城市综合体：商业业态演进的新模式

城市综合体：商业业态演进的新模式

                 李昊    2016/ 04/06

当代MOMA与鸟巢、水立方和国家大剧院等一起被评选为中国十大新建筑。

 

城市综合体：多样化功能植入新的生活空间

 

　　在快速发展与急剧转型的中国城市中，继住宅地产开发的浪潮之后，以综合体为代表的商业地产开发成为塑造城市形态的重要动力。

　　城市综合体的缩写HOPSCA，是其在国内相当常见的一种名称。HOPSCA是指融酒店（Hotel）、办公（Office）、公园（Park）、商业（Shopping mall）、俱乐部（Club）、公寓（Apartment）等若干功能于一体的多功能建筑。

　　在北京，近年来不断涌现的各种城市综合体，成为商业业态演进的一种新模式。这些综合体不仅以独具特色的形体塑造了建筑景观，也通过多样化的功能植入创造了新的生活空间。

　　笔者周末走访了两个知名的城市综合体。首先是东直门附近的当代MOMA，这是一个商住综合体的典型代表。当人们经过这一区域时，映入眼帘的不再是常规的板楼和塔楼式样的居住住宅，而是富有变化的八栋楼宇，以空中连廊相连接形成一个具有强烈视觉冲击力的建筑群。

　　MOMA这个名字来自纽约现代艺术馆（The Museum of Modern Art）的英文缩写。这座综合体的设计师史蒂芬·霍尔的设计灵感缘自纽约现代艺术馆所藏的法国画家马蒂斯的油画《舞蹈》。那幅画中，几个人手拉手起舞的场景成为这座综合体形态的最初来源。

　　当代MOMA 是奥运会前后兴建的一批地标性建筑之一，曾作为唯一的公寓类项目，与鸟巢、水立方和国家大剧院等一起被美国《商业周刊》评选为中国十大新建筑。

　　这是一个典型的商住综合体建筑群，总建筑面积22万平方米，其中住宅和商业分别为13.5万平方米和8.5万平方米。国际化的场所营造和绿色建筑理念的技术应用是其突出的特色。

　　作为美国东海岸的建筑大师、建筑现象学代表人物史蒂芬·霍尔的重要作品，当代MOMA的设计理念是希望能用一种独特的建筑体验来打造多样化的都市生活。

　　霍尔的设计注重场所精神的塑造和人际交流的促进。与常见的封闭型高档小区不同，当代MOMA 面向公众开放，力图形成一个通透的城市场所。而场所感，正是霍尔一直以来在其作品中所追求的。

　　当代MOMA由8座塔楼围合而形成核心的公共空间，中间是一个电影院和人工湖。这座名为百老汇的影院以播放非主流的欧洲文艺电影而知名。而住宅楼下诸多小规模的底商中不乏一些有特色的商店，比如库布里克咖啡馆，就因其众多的现场文艺演出和座谈等活动，在京城文艺青年中颇有口碑。

　　这些店铺被设计者称为微型都市生活单元。电影院屋顶的花园、挖湖堆积形成的土丘、滨湖的道路和穿插楼宇之间的小径，都组成了丰富开放空间，并以一种随性的关系，为小区居民和到访游客提供了多样化的体验与感受。

　　多功能的空中连廊均为通透的玻璃体组成，适合眺望，作为人行天桥将八个公寓楼在空中连接起来。连廊内部则是各种健身房、会所、艺术展厅等，同样作为公共的空间对外开放。

　　正如霍尔提到的那样，建设“城市中的城市”，当代MOMA试图打造一个具有生活氛围的小型城市。而这正是设计的初衷：在打造一个个性张扬、形象鲜明的地标性建筑的同时，促进住宅、商业和娱乐等功能的充分混合，也能够塑造新的公共空间，给予使用者以独特的体验并促进交流。

　　同时，当代MOMA也是绿色建筑的先驱，布置了室内新风系统、地源热泵系统、中水回用系统。能源等智能控制系统等均提升了室内的舒适度，也减少了能耗水耗。

　　当代MOMA建成之后不仅从功能上成功打造了一个高档社区，并带动了其他几期商住地产的商业成功，也在景观上以视觉形态的塑造提升了品牌价值。

　　而从当代MOMA往南，经过北京夜生活的中心的工体一带，就到达另一个知名的地标性综合体建筑：侨福芳草地。这是香港侨福集团在大陆投资建设的第一个大型项目。从拿地、策划到建设和开放，经历了超过十年的精细运作。

