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文|随手记理财社区@赢在青年 各位学习理财的亲们，感谢大家对我的热情关注和支持，今天一早上班看到帖子有朋友在问 关于房贷提前还款和长期还款的问题 ，所以决定专门写一篇关于房贷还款的帖子，建议准备买房和已经买房的朋友们可以看看哦~一、什么是提前还款，提前还款有哪些好处？ 1、提前还贷指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定时间，将贷款部分全部一次还清或部分还清。 2、提前还贷的好处：可以体现良好的信用记录，提前还贷完毕可以少支付银行的贷款利息。 3、提前还贷有两种种类：根据中国银行法律法规的规定，个人住房贷款的种类有两种：一种是公积金贷款，一种是商业贷款。 个人住房贷款还款法有三种： 一是等额本息还款法。 二是等额本金还款法。 三是累进还款法。 就执行情况而言，多数银行普遍采用的是第一种还款法即每月等额本息还款法，这也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法。 提前还款是一门学问，对此马虎不得。这里包含两方面内容：一是要选择好按期还贷方式；二是要选择好提前还贷方式。 第二：提前还贷的四大细节问题 （1）、提前还贷必须问清要求： 借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上。 银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。 此外，各家银行对于提前还贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。 （2）、提前还贷文件需要准备好： 借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。 如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。 如果是转按揭业务的客户和业主，最好找专业的担保机构做委托公证，以免出现业主提前还款后，客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。 （3）、提前还贷勿忘退保及解抵押： 贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本等，打电话给相关保险公司，预约退保即可。 借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。 （4）、并非所有人都最适宜提前还贷： 已经签约的7折利率贷款客户，相比目前的CPI，现在的7折利率可以说非常低，这部分购房者的资金利用成本很低，所以不建议提前还贷。 第三：不适合提前还贷的情况 1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。 2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。 3、客户如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。 4、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。 5、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。 6、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。 以总的来说，对于没有高于贷款利息投资渠道且现金充裕的购房者，可以考虑在签署合同里标明的免违约金期限达到之后，同时在总贷款期限的三分之一时间以内进行提前还款（如果是等额本息可以延长至还款期一半时间以内）。如果没超过这个三分之一的时间就不建议提前还款了。 附上最新房贷利率表：（想买房的朋友可以参考）  本文源自赢在青年原创，首发于随手记理财社区，转载请注明出处！
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