一些看法，我慢慢的摸索着前进，第二步是要找电工，当然一开始我就有找过，找了很多个，带过来看如何布置，对比了价格，到最后确定下来给一个朋友介绍的电工做，等准备开始做的时候，确告诉我没有空！妈的，就这样被忽悠了，一点诚信都没有，无奈我看到隔壁一电工在装修，那是一个高个子，比我个子还好，估计1.85米以上，他匆匆到我们房间看了下，说可以，很容易3天给你搞定，要价2000元，做明线明管。我答应了，对于第一次操作，我知道我必须要吃亏的，不管怎么样，尽快完成是最关键的，兵贵拙速未闻巧之久也，时间也是重要的成本。 高个子电工给我们做了，但做好后一堆的细节上问题未处理，我过早的给他结算了工资（我对工人的工资结算，从开始到目前都是相对及时的，从不拖欠，这也是长期以来只要我叫人，大多数工人都会先照顾我的原因，事物总有利有弊，但总的说来利大于弊），他拖延着我的时间，以至于到最后我拉破脸，当面把他扯到房间里来，他才乖乖的把他后续的工作做完，当然我们的合作也从此终止了。当时他做我这套的时候都是另一个小弟广榕做的，他很认真，当时我就留了电话，觉得以后可以用的上。 同一时间段中我到建材市场定制了出租房的房门，也闹了不少笑话，结果方向有的搞反了，至今厕所门还有外开的，这也是奇葩之举，也就是说洗澡后的水很容易就流到外面来了，很容易造成漏水。 卫生间贴瓷砖和房间的凿平同时开始了，卫生间墙面上没有贴所以相对来说是比较快的，房间的凿平也是很快，但小张告诉我说，这样以后很容易扫地扫不干净，每次扫都会有沙子，当然我们已经确定了，现在也改不了了，只有将就着做了。卫生间地上有瓷砖，墙上只是用防水刷过弱显不均匀的灰色，着实非常难看，我就自己拿剩余的防水来涂，发现最后是越弄越忙，整的更难看了，哈。吊顶也没有做，所有的管都裸露在上面，显得也很简陋。 接下来就是油漆工，油漆工开价高了些，但对于我要求的速度上他是答应的，所以我没有多加选择就定了，他们包工包料了，哈哈，后来发现他们都是晚上做的，材料都是从C区办公装修中其他人的材料偷搬过来。我晚上就陪他们聊天，我对于他们的世界其实也是很好奇的。他们对于我们这种外行也是能忽悠就忽悠，不过还好，至少全部看过去都是白的，哈哈。 整体的工程完工后，自己带着桶和扫把做了卫生，在还不知道未来情况之下只有尽可能的节约支出成本，整体这个工程下来，有时自己都看不过去，确实有点差，正值当时是冬天，所以空调设备也省了，洗衣机选了一个半自动的，几百块的，也就是洗完衣服还要放到隔壁来甩干！一整套下来确实相当落伍。我们只配了床和桌子，椅子和衣柜都没配，衣柜如果有人要都选布衣柜，50元搞定，呵呵。这个10年前装修风格在这高档的万达小区里显得真是格格不入。 不过总体的支出相对得到了控制，完工也基本不到1个月就完成了，实在看不下去的上装修，但那是我们的发源地，虽然很烂。。。。。。 二房东奋斗经历5——大搅局 大搅局 第一套总算是装修完了，我们开始制定每间的销售价格，我比较定的比市面上价格单间低100左右，价格优势明显。另我增加了两个促销方式：1所有的房客在1周内租房均有15天的免租期。（这个是针对房客，让房客更快的租房子）2所有中介在一周内帮忙租出去的给红包200元。（这个是针对中介，让中介更快的推荐）。正常二房东给中介的中介费是30%，而我们是50%再加200元。因为在我看来时间成本非常重要，提前一天租出去其实也是节省了，另我们开始的关键在于立刻马上出租出去，这两个促销方案完全可以完胜其他的二房东。 当我把我的房源挂在中介那里的时候，所有中介都对我的举动吃惊，不然就是诧异，因为从来没有人这么搞过，也没人这么大方过。哈，我也不加解释，我走我的路线，管别人怎么想。对于每个原始的市场，我就是来搅合的，呵呵。 当然这种销售方式有取得一定的效果，我们很快就租出去大半，我的目的达到，只有租出去大半后我才能继续做下一套啊，眼前的利益其实相对整个大局来说根本就微不足道。 