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转自：凤凰财知道（微信ID：icaizhidao） 近日在摩罗上街淘到一张1963年8月26日的《星岛晚报》，虽然是一张实在普通不过的破旧报纸，但是验证了那句话：“今天的新闻就是明天的历史”，所以任何一篇小豆腐块如今读起来都是很有趣味的历史，哪怕是一则小广告。 其中有一则关于“海兴大楼九月调整售价”的启事，全文如下： “位于旺角大角咀黄埔船坞旧址之海兴大楼预售以来，因订价特廉（实用面积每尺仅卅余元），瞬经售出八成以上，现已建至二楼，定本年底完成；日来建筑材料涨价，本公司不得已决定于九月十日起将售价调整，但如在九月十日以前购买者，则仍可照旧价优待；所余无多，敬希各界人士垂比较X购，勿失良机为荷。” 落款是开发商和投资商：海兴置业有限公司和周大福珠宝行有限公司。这个“周大福”大家都熟悉是做珠宝金行生意的，由新世界的郑裕彤控制，但实际上是先有“周大福”（1960年代由郑氏改组控制），后有“新世界”（1970年代由郑氏创立），所以1960年代郑家的房地产业务是通过“周大福”来经营的。 这则启事引起了我的兴趣，因为海兴大楼1963年在售，到今年正好是50年，我们还没见过50年的商品房，以前买卖房子的时候，觉得50、70年是一个很长的时间，到期后的身后事与自己并无关系；那么，这栋50年的楼到今天是否还存在？如果存在，未来又将如何呢？我们的房子到了50年以后又会怎样？ 海兴大楼在九龙的位置（界限街以南） 在Google地图上搜了一下，发现真的还在，于是找了个周末去实地踏访；位置很好找，就是从地铁旺角站出来一直往西，在地铁奥运站以北的这一片区域就被称为“大角咀”，而海兴大楼就在“利得街”和“角祥街”交口的东南角。这是一片工厂大厦和老旧住宅楼混杂的区域，海兴大楼的西边就是一座“大志工厂大厦”。 海兴所谓的“大楼”，其实只有9层楼高，没有电梯，有点类似于国内的筒子楼，每层大约有30个单位，共由278份业权組成。海兴大楼于1964年入伙，所在土地的地契年期为999年，从1871年开始，到2870年结束。 海兴大楼有3个入口，这是其中之一 大角咀地区其实是一个填海区，房子都已经很老旧，小环境也不好，但交通上受惠港铁奥运站接驳九龙站，近年区内新盘销售情况理想，如信和置业的杉树街项目（即奥柏御峯，由中国建筑承建），开售在短短一个星期售出超过9成单位，吸引各大发展商进驻并购旧楼进行重建。截至2012年，大角咀区内有10个以上旧楼收购项目正进行，涉及地盘面积达18.3万平方呎，可建楼面达156万平方呎，以每套实用面积500平方呎计算，可建单位超过3,100个，使大角咀由传统旧区蜕变成新住宅区。 海兴大楼也是收购计划的一部分，香港一个专门从事旧楼收购的公司----田生地产从2008年就开始部署海兴大楼的收购工作，2009年时收集了其中约两成业权，如此可阻止其他发展商介入收购行动，此阶段注册的收购价格大部分在100万至195万元之间，呎价在2,100至3,000元之间。此后，由于小业主叫价过高而暂停收购，收楼进程暂停。 2009年，恒基地产以约6亿元购入位于大角咀利得街11至33号海安楼，海安楼为1幢8层高的旧楼，151个住宅单位，单位实用面积约由109至574平方呎，实际上海安楼西侧就紧邻海兴大楼，所以人们普遍猜测，实力有限的田生集团其实是恒地的马甲，恒地才是海兴大楼的实际买家，如果属实，则恒地可以将这两个项目连同周边项目合并，从而形成较大的开发体量。 2010年5月，海兴大楼逾百业主举行业主大会，大部分业主认为田生的收购价格太低（按照实用面积计算呎价为5,000元），据说有其他企业已经提出每尺7000元收购，所以业主不同意向田生出售，而希望通过联合招标来寻找出价更高的企业。 2011年4月，媒体报道：一班居住在海兴大楼居民声称，自田生地产展开收购后，就不断遭到一连串不明来历的滋扰。如经常收到一些滋扰电话，被人剪断公共电线，甚至在走廊墙、地上遭人溅泼粪便和尿液；此外，海兴大楼业主立案法团（相当于内陆的“业委会”）亦因为田生不合作而受到拖累，自从田生收购后，就一直无缴交管理费，拖欠金额达六万元，严重影响大厦在维修、清洁、公用照明和地税等各方面的支出。 外观 2011年10月，业主立案法团向田生提出收购的平均呎价应当为8000元。