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引言：商业地产是否到了“轻资产”时代 华人首富李嘉诚先生抛售大量内陆和香港物业，商业地产大亨王健林转型“轻资产”，是“巧合”还是“必然”？伴随着我国步入“新常态”，物业价值是否已过了“拐点”，“拐点”之后物业价值将持续贬值，要出售找“下家”会越来越难，这也是催生“轻资产”的前提。在万达集团2014年总结大会上，万达董事会主席王健林提出，2015年开始万达要进行“第四次转型”，其中商业地产的转型，将力推轻资产模式。 二、万达商业地产的“轻资产”模式构想 万达商业地产现有的模式是“销售滚资产模式”，即通过销售与万达广场配套的公寓、写字楼、商铺等获得的利润，持有万达广场具有增值潜力的优质物业，这种模式造就了万达持有大量商业物业面积，成为全国乃至全球拥有固定资产规模最大的公司之一。本次年会上万达对“轻资产”模式，王健林给出的定义是：“万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由万达自己做，使用万达广场品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。”很显然，在这种模式下，万达获取项目开发资金的能力得到极大拓展，同时规避了经济波动对持有资产的影响，为万达2016年起每年开业50个以上万达广场，到2020年累计开业超过380个万达广场明确了转型方向。 万达商业核心能力是“招商、项目开发、商业管理”。与万达传统的商业“重资产模式”相比，即将转型的“轻资产模式”在开发价值链上将会发生一些变化。
三、房企实现“轻资产”的三种方式 从万达商业地产开发从“重”向“轻”的转变思路，我们可以归纳出房企转型“轻资产”模式的三种主要方式： 1、地产金融式的轻资产 投资阶段通过多元化融资实现“轻资产”：开发资金从自有资金为主转变为地产金融资金为主，融资方式和渠道多元化，开发商以少量自有资本撬动土地资源。 在万达集团的“现金流滚资产”开发模式中，万达商业广场的前期资金投入主要依靠万达集团的自有资金和低成本拿地的优势，融合土地贷款及开发贷，解决开发投资资金，这种模式也是目前大部分房企“投资 建设”一体化的主要资金来源。这种模式无形中加大了房企前期的投资金额，使投资项目完全成为开发商的自有资产，加大了投资风险。万达商业地产的第四次转型则明确提出了由投资机构进行投资、万达集团负责建设和经营而不持有商业不动产的模式，大大降低前期拿地、建设的资金投入，降低投资风险。 随着地产金融工具的创新和发展，地产项目的融资渠道逐步多元化。除了传统的银行、债券、信托等平台，又出现了地产基金（Reits）、众筹等多种方式。2014年，万科集团苏州公司联手搜房网推出首个房产众筹,购房者只需投资1000元,买不买房都获利。以苏州万科城为例，此次推出的全装100平三房,众筹金额为54万元。每位投资人最低只需投资1000元,筹资金额达到54万后众筹阶段就将完成。此后,万科城将在搜房网上以6折价起拍,最终溢价部分作为投资收益分配给众筹投资人，其预期年化收益率不低于40%。尽管此种融资模式尚无完善的法律支持，但已经在国内走出先河。 2、管理输出式的轻资产 建设阶段通过管理输出实现“轻资产”：品牌开发商通过输出强大的项目开发专业管理能力，以“代建”、“合作开发”等模式，获得开发管理费 销售分成 经营利润，实现轻资产。 在房地产开发过程中，品牌房企的人力资源、专业管理能力、资源整合能力等“软实力”已成为重要的资产，通过其强大的品牌号召力，输出管理能力与具备资金实力、土地资源的企业合作，实现项目开发过程增值。万达商业地产的第四次转型，主要意图即是通过集团在设计、建造、招商、运营、电子商务系统等方面的先进性，获取与其他机构的合作开发机会，实现“管理收益”，改变原有的持有资产获取“投资收益”的模式。在这种模式下，开发商的收入主要为输出管理提取的项目管理费、销售额及利润的分成，通过零成本、管理增值实现“轻资产”。 万科的“小股操盘”模式同样可视为万科集团的一种轻资产模式。小股操盘，其本质是投入较小的股权份额、以专业化开发管理能力输出来操作房地产项目。万科的小股操盘是在与其他企业合作过程中，投入少量资金或不投入资金，通过强大的品牌号召力和低成本融资优势，输出人力资本，以房地产开发专业管理能力操盘项目，合作方不干预项目的具体经营管理。在利润的分配上，万科首先提取项目操盘的管理费用，加上股权投资收益及双方协定的其他收益（比如超出销售预期的分红）。在赛普咨询的客户中，同样实现本企业轻资产运作的典型还包括杭州绿城的政府代建、南京朗诗地产的合作开发、旭辉地产的合作开发等。 3、物业经营式的轻资产 建成物业通过经营实现“轻资产”：商业物业不持有重经营，住宅物业轻投资重服务，同样实现项目开发“轻资产”。 商业物业资产由谁持有，这是区分“重资产”与“轻资产”的重要因素之一。“重资产模式”下，万达自筹资金获取土地进行开发，资金投入大周期长，项目开发完成后部分优质物业万达持有，这部分持有的物业也变成了“重资产”，容易积压流动资金。在“轻资产模式”下，万达将不再主导获取土地，不再投入大量资金进行开发，不再大量持有物业，万达将通过招商，项目开发，商业运营管理获取“管理收益”，实现“轻车上路”。在商业项目领域（包括产业地产、旅游地产等），这是容易实现“轻资产”的一种模式，其重点在于开发商对商业物业经营期间经营价值的充分挖掘，通过自身招商及经营能力实现商业物业的保值增值，获取经营收益。 在住宅项目中，住宅物业的“经营”同样大有可为。比较典型的有深圳花样年控股集团的“社区服务运营商”模式、招商物业探索的新物业服务模式、长城物业的增值服务模式等。在深圳物业行业，花样年控股下属的花样年物业定位为“社区服务运营商”，最早提出“零物业费”的物业管理模式，住宅物业开发交付完成后，通过开发的“彩生活社区服务平台（彩之云）”软件提供社区增值服务，实现轻资产运作。彩生活社区服务平台（彩之云）是将社区服务模式从互联网线下扩展到线上，从物的管理到进入社区服务的运营。在移动互联网时代，平台集成了社区周边各领域商户服务资源，根据业主需求提供衣、食、住、行、娱、购、游在内的一站式社区服务，以移动线上平台的便利性结合物业服务，业主通过不同的终端访问彩之云服务平台，体验全方位的综合性优质服务。此种模式中，平台依托开发商前期积累的客户资源，在传统的物业服务基础上，以社区增值服务提供为新的价值突破点，打破了住宅物业“无利可图”的境况，实现了物业经营、社区服务的增值。 三种方式的主要内涵及特点归纳如下：
四、要打造“轻资产模式”应该具备哪些条件 轻资产房地产企业应该具备良好的品牌、超强的项目开发能力和运营能力，善于快速整合资源，市场反应速度快，也就是轻资产房地产企业能为投资者带来“丰厚的回报”，同时风险可控。轻资产房地产要善于运用知识资产和企业品牌，善于打破企业边界整合各种资源进行规模化协作，快速创造大量现金流。轻资产房地产企业自身投入资金比较少，需要依靠商业信用获得投资，这个过程中财务杠杆会越来越大，企业运作的财务风险也会越来越大。轻资产无疑会为快速扩张提供了强大动力，但快速扩张背后的管理平台，人力资源储备也是企业需要练好的内功。 （来源：赛普咨询） |
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