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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 引言：房屋买卖双方与中介签订的居间协议一般都会约定房屋买卖双方（甲方、乙方）在签订房屋买卖合同当日，由双方或其中一方（一般是由买房人，即乙方）向居间方支付某数额的佣金（一般为房屋总价款的2%）。那么，是否只要房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，就应当向居间方（即中介）全额支付佣金？如果房屋买卖合同被解除是否也要全额支付佣金？
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。【法律依据为《合同法》424条】 居间人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容则包括两个方面：一是报告订立合同的机会；二是提供订立合同的媒介服务。而所谓媒介服务，是指居间人在订约的当事人之间进行斡旋、协商、游说，促成双方当事人最终达成交易，房屋居间就是这样一种典型的媒介居间。在合同履行过程中，作为居间人的原告负有如实报告的义务，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任【法律依据为《合同法》425条】。而居间人如实报告的内容应当符合以下几个要求：一是内容的客观性。为了履行如实报告义务，居间人在必要时还应当进行一些调查，以了解真实情况。居间人必须对订立合同有关的事项向委托人进行如实报告，使委托人能够判断是否应订立合同；二是内容的关联性。这就是说，报告的内容是“有关订立合同的事项”，因为居间合同的目的就是为他人提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，报告的内容与正在促成的合同之间应当有一定的联系。三是内容的充分性。具体而言，就订立合同的事项而言，包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面的信息都属于对合同订立较为重要的信息，居间人应当向委托人如实报告这些信息。凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，居间人都应当就自己所知道的情况，向委托人如实报告。 如果房屋中介（居间方）通过斡旋的方式促成房屋买卖双方达成了书面买卖合同，但是督促房屋买卖双方（尤其是卖方）积极履行该份买卖合同，并且协助协议双方完成二手房买卖所需的抵押贷款、产权变更登记等手续，仍然需要中介（居间方）提供后续的居间服务。如果中介（居间方）没有提供后续的服务，而主张全额的佣金（即便居间协议明确约定房屋买卖双方签订房屋买卖合同则居间成功，房屋买卖双方或一方应当全额支付佣金），显然过高，应当适当调低。 如果房屋买卖合同被解除（合同被解除肯定是在履行完毕之前），则居间方一般也没有提供协助办理抵押贷款、产权变更登记等服务，所以，一般也不能主张全额的佣金。 此外，居间协议一般是居间方提供的格式合同。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
下面我们来看一个真实的案例： 原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告杨某某居间合同纠纷案
案情简介：2014年10月14日由案外人蔡某作为甲方，被告作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定甲乙双方通过原告的居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。2014年10月14日被告作为乙方与原告作为甲方签订《佣金确认单》一份，确认单中约定：乙方经甲方居间介绍就购买上海市某区某路365弄131号703室房屋签订了房地产买卖合同。一、乙方于付首付当日支付，支付甲方服务费40，000元；二、乙方应于期限内支付上述费用。如果乙方未按照上述期限内支付服务费，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日千分之三计算。2014年10月25日、11月1日被告向案外人蔡某及原告发出《关于某路365弄131号703室房产交易协议无效的通知》，通知书中载明系争房屋系蔡某原单位分房后经商业动迁所得，该房产的租赁性质尚未更改，故认为蔡某作为甲方出售此房产标的给被告的协议是无效的。另，原告没有提供协助办理抵押贷款、产权变更登记等服务。
裁判原文节选【案号：上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1090号】结合本案的具体情况而言，被告从原告处获取涉案房屋的信息，原告亦披露了涉案房屋系动迁所得的性质，并且在合同的附件条款中特别加以注明。从整个洽谈的时间及合同过程来看，作为原告是提供了媒介服务，主要是合同签订过程中的斡旋、游说等，具体而言即房屋价格的磋商，最终在原告提供的居间服务下促成被告与案外人蔡某签订了房屋买卖合同。作为原告固然已经通过斡旋的方式促成被告与案外人达成了书面买卖合同，但是督促案外人积极履行该份买卖合同，并且协助协议双方完成二手房买卖所需的抵押贷款、产权变更登记等手续，仍然需要作为居间人的原告提供后续的居间服务。但是从本案查明的事实中，并无证据证明原告存在积极履行上述后续居间服务的事实。故本院认为原告按照全额的居间费予以主张，显然过高，对此本院酌情根据原告提供的居间服务的比重进行合理分担。 |
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