有窝导读：环比、同比、常住人口这些指标，你一定不会感到陌生。不过从“小学生在校人数”管窥中国人口迁徙路径，进而反映出真实的楼市价值，这样的论调你可能是初次见到。更为令人意外的是，厦门地区竟然位居这个榜单的榜首，力压北上广深成为全国增速第一。该文的作者认为，厦门不仅仅像像威海、烟台、三亚吸引来了养老人口，还吸引来了孩子们，这在沿海城市里是非常独特的，也是非常突出的。这说明，厦门能提供的公共资源更全面，因而城市更有竞争力。接下来我们就一起来看看这篇文章吧！文/刘晓博 故纸堆里，往往隐藏着重大秘密，我今天继续为大家分析来自“统计公报”里的基本国情。今天的话题是，过去5年中国人是如何迁徙的，他们正从哪里撤离，向哪些中心城市聚集。 能赢得增量人口的城市，房价自然会获得支撑，商业机会大大增加，有望成为未来中国的城市之星。而失去人口的城市，或者竞争力偏弱的城市，商业价值将大打折扣。 我仍然不准备使用统计局关于人口的数据。2010年的时候，有过普查，这些数据至今已经发生了很大变化。每年统计公报里，也会公布新的常住人口，这些数据是抽样调查出来的，或者是估计出来的，往往受到官员政绩观的影响，因为他们需要“人均指标”。我仍然采用“小学生在校人数”这个指标，原因有二：第一，它目前没有跟政绩联系起来，所以不会受到“污染”；第二，小学是义务教育，目前全国基本上都接近100%入学率，而且小学生数量是“数人头”数出来的，不是抽样调查出来的，更不是估计出来的。 “小学生在校生人数”这个指标也是有缺陷的。对于中心城市来说，它略微滞后于人口增长，因为很多外来务工人员没有把孩子带来；在农村和小城市，它滞后于人口流失，因为家长们走了，孩子们在留守。但当我们用它来研究中心城市时，基本上还是靠谱的。唯一影响的因素是，城市房价越高，小学生人数越滞后于人口增长。我们先看数据（47个大中城市小学生数量变动表）：  再介绍一个大背景，由于计划生育政策仍然在发挥作用，2013年全国小学生人数比2008年下降了9.4%，但全国人口仍然在缓慢增长。所以，如果一个城市小学生人数下降不超过9.4%，它的实际人口肯定是增长的。尤其是房价高的城市，小学生人数增长是滞后于人口数字的。通过上述数据，我们可以得出以下结论： 北京、上海、深圳（注意，没有广州）成为中国人口增长的三大中心，不仅自身人口增长迅猛，还带动了周边城市。在全国小学生人数平均下降9.4%的情况下，北京过去5年小学生人数增长了19.5%，所以实际人口增长大于28.9%（19.5%+9.4%）。在表中，我将廊坊、唐山、保定列入，这些城市人口增长都非常快，尤其是廊坊，过去5年增长实际上在40%左右，这些都是因为“北京因素”。上海本身增速超过40%（34%+9.4%），周边的苏州也迅猛增长。 深圳自身增长超过30%（24.6%+9.4%），并带动了东莞、惠州的高速增长。事实上，深圳、东莞、惠州是广东过去5年人口增长最快的地区，相比之下广佛地区黯然失色。而且，深莞惠地区过去5年资金增量也远远快过广佛等其他地区，广东的发展日益呈现出“全省看珠三角，珠三角看东岸”的态势。如果这种态势持续，广州、佛山、珠海、中山、江门等城市将被进一步边缘化。 在北上深巨大光环之下，我们看到了另外几个亮点地区。首先是厦门地区，增速竟然达到全国第一，这是我始料不及的。而且旁边的泉州地区也是高速增长。这其实解释了厦门最近几年，房价飙升的根本原因。看起来，厦门不仅仅像威海、烟台、三亚吸引来了养老人口，还吸引来了孩子们，这在沿海城市里是非常独特的，也是非常突出的。这说明，厦门能提供的公共资源更全面，因而城市更有竞争力。 郑州和长沙成为最耀眼的省会城市，他们在过去5年争取到了大量外来人口，速度远远超过了杭州、成都、武汉，这也是非常让人惊异的事情。尤其是湖南，最近几年出现了人口回流，小学生总人数的减少比例，明显低于全国水平，值得祝贺。而在河南，内部失衡非常严重，至少有6个地级市出现了人口严重流失。 东北的衰落在人口数据上得到了证实：列入表中的4大中心城市，只有沈阳跑赢了全国数据，说明实际人口在微弱增长，长春、哈尔滨、大连都跑输了全国数据，说明人口在流失。这些中心城市都出现人口流失，三省中的普通地级市、县级市就可想而知了。尤其是大连，在过去5年“义务教育在校人数”竟然下降了16.9%，人口竞争力列47个城市倒数第一，让人震惊。 大连、贵阳等7个跑输全国数据的大城市（不含重庆），其楼市都缺少投资价值。尤其是贵阳这种房地产依赖度非常高的城市，楼市风险极大，绝对不能碰。至于其他商业活动，也尽量不要首选这类城市。重庆虽然小学生人数下降较多，显示出人口的整体流失态势，但重庆其实是一个人口规模中等的省份，对于重庆市区来说，人口肯定是增长的，只是缺少相关数据。 我今天分析的47个城市里，绝大部分是“有特权的城市”，至于剩下的那些地级市、县级市，绝大多数都属于人口流失地区（但也有少数类似吉安、徐州这类人口增长较快地区），商业价值大打折扣。 |
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