田生方面认为太高，未同意此价格。 2012年7月，媒体报道：田生地产年内已斥资7,268万元，购入海兴大楼5个底商铺位，收购价介于1,020万至1,860万元，呎价约2.3-2.8万元。 2012年12月，田生把收购呎价提高至8,000元，较09年每呎5,000元，大幅加价6成。田生的职员逐家致电小业主，表示收购呎价提升至8,000元，有意放售的小业主，可到田生设于该厦地下的办事处签约，若至12月15日前，集齐整幢大厦65%业权，田生才会发放首笔5万元订金，14日后支付楼价1成大订，然后有3个月成交期，小业主可在期内搵楼搬迁或售后租回3个月。若至12月15日，未能集齐大厦的65%业权，则双方取消交易。据悉，由于田生大幅加价收购，不少业主已经答应卖楼，但仍有部分业主抱观望态度。 田生于2009年已经收购海兴大楼的约两成业权，若本次集齐其余的6成半，则可达到8成强拍的最低门坎，继而进入强拍程序。从实际的成交来看，田生应当已经与大多数业主签约。 综上所述，海兴大楼在1963年销售时，按使用面积计算的呎价为30余元，而田生最终提出收购的价格为8000元每呎，也就是说，50年后的旧房价格是当年新房价格的至少200倍！相当于业主除了享有50年的使用权和收益权，还另外享受到了五十年间、每年11.18%的复式回报率！ 为什么会值这么多钱？当然房子并不值什么钱，因为50年的建筑设计年限已经到期，房子本身的使用价值已经很低。值钱的是土地，但如果土地的地契年限是50年或70年，已经接近被政府收回，没有重建价值，那么这土地也就不太值钱了，所以收购的开发商看中的其实是850多年的剩余土地年期。 那么在内陆，我们的房子50年以后值多少钱呢？如果你买的是50年产权的办公或公寓，那么50年（其实不到50年）之后，你的房子的价值就归零了；如果是70年产权的住宅，那么在50年后，意味着还有十几年的租金可以收，70年到期后的土地价值多少，则取决于续期的成本高低，而到目前为止，这个续期成本仍然是未知数，在理论上，如果补地价足够高，房子的剩余价值也可能归零！ 大家都有体会，一个中等收入者辛辛苦苦一辈子下来，能够留下来的财产主要就是房子，但如果年限只有50-70年，则意味着这些财产基本不能在代际继承，无法持续享受到土地的增值（可能的200倍与己无关），一切需要从头再来！ 周围二手房中介都在推待拆除的旧楼，这个富贵大厦報價按使用面積约合7000多港币/呎。 中共“十七大”报告曾提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入。”财产性收入的主要形式有：利息、红利、房租等；创造条件让更多群众拥有财产性收入，就在于使更多的低收入和中低收入群体通过拥有财产性收入进入中等收入者的行列，从而实现“橄榄型”的合理收入分配形态。 尚福林在解读时也提出：要进一步加大对公民财产权的保护力度，确保公民的财产权利和财富增值权利不受侵犯；进一步明晰产权，并且让它们成为可以抵押、转让、出售、出租等广泛交易流动的金融资产但是，如果连 “土地”这个“财富之母”都不能善加利用，中等收入者的财富每过一个50-70年的周期就被清零的话，如何能够“确保财富增值权利不受侵犯”，又如何让“财产性收入”落地呢？ 所以，应当修订目前的土地制度，目前有不少人在提土地私有化，但是在中国以公有制为基础的基本制度下，土地国有恐怕是动摇不了的，宪法中也有明确规定，如果改变还需要经过修宪程序，不具可操作性。但是，在保证土地国有的前提下，可以大幅延长土地使用年限。以英国为例，虽然所有土地在理论上都归属于英国王室所有，但是土地的freehold（永业权）和999年的leasehold（租业权）却大多归私人所有。 中央党校校委研究室副主任周天勇在接受《中国房地产报》采访时，建议延长后的期限可以是：“耕地1000年，住宅500年，企业用地300年，沙漠、盐碱地1000年。” 即使不能同意500年，也可以考虑对于已出让或将出让的所有类型的土地，都赋予两次免费续期的权利，即50、70年的产权可以免费续期到150年、210年，即可以经历两次重建。这也符合中国民间总结的“富不过三代”的规律，三代之后，就管不了那么多，看自己的造化了。 |
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