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本帖最后由 卡爸不舒服斯基 于 2016-2-23 17:39 编辑 2016年投资机会和资产配置方案浅谈（一） 写在前面 ?卡爸在开头先给大家拜个晚年，祝大家元宵节快乐，身体健康，猴年事业爱情财富猴赛雷~！好久没发帖了，实在对不起大家。我个人检讨一下，一来是因为工作太忙，没什么时间思考，二来是自己也变懒了，晚上回到家里倒头就想睡觉。本来想一篇帖子把东西都写完，后来发现一个帖子下来可能太长了，怕大家没耐心看完，就分成两个帖子发吧。这是第一个帖子。 2015年是神奇的一年，幸运的中国人见证了太多历史性的时刻。 2015年中国GDP增速6.9%，创25年以来的历史新低；2015年A股经历了杠杆疯牛，《人民日报》发文说“4000点，牛市才刚刚开始”，然而全球经济史上的罕见奇观“千股跌停和千股停牌潮”再次见证了“中国奇迹”；2015年可以说是中国互联网金融的元年，国务院正式发布“互联网 ”的概念，互联网大会在浙江乌镇召开，当投资人正在为P2P高的出奇的收益沾沾自喜时，E租宝的丁宁却在新加坡购置豪车豪宅，当丁宁和他的美女总裁们在高墙里共庆佳节的时候，投资人却在问“我的本金在哪里”；2015年，当你还在抱怨工作环境差，工资不够花，老板不够帅，我要去跳槽的时候，某钢3万职工已经成了前职工。 2015年，互联网金融冲击着传统金融业，改变了很多人的投资观念和理财观念。大多数人都是亲历者和参与者，很多人经历了股市造富的狂欢，也有很多人经历了爆仓的梦魇，疯狂的A股市场把贪婪演绎的淋漓尽致；跑路的P2P平台，把什么叫“无知无畏”也刻画的入木三分。2015年确实是给中国投资者上了一堂活泼生动有趣的风险教育课。 有媒体说2015年，是中国经济最困难的一年，我告诉大家，2015年肯定不是中国经济最困难的一年，因为更困难的2016年已经到来。 我想在开头提一个观点：富裕是观念的胜利，穷困是为智商交税。为什么这样说，请大家往后看。 我身边的真实案例 大概在2007年前后（具体时间记不太清），我有个在深圳打工的朋友当时手里有40万现金，我当时劝他在深圳关外布吉曼城购买两套住房，当时我看的那个楼盘房价只有5000元/平方米，100平米的房子只需要50万，当时首付只需要两成，而且还不限购。现在那个小区二手房均价50000元/平方米。当时两套房首付20万，现在价值1000万，扣除首付和按揭贷款，可获利900万。请问，你用什么投资方式，在不到十年的时间里，用20万能赚来900万？ 这个故事大家觉得怎么样？牛不牛逼？更牛逼的是这个朋友根本没听我的劝，他并没有购买这两套住房，理由竟然是不想欠银行钱，并且认为自己以后也不一定留在深圳，所以没必要在深圳买房，我只想对这种人说，你活该穷一辈子。 所以脑袋才决定了你的口袋，视野决定了你的高度。 我们可以在哪些地方投资？ 由上面这个故事，就引出一个问题，我该怎么投资？ 中国人的投资渠道不多，主要分为四类： 按风险大小分： 1、固定收益产品：以银行存款、银行理财和国债投资为代表； 2、固定资产投资：以房地产投资为代表； 3、资本市场：以股市、各类基金投资为代表； 4、民间借贷市场：包括但不限于个人之间的借贷行为、各类网络P2P和第三方理财公司等。 以上四类风险由小到大，收益由低到高，风险与收益呈正相关。第一类低风险品种银行存款和国债可以看做无风险产品，国债收益率为无风险收益率，各类投资品种的收益不应该低于国债收益率，通俗的讲，即国债收益率是必须获得的最低收益率，如果一年期国债收益率为3%，其他投资产品的收益率至少要高于3%。 根据投资渠道，我们应该怎么投资？ （一）固定收益产品： 代表产品银行存款、银行理财和国债 银行类固收产品收益最低，风险最小，其中银行存款流动性最好。 在央行量化宽松货币政策下，随着无风险利率下行，固定收益产品收益率曲线下降首当其冲。2015年中国央行7次降低存款准备金率，连续5次降息，一年期存款利率由降至1.5%，为20年以来最低水平；贷款利率由降低4.35%。在国际上日本央行已经实行负利率。 银行存款与银行理财对比：银行存款收益最低、风险最低，流动性最好。以一年期产品为例，现在某国有行存款一年期利率上浮30%为1.95%，银行理财一年期保证收益产品收益率为3.3%。