产业地产

　　产业地产，不应该为了走得更快，而忘记为何出发。

　　2015年，被视作“产业地产爆发之年”，在住宅地产、商业地产势头渐弱，红利渐薄时，此前一直在边缘徘徊的产业地产成为各路资本群雄逐鹿的新战场。对于做地产投资开发的企业来说，产品库中如果有了产业园区，面对政府时似乎就有了更多的底气，在拿地和拿钱环节中都会被青眼有加。

　　除了摸爬滚打十余年的行业“土著居民”，产业地产行业内涌入了很多“野蛮人”，其中，最迅猛的进入者就是传统地产开发商。在园区中国（park_china）9月份发布的2015中国产业地产30强榜单中，万科、复星、绿地、协信、招商地产、碧桂园、花样年、首创置业、方兴、世茂集团等传统地产商纷纷开始涉猎产业地产，但因处于起步甚至玩概念阶段，所以被判无一及格。

　　产业地产的现状到底是不是那么碧空蓝海，风光无限呢？或许并没有你们想的那么惬意，君不见，地头蛇上下而求索，野蛮人忙于造噱头。

　　▎一、造噱头玩“创新”

　　过去，我们所熟知的产业地产形态有工业园区、产业园区、城市综合体以及其他各种形态的物业载体等等，受“投入大、利润低、招商慢、市场化程度低”的行业特性所限，一直不温不火。与土著不同的是，新进入者往往能够通过改头换面或增加噱头的方式赢得舆论的追逐，然后美其名曰“创新”甚至是“颠覆”。

　　说到创新和颠覆，就不能不提今年非常火的两类产品——孵化器和众创空间，火到只要在涉及产业地产的公开场合，人人言必称孵化器和众创空间，火到很多会议的论坛嘉宾被问孵化器和众创空间是不是传统地产转型的下一个方向，火到让很多行业大佬都在犹豫自己是不是该转型去做孵化器和众创空间，毕竟，它们可都得到了政府的强力背书。

　　要知道，泡沫往往就是这样被吹起来的，无论是哪种产业地产业态，都是需要潜心耕耘的慢工细活，绝不可能一蹴而就，连做了几十年的众多专业人士都说“太难做了”，尤其是在面临市场饱和、产品同质化、利润摊薄的压力，哪是一个噱头，一个概念就能够轻而易举搞掂的？新进入者和居心叵测者表面风光，实质上，它们面临的却是“不创新等死，创新找死”的窘境。

　　孵化器“N.0 X”

　　想曾经，孵化器是为了给新兴产业和高科技企业提供研发、生产和经营的场地，所搭建的集通讯、网络、办公、咨询、培训等服务于一体的共享设施，旨在对初创企业给予政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，降低初创企业的风险和成本，提高企业的成活率，并帮助它们成长和壮大。

　　国家对孵化器的建设、管理和评估都有一套非常严格的体系和标准，为的是通过孵化器培育一批充满活力的企业，并通过这种有组织的服务适时为企业提供其成长所需要的各种“养分”。

　　而如今，随便改造一个空置厂房，包装一个咖啡场所，挂上孵化器或新型孵化器名号，马上就冠以孵化器“N.0”或者“N.0 X”的名号，然后在媒体上大肆炒作，某某世界知名企业入驻了，获得了某轮融资等，可谓羡煞旁人。可是，什么时候孵化器门槛变得这么低了？更新换代的速度更是惊人地快，一切真的那么容易吗？

　　事实上，物业空间、创业沙龙、创业路演以及创业辅导等现有孵化器所提供的服务，还远远达不到企业发展所需要的“养分”，如何帮助初创企业形成完整的商业模式、盈利模式，加速科技成果商业化与资本化，使其成为现实生产力，乃至连接促动整个产业链条的支点，才是主要方向。说起来可能让大家沮丧失望了，但我国大多数孵化器的确还停留在1.0的物业型甚或2.0的基础服务型时代，基本没有进入所谓的3.0甚至4.0时代。

　　众创空间

　　没办法，太火了，提及产业地产，不提众创空间似乎都难以服众，但我想说的是，不管是移植国外的“Wework”，还是根植于本土的“URwork”，本质都是办公空间的“分位出租”，不同之处在于，嫁接了孵化器的部分基础服务。

　　因此，众创空间也被认为是一种新型的孵化器，在“双创”浪潮的推动下，风生水起。在互联网推动的共享经济兴起之后，这种通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台顺应当下创新创业环境而生，用户需求度高，集成效益明显。

　　但企业的最终目标是追求利益最大化，然而当下，众创空间却是一门“烧钱”的生意，如果你没有雄厚的资金作为支撑，还是建议你慎重。上手容易，但实际运营时问题就来了，一方面不能像是国家一样完全是公益性质，另一方面又不能像投资机构一样参与成长壮大企业的盈利分红。要知道，国家的补贴毕竟有限，而投资人的资本追求的是“钱生钱”，无论是国家、机构还是个人，都不会长期押注一门不赚钱的生意，你的保鲜期有多长？