　　侨福芳草地的设计方是香港综汇建筑设计有限公司（IDA），主持设计师徐腾在英国工作多年，芳草地也明显受到了英国伊甸园项目的影响。

　　芳草地是集高档写字楼、购物中心、艺术展览和酒店于一体的新型综合体建筑。与一般的购物中心不同的是，这里的写字楼的比例，远远大于商业建筑，尽管不少市民以为这里仅是一个购物场所。

　　芳草地营造了一个立体的复合型消费和生活的空间，给予人们多元的商业和休闲体验。下沉广场中各色艺术品的陈列、水平与垂直交互的交通系统、建筑空间序列的整合与变换、各种丰富的装饰细节，连同入驻的高端品牌的旗舰店，造就了多样化的消费和休闲的共生布局。

　　同时，作为获得LEED铂金级认证的绿色建筑，其可持续发展的理念和绿色环保技术的使用也独具特色。金字塔般的外壳将四座塔楼连为一体，并在内部进行微气候的调节。

侨福芳草地

　　芳草地在商业上无疑是成功的。在非传统商圈的区位，通过场所营造吸引了大量客流，以购物等多种功能来带动其他功能的综合开发。芳草地与其南部的世贸天阶一起，形成了新的商业中心，产生了空间价值外溢。

　　事实上，在这两个综合体的周边的三里屯、CBD、望京等区域，云集了更多的综合体。尽管形态各异，开发运营模式也各不相同，但都具有一定的共性：功能的混合与集约、后现代主义建筑的地标打造、特色公共空间的塑造、丰富的场所体验以及绿色建筑技术的应用等。综合体以高密度的街区型建筑群体形态，嵌入了发展变化中的城市肌理，并以空间营造的方式介入了市民生活，也在一定程度上提高了区域的活力和品质。

　　相比城市规划行业，地产与建筑设计行业更具有国际开放性。事实上，国外的建筑师通过这些大型的综合体设计，经微观的层次参与了城市发展的历程，对城市形态演进产生了相当大的影响。综合体以后现代与后福特的城市开发建设方式，对单调乏味的现代城市增长机器的运行进行了一定程度上的调整。

 

城市发展断代史：中美路径不同

 

　　从城市发展史来看，如果说美国的新城市主义是以高密度和混合用地的开发模式来对城市蔓延和功能分区进行校正。那么中国城市则经历了另一个不同的时序与路径。

　　当美国二战后在机动化和郊区化的发展态势下呈现出城市蔓延的时候，以北京为代表的中国城市正在苏联模式的城市规划指导下，进行街坊式住宅的大院建设。

　　单位大院用地自成一体、高度封闭，又在内部配有各项配套服务设施、功能高度混合，配合以步行加自行车的慢行交通模式。同时在物质形态上，大院保持了城市一贯的平面性，正如张永和所认为的那样，北京一直是一个“水平的城市”。

　　而在改革开放后，城市在市场机制的驱动下进行了商品房的大规模建设，私有经济的蓬勃发展，单位大院逐渐瓦解，城市功能分区逐渐形成。在过去的三十年间，中国城市经历了一种以高层建筑和大型商品房小区为载体的高密度、立体化的城市蔓延。大院内部的活动被分散到城市各个角落。

　　在北京，每天都能看到回龙观、天通苑等郊区卧城与城市核心区之间因通勤产生的潮汐交通。而混合用地的模式，恰如其时地飘扬过海来到这里。综合体于此时以一种后现代的姿态介入了城市演化的过程。

　　几乎所有关于城市蔓延的图片，都是在二维空间上表现城市漫无边际的低密度扩张。而在某本建筑学的漫画书里，有一幅有趣的漫画，把摩天大楼看作是平面图上代表着城市蔓延的尽端路（cul-de-sac）的立体版，称之为立体的城市蔓延：人们从一个楼上到达另一个楼上，需要乘电梯下楼到地面，再从地面到达另一个大楼，再乘电梯上去。这样就造成了更多的交通量和能源消耗。

　　不知道霍尔在设计当代MOMA时是否有看过那幅漫画，但通过连廊将高楼连接起来，的确是在立体的空间上打通了向天空延伸的尽端路，在垂直方向扭转了城市蔓延。综合体发达的立体交通，将平面上的工业化社会背景下的功能分区以后工业化的方式在立体上再度组织。