有预期收益超4%的产品，但是为非保本理财产品，年化预期收益可达4.35%。 总体来讲银行理财产品风险较小，由于特殊国情，银行理财产品实际上存在银行隐形担保 刚性兑付的情况，所以风险并不大，尤其是工农中建四大行的理财产品，实际上不会存在不能兑付的情况。需要指出的是城商行、农商行、信用社和村镇银行等区域性小银行，由于其资产管控能力、投资能力和自身实力较弱，其发售的理财产品依然具有一定风险，且不受存款保险制度保护，投资者需要审慎投资。 （以上谈到的银行理财为银行自身发售的理财产品，保险公司银保产品等银行代销第三方产品不在以上讨论范围之内，因为其不存在银行隐形担保 刚性兑付的情况。） （二）固定资产投资： 房地产市场: 分化、困境与机会并存。 固定资产投资其中个人投资的主要渠道是购置房地产，包括商品房和商业地产（商铺）。关于房地产的情况，有几个关键词“国民经济支柱 产业”、“去库存”。 从面积上来看，据有关数据显示，截止2015年12月末，全国房地产待售面积7.18亿平方米，在建面积73.5亿平方米，按这个口径来统计库存量大约是80.68亿平方米，80.68亿平方米是什么概念？按100平米一套房计算，大概是8068万套住房，按一套房住三口人，大概可以居住2.42亿人。而2015年全年销售了多少房子呢？大约12亿平方米，也就是1200万套房子，按这个速度，现在的房子够卖6年半。从库存数据看,中国房地产运行存在的巨大的风险。 但从局部来看，房价的涨跌出现了较大分化。一线城市房价最为坚挺，上涨有力，二线城市上涨冲动明显，三四线城市房地产有崩盘的风险。其中上涨的一线城市汇中，最明显的就是深圳，深圳房价2015年上涨了超过40%，根据深圳房地产信息网的监测，2016年2月15日一手房成交均价为91965元/平，突破9万大关。反观三四线城市，鬼城频出。以湖北某地市为例，其户籍人口44万，常住人口43.5万，城区人口13万人，其2015年在房地产库存面积为620万平方米，按100平米一套房计算，大概是62000套房子，按3人一套房，可居住18.6万人，而其城区人口才13万；其2015年全年房地产实现销售71万平方米，约7100套房子，按照这个速度，现在库存量几乎需要10年才能卖完。像这样的城市房地产能不崩盘吗？三四线城市大多是劳务输出地，人口是净流出，其房地产发展缺乏人口和产业作为支撑，泡沫必定先从这里开始破灭。 从二线城市武汉来看，武汉房地产市场2015年上半年表现疲软，下半年随着央行降息和武汉市解除限购开始，房地产市场开始升温。武汉作为华中区域中心，是湖北乃至华中的经济增长引擎，房地产成交量独占鳌头，高端住宅异军突起。据武汉市房产信息网数据，2015年1-12月，武汉新建住房共成交224981套，为全国最大的成交量。其相比于2014年的179801套同比上涨约25.13%。从成交结构上来看， 2015年武汉高端住宅也呈现出“井喷”态势：均价12000元/平方米以上高端住宅热销，全年成交302万平方米，较2014年增长144%，超过2011至2014年四年的总量。 纵观2015年房地产市场走势，我可以做出以下基本判断： 1、一线城市房地产需求旺盛，依然繁荣；二线城市中心城区房地产市场依然大有可为；三四线城市房地产有崩盘风险，投资需谨慎。 2、以武汉为例，从武汉解除限购后房价放量上涨的情况来看，一是解除限购政策释放了改善性需求和投资性需求，由于受股市走熊和当前存款利率下行的影响，居民财富寻找房地产投资作为投资出口。从这个方面也可以看出，部分城市房地产投资性和改善性需求成为市场主力，因此中心地段和高端物业受到追捧； 3、从投资角度看，房地产市场作为固定资产配置的重要工具，其在当前经济环境下，具有以下鲜明特点，一线与二线房地产市场依然具有上行空间，存在众多投资机会；二是其作为固定资产，作为长期投资依然是比较安全。从投资对象来看，一线二线城市（比如北上广深、中东部地区的省会城市）其地段较好的商业地产、开发商实力较强的住宅项目依然是我们做房地产投资的目标，其风险较小，收益可观，依然是投资的不二选择。 （未完待续）
7 天前
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来自： squareyang > 《经济金融》