我开始思考这几个重要的问题：1房租价格是否会上涨？是否和房价有关？2投资的回报率多少。3分割几间最合适。对于房租价格是否会上涨我写了一篇文章来论述它，我重要的判断是不管房价上涨与否，房租都必然上涨。对于投资回报率我用了计算方法和对比方式进行了对比我得出了一个对于我来说很重要的数字结论，当我确定后我释然了，思考后就是埋头干呗。对于分割几间，是否每间的成本越低越好租在那个时候并不明朗。 在形势还算乐观的情况下，我们开始了第二套，第二套房我记得是1号楼503，那套房是我和一波去房东家里签的，其实开始做二房东以来，我从不间断在网上搜索毛胚房房源和看其他二房东出租信息。这个房东是在网络上找的，我们在晚上8点9点左右去了他家里签合同，记得他家在江南水都，这套房签的时候我们都没吃饭，还跑了大老远，另这套也是唯一一套要求5年后必须把它还原的房子。这种苛刻的条件我也答应了，因为我知道我主要的目的是干什么，大方向不能因为小的利益畏首畏尾。 吸取了第一套经验后，我开始对第二套开始了改良性操作。改变有两点：1.卫生间墙面开始铺瓷砖了。2开始用木地板铺房间了。（木地板选的是二手地板，也是在网络上找的，小老板姓王，当时二手地板比较便宜，最低一平方8元左右，是正常的三分之一） 这套76平方的我改造成4个房间，3个卫生间（其中两间共用一个卫生间，4个灶台（有4个地方可以做饭的）。我也尝试在网上淘旧的家具和餐桌，这套其中一个旧的家具和餐桌就是淘来的，但以后再也没有过，因为所有的方式都在尝试中逐渐被精化，差的就被淘汰。 这次的宣传我拉了个横幅挂在了1号503的阳台上（过了不久被物业通知要取消，我特意弄了另一个电话号码，因为怕中介知道以后不帮忙我们出租了）哈哈，因为这个地方正好面对的是金街的路口，远远看过去很是显眼，这是在宣传上改变了些小办法，我也复印了一些小纸条，到处去贴，特别是车站。宣传的效果也有一定作用。 其实大环境这时是萧条的，大多数二房东在这12月和1月装修都是等着明年开春的市场，因为开春是旺季，才有很多人来租房子，而年底大家都退房回去过年了，我虽然了解，但我知道快人一步的重要性，抢先占领市场的主动性是至关重要的，难道等着喝西北风吗？我的宣传方式还增加了一个从网上找需要租房的信息，一对一的点发，当然回复的很少，但我知道这本来就是概率问题，毕竟销售对我来说本来就轻车熟路的，根本一点问题都没有。 当别人慢腾腾的装修和悠闲的等待的时候，我开始价格攻击，主动寻找客户，扩大宣传等手段一哄而上。慢慢的我出租的比例增加，我们也开始循序渐进的继续增加着毛坯房。 我开始边做着装修边接待着不同的客户，有个客户叫陈丹，也打破了我出租的模式，记得那天我带她看房子，她其实是年后要住的，我们那时没有空的房间，我只能给她看现有模式，然后告诉她预计的装修情况，她开始提出她的需求，我让她交了定金，按她的设想来适当调整装修。那时我接了不少春节后租房，年前提前交定金的租客，这也是二房东这行基本没有过的。我们边装修边出租，还没装修好就提前预定的模式也是这行很少有的。中介会好奇问我：“这样租也行啊？其他人都没这样!”我回答：“没什么不行的。” 二房东奋斗经历6--如履薄冰 如履薄冰 万达还有个所有二房东没干过的事也让我们干了，那就是把86平方隔成了6个房间，绝对是仅有的。其实出发点主要也是和别人的区分开来，因为大多数二房东的隔法都一样，而76,86两种户型基本少人要，大家都喜欢大户型，因为大户型利用率大，公摊的位置平摊下去相对少，而且格局好，那么是否76,86真没市场了？当然不是，商品房其实比较方正，86分割6个房间似乎很难想象，但其实还看得过去啦，这样我们单间的平摊价格就是所有人中最低的，我们最低的一个房间当时才租300元。 