二手房东签约后反悔如何处理

gkrwsp 2016-04-04

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一、二手房买卖对于买方来说存在什么风险?

在二手房交易的过程中，买方处于相对于劣势的地位。二手房买卖对于买方来说存在什么风险?

1、卖方不按照合同的规定交房；

2、卖方不协助办理过户登记；

3、在交易完成后，卖方拒绝户口迁出；

4、有可能因为房屋自身存在的原因，或者卖方配偶或者共有人声称不知情，而导致买卖合同无效。

二、二手房买卖交易过程中，房主反悔了该怎么办?

客户提问：我今年3月份经中介与王某签订了一份房屋居间合同，王某将其位于浦东新区的房屋以410万的价格出售给我，我向王某支付了购房款50万元，其余房款双方约定进托管账户。后双方办理过户手续时，王某反悔了，并称该房屋所有权人是其儿子(王某儿子已满18周岁)，他签订的合同是无效的。请问，面对这样的情况，我该怎么办呢?

律师解答： 王某儿子已满18周岁，具有完全民事行为能力，此房屋的所有权归王某儿子所有，王某虽是其父母但其已成年，其父母对其财产无处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。

由此可知与王某的房屋买卖合同是有效的，若王某儿子不同意过户，你可以要求王某承担违约责任或者要求解除合同并要求王某对其损失承担损害赔偿责任。

三、二手房买卖，卖方反悔可以要求继续履行合同并强制过户房产吗?

在二手房的楼价持续上升，有不少在签订合约之后反悔，导致合同无法履行。不少购房者就想到了要求继续履行合同并强制过户房产。但是购房人对是否能要求继续履行二手房买卖合同及能否通过诉讼形式请求强制过户不太理解。

诉请继续履行合同，强制过户的条件：

1、买方要确保持续符合购房资格。

2、买方要追加中介方和卖方欠款银行作为第三人，其中卖方欠款银行涉及到赎楼，便于法院判决该第三人配合赎楼。

3、买方要准备好一次性支付购房款。而这也正是以便卖方不配合办理按揭手续时，一次性付款给法院，由法院执行强制过户，再将房款放给卖方。

买方符合上述条件要求继续交易并强制过户的，必须准备好足够的购房资金，在将购房款汇入法院账户后，法院就可以向国土部门发出裁定书强制过户。这一做法，就完全避开了卖方，无需卖方配合进行按揭手续。因此，符合一定条件的购房者完全可以要求卖方继续履行交易并过户，以维护自己的合法权益。

四、相关知识：如何预防二手房买卖签约后房主反悔的情形出现？

一般来讲，预防二手房买卖签约后房主反悔，作为购房者，应该采取的对策可以有以下几方面：

1、在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。

2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。