　　无论是自持物业做众创的SOHO3Q，还是租用物业做众创的URwork，其运营迎来收支不相抵的亏损状态只是时间问题，如果不能重塑商业模式、打造新的赢利点，不能与产业经济形成默契的配合，而单纯依靠租金来维持现有运营的话，淘汰并消亡是它们最后的归宿。

　　▎二、贴标签玩“内涵”

　　虽然产业地产火起来是最近几年的事情，但它却是存在已久的业态，工业园区就是其最基本的产品形态。随着新进入者的增多，产业地产市场已经从人们津津乐道的蓝海泛成了红海，面临竞争压力大、招商难等问题的困扰，因此，从业者频出“奇招”，纷纷玩起了贴标签延伸内涵的把戏，由此市场上涌现出了一大批贴有创新、金融、科技、智能化等标签的新生代主题园区。

　　对于产业地产投资运营商来说，与时俱进，提供满足市场需求的产品无可厚非，但一直以来，我国的产业地产过分聚焦于地产业务，忽视了产业的发展，在行业风险加剧、利润被稀释的大环境下，地产过重的惯性模式岌岌可危。产业地产，是时候补齐短板，建构以产业为主导的新的营收模式了。

　　关于“创新”

　　埃德蒙·费尔普斯在其著作大繁荣中对创新有过详细的概述，简而言之，真正的创新往往是由行业内的供给者和需求者发动的，一方面通过特定行业内部的技术人员、生产人员和管理人员通过改变技术、流程和产品并推向市场以形成新的需求；另一方面是由消费者即行业的客户提出新的需求反过来促使行业的技术、流程或者产品发生改变，主要是向好的方向变。

　　对于产业地产来说，同样如此，创新基本也是从供需两端发起的产品的改变以及内部流程上运营管理方式的改变，当前，最重要的就是对引入产业和企业的筛选，新兴产业和高新技术企业无疑是引爆创新的核心驱动要素。所以，对于贴创新标签的园区来说，产业的创新和产品的创新同等重要，就算是当下最先进的云空间，如果引入一大批淘汰落后产能企业来填空间收租金，也完全脱离了创新的本义。

　　因此，从产品的创新过渡到产业的创新才是正道。起步于上世纪末的中关村科技园当时被看做园区创新的典范，其曾引领了当时北京甚至中国新兴产业发展的潮流，但如今，因为没有跟上产业更新换代的步伐、创新乏力，成为中国产业园区衰落的代表。

　　关于“科技”

　　“科技”本来是一个很高大上的词，但现在却成了企业贴标签玩概念的靶子。对于贴有“科技”标签的产业地产来说，它们并不完全是聚集了高新技术企业，更多地自身产品设计采用了高科技理念、材料和性能，给初创企业提供时下最先进的高科技空间服务很重要，但对于园区的运营来说微乎其微。

　　对于科技研发产业园来说，把握时下甚至未来科技发展的潮流，引进和培育高素质的人才，创造出引领社会发展趋势的研究项目和科技成果，并推动其商业化、资本化和市场化才是发展的核心。其中，高科技人才是科技园的主要的生产力和要素驱动核，因此园区的首要任务应该放在人才的引进、培养和保障上，以人才为核心，搭建企业上下游关系，形成平台、企业和政府之间互生共融的系统。

　　关于“智能化”

　　从发展趋势上来看，“大数据”和“智能化”是未来引领新兴产业发展的主要方向，但目前，相关技术和产业在我国基本处于起步阶段。为了紧随时代变化的潮流，产业地产行业也出现了一大批以大数据、云空间、云办公、云共享等命名的产品，比如“万科云”，实质上是万科进军产业地产所打造的一款空间产品。

　　基于互联网大数据所打造的物理空间是未来建筑的主要发展方向，最终，所谓的“云”服务会像水跟电一样是空间必备品。大数据、云技术是未来科技潮流的基础，无论处于何种行业，我们所从事的经济活动都与它们相关，所有的生意必然会建立在数据收集、分析和交换业务上，然后再通过云技术分流、共享，因此，以大数据、云技术为主导的智能化产业有着非常大的想象空间。

　　产业地产运营商应该改变思路，不要死盯着所谓的智能化“云空间”这种单一的产品，应该发掘智能化产业链条中所蕴藏的机会。与我国建设物理空间所不同的是，国外很多公司在探索智能化产业，其中，目前最被看好的是人工智能，不仅被认为会引领新兴产业发展的潮流，而且还是最有利润想象空间的产品，国外很多大型科技企业如Google等都有涉猎。

　　无论是金融、大数据还是智能化，仅仅将其作为一种园区的服务工具未尝不可，但以此为标签行忽悠之实就有点说不过去了。我们还是希望想做好产业地产的企业，首先要将逻辑的重点放在产业而不是空间上，唯此方为持久。