我调侃到我这是仇富情节，就是要让穷人，民工都住上高档的社区，一切不都是浮云嘛。没有做不到的，只有想不到嘛。 春节前动工的人慢慢少，而我们确在如火如荼的加班着，当然春节时工人很不好找，工资也要价高，这时候我又接触到了几个现在合作的工人，还是那句话拙速永远是对的，不需要取巧。记得春节前我们有7套左右，有2套未完工拖到了年后。 春节期间我在研究的是工种如何快速搭配，一套房子装修最快的时限内能完成？其实最重要的细节在于防水的处理和试水的周期上，那时我研究计算和实际操作得出结论是最快14天内完工，因为装修时间越短其实节约越多的金钱，早一天出租和迟一天出租其实差的是双倍，一正一副这点大家需要明白。在春节前我们出租出去的房子应该是占总数50%以上。因为我其实一开始就是负债，所以投资的钱都是刷信用卡，后来啊德那里借了5万元，钱的投入速度其实远比想象的快和多，每天都要控制着和尽量的拖欠一些材料款，再就是尽快的把房子租出去。从来没有搞得这么狼狈过。但如果要迅速的积累资金，翻身的话没办法这是必须承受的。对于投资和经营操作我们有做清晰的分割，投资按比例，经营操作分工两块，一个是整个装修操作及出租的第一阶段这个是我来负责的，第二个是收房租及后续的维护是一波负责。当然有搭配相应的薪资。 对于合作其实确实有很多问题，我和人合作开过健身房，瑜伽馆，瑜伽服装店，再之前还有豆浆店，韩国泡菜店，合作和自己做是各有利弊的，凡事没有绝对的。自己做的话有时思维有局限性，看到问题不够全面，而且风险大。而合作确定最担心的是意见不统一，利益分配协调，最后搞的朋友都没有做。对于二房东上的合作，其实后期没什么意见，无非就是价格高低，因为整个程序简单，到后期就是收收房租没什么好扯皮的，主要意见在于开始的操作，当然操作主要是我负责，我的要求就是大家意见我可以采纳但决定权必须在我，当然他们也没太大意见。 春节前我们的整个状况在我看来相对是良好的，其实一个事物或一个企业，资金多少不是最关键的，我个人认为最关键的的处理人与人之间关系，而人与人之间关系就类似于多个同心圆，最里面是投资合作者，再扩大出来是经验管理者，再是工作人员，再是客户。一个企业生存的根本是如果让所有的人员的力是朝一个方向的，也就是不要产生反作用力，而人性天生是自私的，没有一个好的制度是无法制约，当然好的制度没用，还要有一个好的薪金或者好的凝聚力，但那太复杂了，因为如果你是核心，你根本无法去面面俱到，当然事物无法追求完美，但你必须花很多精力在人上面，这是我最不喜欢的，所以我的方法只有让事物越来越简单化，决策简单到没有什么好决策，工作简单到是一个傻逼都能干，大道至简至易就是如此，没必要搞的自己很牛逼，每次都惊涛骇浪的，兵法云，胜者，无勇功，无智名。就是如此。 二房东奋斗经历7——黑社会 黑社会 其实蛮难熬的春节，基本上身上没钱的过了一个年，还好光棍一个没太大支出。一心盼望着开年，因为此时实在无法用一个很舒爽的心态去过一个愉快的年，哈哈。 印象很深的是初二，初二居然有人要看房，当然春节没钱也干不了什么，所以就过去带人看房了，他租了当时，这对我是一很兴奋的事情，因为好的开始是成功的一半。我开始计划如何操作，考虑再继续签些毛坯房。 对于竞争来说，当然最关键的是整体的形势，任势而不择于人，大的环境是首要决定战局是否成功最先考虑的，也就是兵法里说的“道”。而时间和时间差非常关键，时间比如指春节后这最佳的销售旺季，时间差指比竞争对手早完成，这就是“天”。我们选择的地理位置和地理位置的布局，地理位置指我们选的万达综合体，地理位置布局指的是分割的结构和方式，这就是“地”。整体运作的操作者本人，还有整个运作投资者的不乱干预，这指的是“将”，有一说“将在外军令有所不受”指的就是操作时很多实际情况“将”必须有绝对的裁决权。投资者互相制定的规则和经营操作的薪金分配的合理性也决定了积极性和力的作用方向是否一致，这就是“法”。 道天地将法，五者我觉得我们在此时都具备，我以此观之，胜券在握也。 在原有的出租的保证的情况下，我发现一些小规模的二房东根本无法出租或者出租的比例过低，或者无暇去管理，这样有几个小规模二房东开始转手他装修后的房子，我通过中介介绍联系上了一家，这次我跳单了，就是后来绕过了中介直接和卖家接上了头，这样省去了中介费用，在战争中，兵者，诡道也。战争中根本没有什么规则可言，当然我并没有直接让中介知道，在艰苦时期，如果要迅速成就就必须有非常的手段，这次我跳了2个单，接收了2套装修好的房子，后来又经由水电工介绍接收了另一套，这套当时的价格非常低，那天我们去看的时候，只见房间过道上都是水，他是因为漏水问题而放弃的。我们在认定价格非常合适的情况下，交了部分的定金转接了这套房子。呵呵，没想到这是一个陷阱。。。。。。 原来楼下的房东是黑社会，等我们接手后，他出现了，忘记了他的模样，只记得他比较强壮，声音也很大，一出场就是牛逼哄哄的。那天他冲了上来，告诉了我们原因，原来房子多处漏水，当时他要求转给我们房子的那个投资客必须把所有的地砖全部敲掉，重新装修，而那投资客被吓坏了，处理不了才便宜转给了我们，因为那样的工程巨大，而他还时不时的上来骚扰，并定下时间期限给原投资客。当时一波和我都在场，他要求我们按他的意思去做，我没鸟他，我告诉他我按我们的方式处理，只要不漏水就可以，他气愤的很，大声怒骂，我没给他好脸色当时，他一气愤拿了地上的砖头说：“信不信我给你砸了？”我当时就说：“你砸下给我看看？”他倒是真往门上砸了，门出了一个大洞当时。我拿起手机准备报警，当时一波开始唱红脸，开始和他好好说，那人似乎也消气了，估计砸完就爽了，我其实真不怕他，我当时弄死他的心都有，我怕个屁，什么都没有，谁敢阻挡我赚钱我一定弄死他，大不了同归于尽。他似乎见好就收，这后续的漏水处理问题后来也交给一波处理，这样我们的冲突当时就停止了，后来有一次在楼下碰到，他还笑呵呵的问我家具哪里买？我当时也配合的告诉了他，这个社会就是这样，软的就容易被捏，硬的他敢动也要掂量一下分量。 春节后，我们装修和出租的频率加快了，很多房子都是还没装修完就全部被租完了，而对比其他人的房子根本就没太大的动静，主要原因没有什么神秘的，我们就是便宜罢了，呵呵，但越简单的原因里藏着很多不为人知的原因。价格差和利润空间及整个操作的局势如何把控犹如一场战争，开始我们做的少打的是游击战，或者说只是个别的战斗，局部型的，而做大后是属于阵地战，而考虑的不单只是单一的战斗，而是整个战局上的成败，如果在战斗中你没有了对手，失去了对手，那么你就必须把自己定为假想敌，在操作中要不断的超越自我，这样才能真正的做到利于不败之地，当然我就是喜欢吹吹牛，哈哈，理论多了，要结合实际才有用呀。 二房东奋斗经历8---万达工程结束 万达工程结束 在仓山万达，我们一共只做了13套，房间总数是68间。当装修完工的时候，我记得我们只空了两间，装修和出租基本属于同步，整体都是出租客预定后催着我们装修，每套装修都赶得要死，而不是装修好后慢慢的出租。装修操作后后续的工作一波负责了。对于后面的维护工作，我也给一波带来了很多工作量，呵呵，因为其实没接触多久，定制的一些材料上价格便宜带来的是维修率高，更换高，总是要磕磕碰碰的前进的，没有那么顺风顺水的，一个事业3到4个月内已经确定了一年内盈利已经算非常少的了（因为大多房客签合同是1年）。 当然在销售中我还用了几个有利于房客的方式，比如押金只押了一个月（大多数市场都是押两个月），电费只算0.8元（大多数都是1元），物业宽带40元（大多数是60元以上），这样我的整体分割操作方法和整体的价格及整体销售渠道都远远高于其他投资客，当然我们相对也是最快出租完的了。但其中押金押一个月确实造成了很多房客逃跑的现象，因为大多数低收入人群工作不稳定，但我觉得事物无法追求完美，老子说的：“持而盈之，不如其己，揣而锐之，不可常保。”做事如果都追求完美圆满还不如不干呢！ 大概记得我应该是3月底结束了，我对于整个操作我个人认为还是满意的。我的两个投资合伙人有两点个人看法：1对于利润来说其实他们呢可能感觉并不是太多，当然我是认为不错的，因为我有充分分析和计算过，因为里面存在一个很大的利润隐蔽点，当然自己没有动手算算是不能完全理会和明白的，我一开始就反复有计算过了，所以我已经确定了。2他们觉得这种东西可能上不了台面，还是要做一个实业比较不错，哈哈，这个他们的想法和我是相反的，我其实本身就非常厌倦实业，搞了好像规模很大其实没啥用处，浪费时间浪费表情，而且我也不想出名，我最好什么人都不认识我，自己躲起来生活。 应该是在4月初吧，一个巧合碰到好朋友宋的一朋友陈，当然我们其实很多年前有在一起打过篮球，不算很熟，偶尔聊起二房东的事情，他很有兴趣，来参观了一下我们的出租房表示希望大家三个人一起合作，宋也表示加入，另外找新楼盘开始。当时其实已经有看好的楼盘，那就是宝龙旁边的上海新苑。大家的判断和想法基本达成一致。我第一时间表示了我没有钱可能资金不会马上到位，我是想做但自己没有钱做毛啊，他们表示可以先出部分，我的投资部分可以暂缓。当然此时我也和万达的两个投资伙伴沟通过，问他们是否要加入，他们表示不加入，原因应该就是之前我说的两个。如果我继续做不能撇下最初的合伙人，当然他们不愿意那就不是我的问题了，当时上海新苑是2013年5月2日才交房的，我们确定要开始做的时间是4月15日之前，这种时间点是非常理想的，因为有给我提前准备操作的时间，而对于一个新盘，一个提前量，我的操作方法在脑子里慢慢酝酿成型，对于整个大规模的战局操作其实我是很兴奋的，之前的操作属于是游击战中根据市场的变化而调整的战略战术，而这次属于有准备的大规模战役，情况不同，我们能比其他的人更加占有主动的优势和态势，我也希望我能掌握市场，改变市场，做市场的主导者。 上海新苑的位置我认为是绝佳的，三面是交通路，白马路，工业路，近临万象和宝龙，又离八一七路很近，在古代应该属于兵家必争之地，商业和交通便利和极其发达。我们都对这个地方看好。 我写了一份关于整体如何操作的文章发给了两个合伙人，对于操作简单的说我的预期是20-30套，基本分3个阶段和周期完成，具体的投资金额开始预订在50万到100万之间，根据市场的变化而调整。 二房东奋斗经历9---大抢房源 大抢房源 我开始天天在万科附近溜达，首先我找了所有的中介，放了我的个人信息，通过和周边所有中介的沟通，我确认了四个中介公司合作为主，麦田，邦盛，家天下，中琦四家，而四家中重点是邦盛，因为邦盛整体工作的风貌和效率都比较高，如果太多精力就太容易分散了，通过邦盛中介我拿到了所有上海新苑的户型图，当时上海新苑是不让人进去看房子的，通过中介的关系我也进去实地考察了几次，万科一共10栋楼，最底下一层楼都有户型模板，万科的户型比万达来说复杂的多，一大堆的户型，1,4，7三号楼户型相同，但局部有不同，2,3户型相同，5,6的户型相同，8,9的户型相同，10号单独一种。而每号楼又有8到10个房间，两两对称那基本有4到5种，再乘以5，妈的，估计有快30种户型，这么复杂的设计也亏他们弄的出来，因为复杂其实不好复制，简单才是最好的，这给我们的工作也带来不少麻烦事。 我开始根据所有不同的户型设计不同的装修方案，比别人更先，更多的了解社会信息就比别人先跑一步，每种户型我都确定了一个最终的分割方案，再根据预计的市场出租的价格我确定出哪些相对更优质，哪些更差，这样就不需要当场去确定了。 我也叫了一个土工小张过来看，具体的尺寸才能得以确定，因为我还不是完全熟悉具体的尺寸和细节上的问题，当然那时我一套没签，哈哈，我始终强调要更多更快的了解市场，这是决定胜利的关键要素。 我们应该是第一个签毛坯房的二房东，记得那是75平方的，价格是非常的低（以至于后来实际上不装修1万块钱都可以转给别人做，但我出价2万）。第二个合同是我自己在网上找的房东（后来这套租给了另一个二房东，他成了三房东）。 我的争夺在一开始就比较犀利，第3套是家天下中介告诉我说有一套75平方的1800元5年不递增叫我过来签，而最坑爹的是她怕我不来同时叫了其他的两个投资客过来，而就变成了一场混战，当时我正好是早上10点，我约了第二套的房东在宝龙肯德基签合同，所以没办法和她扯，我把她从中介里拉了出来，我单独的告诉她：“如果给我签，到时我多给你500元小费。”在同样的争夺中，利益无疑是最直接的手段，说完我就去了宝龙。而当我签完第二套回来时，我以为第3套已经黄了，路过时发现他们还都在那扯皮，而隔壁的邦盛中介看到了我，跑过来和我说：“洪先生，我这有一套75平方的1900元五年不递增，你要不要签？”我答应了，我猜就是刚才的那套，我走进了邦盛中介，只见门口沙发上坐着邦盛的经理和工作人员，对面坐着一个老年人和一中年妇女，她们在谈着，邦盛经理看到我后，就对着那老先生说：“就是这位和你签合同。”我面对老先生平静的坐了下来，而不远处有个男人这时突然叫那经理过去（我之前见过他，他个子不高，眼睛小小的,当时不猜都知道也是投资客）那男的说话我能听的见，他说：“1900我也签啊，怎么不叫我啊？”那经理很无辜的说：“刚才你不是在考虑吗？”原来他是看我要了，他开始也要，那老先生发话了，指着那个小眼睛的投资客对那邦盛经理说：“我要和他签，他不是你的老乡吗，以后有事可以找你！”邦盛经理看了看我，说：“洪先生，真不好意思啊!”眼看着在眼前的鸭子就要飞了，我很平静的说：“2000我签。”突然一下大家都平静了，因为那是2000的价格相对来说是高的了，但我的判断未来的价格一定在这价格以上。那老先生笑了笑说：“好，小伙子有魄力，我跟你签。”哈哈，妈的，有个毛的魄力，大家都是认钱，也不认老乡了，尽扯蛋。 第四套是在麦田签的，我在半小时内飞抢了一个别人的单。记得那时我在邦盛中介，中介的人无意中闲扯告诉我一会有一套105的房子要签，而这套房子他本来带了一个投资客去看，那个投资客挑三拣四的最后他不给他签，我和他说不然给我签，他说不行啊，已经约好了时间了。中介说的那个投资客比较抠门，正好我认识他，他也是万达的投资客。 我立马出门打了电话给那投资客，首先我简单的和他说了这个105房子的情况，我问：“是不是有这样一套房子你确定不要了？”他告诉我价格太高他不要了。我说：“那好，那能不能告诉我是几号楼多少单元，一会中介要和别人签，我想抢过来！”当然和他没有利益冲突，他很直接的告诉了我楼号。接下来我迅速的跑到了对面的麦田中介去，因为我判断正常的房东挂房子出租基本不可能只挂一家，总是要对比2到3家的，那么麦田很有可能也有这个信息，我告诉麦田中介说我多出一百元租金，你帮我把它找出来！不然一会就这套就在邦盛里签了，对于抢单他们也当然是非常乐意的，麦田中介开始忙起来，同事互相都问过去，终于找到了这个房源，打了电话约了房东，房东当然是谁给钱多就找谁签了，就这样成功的抢了一套过来。（这套后来我也转租出去给别人当三房东了）关于竞争和争夺，我始终觉得没什么游戏规则可言，后来我也直接告诉了邦盛的中介，我抢了他的单，怎么抢的，我告诉他商场就这样，保守机密的重要性。 二房东奋斗经历10---大干特干 大干特干 记得万科5月2日交房，而交房不久我们就拥有了10套左右的房源，同时装修10套，在当时对我来说还属于有点吃力的，因为每套房租平均2400元，也就是每天80元，10套就是800元，时间就是钱啊，所以我开始转卖和转租，但我也继续租新的毛坯房，一边倒手一边买入，有一套60平方的当天签过来签了7年，每月1600元的房租，第三天倒手转给别人赚了几千块，还有2套转租给别人每月赚个几百块。中介被我的操作搞的很莫名其妙，很好奇也有这样搞的？我告诉他们，没有什么不可以的，不就是个游戏吗？我的骨子里本身就带着叛逆，不喜欢按常理出牌，当然中介多赚钱，他们也乐此不彼的配合着。 装修当然是我重中之重了，其他的操作只是花，装修是锦，锦上才有花可添，所以还是主抓重点，我当时定的水泥，沙，砖头都是从金山定过来的，因为开始很多套同时定材料，从外面定过来价格相对便宜一些，以致于一大辆车拉过来外加5个搬运工一天都没搬完，当时门口沙水泥砖头的老板竞争很激烈，他们还真没看过这种架势，都开始巴结我了，恨不得我的单子给他们做，所以他们就确定按别人给我的价格给我送货，这也是我希望的，因为我知道后面的补货工作必须就近，不然耽误了都！之前我在万达装修了13套房子，因为我们的价格还有竞争比较激进，加之我天天都在万达晃来晃去，做二房东大多都对我恨之入骨，因为我是来搅局的，价格被我搞的混乱没有了秩序，因为特别所以被人所知，一个传一个后来都传变样了，都传说我在万达有100多套房子，搞的像大亨，有中介问我，我都如实回答，根本没这么多，但反而大家都不相信。加之我把大量租过来的毛坯房反抛出去市场，搞的市场非常混乱，房东也搞的莫名其妙，而我就最喜欢这样浑水摸鱼，当时的我装修房子出租和二房东竞争，转手毛坯房和其他房东竞争，我真是没太多钱，再多一些我就能控制整个市场，而那其实是我真正的目的，但我没那实力去实现。 我以前的土工电工油漆工在操作之前都提前准备好了，等一交房所有的工人就开始开动，而因为我付款很及时，从不拖欠，所以工人非常信任我，我要求他们按我的流程来操作，我的操作流程和正常的传统流程是不同的，他们会提出异议，我只告诉他们按我的做就是了，当然我的操作对他们局部的工程进度和时间是有影响的，但对大局是没有的，比如我要求土工，电工，油漆工可以同时在场地里各干各的工作，而传统的安排必须都是土工完成后再电工，电工完成后再油漆工，而我这种大混杂的操作提高了整个装修的速度，以至于最快的一套当时是5月2日开工的5月12日就完成了，我用了10天时间突破了以前14天可以完成的操作。当别人都没开始装修时我们就开始有人搬进来住了，我的操作举动当然是宁大多数人震惊的，谁都没想过那么快就能装修好，加之中介添油加醋的宣传我都不知道变成什么样了。 当然快是有代价的，我对第一套省略了一些工序，我也做好了最坏的打算，但我知道我最快时间做好第一套房的意义是多么重大：1我必须马上有一个样品房，然后开始出租，以此为模板，而后面的工程进度可以根据出租的速度适当减慢。2我必须给对手一定的震慑效力，价格的优势可以迅速控制市场，压制所有竞争对手的速度和时间，他们不得不先赖关注你，或者以你为对比物，当他在研究你的时候，你已经走的更远了。3当然是可以尽快回笼资金，操作太多资金回笼是至关重要的。4可以感知市场的信号，你的出租情况如何可以决定我们是否更大尺度更大范围的继续操作。 当时比较搞笑，很多投资客都参观我们，都对我的装修非常不屑，有人说我这像公共澡堂，有的说隔那么小也能住人的，大家意见很多，但我听着根本不理会他们，当我放出价格时他们都说怎么租这么低？还有个投资客说：“洪大哥，你这样不行，你这么低租怎么行？”我无法回答他的问题，我只能说：“房子太多，没办法。”在一个战场上你可以告诉你的敌人，你不要那么凶猛好不，温柔点好不，靠，可能吗，不搞死你就不错了，搞不死你也要搞你个半死。 楼主才华了得呀 可惜我不在上海 没有当面请教的机会 幸好不在上海做同行 要不迟早被你搞死 我在长沙做 你的经验给我很好的启发 如果可以 我希望您能多一些分享 让我们少走弯路 |
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