　　城市综合体以一种多元、混合、弹性、紧凑的形式实现了城市布局的再组织空间的精明增长，以商业为核心的功能混合，为城市带来了人的活力，减少了机动交通量，绿色建筑技术也促进了城市的生态化发展，同时也促进了城市存量空间的再利用。

北京的城市形态演变：从水平到垂直再到混合

　　尤其是在中心城区，除了少量的历史街区外，城市在计划经济时代匀质扩张的空间，不断被解体与重构。城市综合体在这种城市重构的过程中，起到了特殊的作用。

　　从某种意义上来讲，混合用地、精明增长等都是后工业化社会的产物。而立体的混合，正如我们看到的综合体所做的那样，与后现代的建筑设计不谋而合。与传统的商业建筑不同，综合体以立体城市的形式，打破了水平城市线性而单一的发展模式。

　　综合建筑进行了立体空间片段的整合，一定程度上促进了就业和服务、商业和公共设施的复合，进而填补了单位大院的混合功能日趋瓦解下的真空。

　　在商业化的驱动下，土地资本向更高的天空进行空间的生产和消费。“奇奇怪怪”的建筑于此时高扬起了资本驱动文化的后福特意识形态的天际线。

　　本世纪第一个十年，是我国城市扩张最为迅猛的十年。特别是奥运会前后的几年里，有形的城市规划和市场经济这只看不见的手，在地标性建筑上达成了一致。

　　在全球化的大潮中，古老的城市迅速投入现代化的漩涡。一时间，北京迅速成为了世界明星建筑师的试验田和各色建筑思想的实验室。各种活动的举办促成了国际资本的盛宴，也使得跨国资本通过地标建筑实现了空间的再生产。

　　在资本的注入下，综合体成为了张开双臂拥抱全球市场的现代化的样板。建筑在意识形态上具备了示范效应，开发商取得了具有中国特色的胜利。而综合体则通过对文脉的嫁接，融入了这座城市碎片化的异化的他组织过程。

　　如果说欧洲的城市是随着时代变迁由中心向外层层推进的话，北京的城市发展则呈现出强烈的阶段性和跳跃性。市场经济下，正如库哈斯所认为的那样，购物成了当代城市公共活动的主体。以商业服务为核心功能的综合体，浓缩了空间的生产与消费的全过程。它以充满个性的外观，表达了消费主义下的审美取向，成为这个时代欲望的缩影。

　　巧合的是，在互联网时代，这种空间营造手段有效地挽救了商业建筑的衰败，一定程度上挽救了受电商冲击的实体商业空间。与此同时，以商业化主导的城市开发模式，日益模糊了城市物质形态与文化语境。

　　以立体城市著称的香港，具有代表性的楼宇之间的连廊，以异化的形式频繁出现在综合体中。连廊代表着一种模糊性，正如缪朴在其《亚太城市的公共空间》中所指出的，体现了亚太城市公共空间与私人空间混合的特点。

　　综合体的基本理念是城市功能的复合。这种混合在某种意义上体现了一种不稳定的平衡。

　　《拼贴城市》一书中引述了列维·斯特劳斯的不稳定平衡：“在结构与事件、必然与偶然、内在与外在之间的平衡——它经常遭到来自某个方向作用力的威胁，或受到其它源于时尚、形式和社会总体状况变化的影响“。

　　综合体作为一种偶发事件，在城市机体的结构进化的过程中促成了超越本身的深刻影响。

 

异托邦：综合体是城市物质形态的一种变异

 

　　米歇尔·福柯在其《关于异类空间》一书中明确提出了“异托邦”（heterotopia），也被称为“异质空间”的概念。这个词来自希腊文，字面的意思是“差异的地点”。

　　与这个词语最早在医学中指冗余、错位或移植的器官的含义不同，福柯将这一概念聚焦到了差异的空间中。这类空间在社会研究者眼中是非主流的，并且具有颠覆性的异质社会空间与景观，而且其具有深刻的文化、政治与社会关系的内涵。

　　可以借助我们更熟悉的“乌托邦”(utopia) 一词来理解异托邦——如果说乌托邦是并不存在的地方，那么异托邦则是真实存在的。按照福柯的定义特征，异托邦没有普遍的形式，在时间上呈片段性，具有特定的文化属性，并且对其他空间具有幻觉和补偿的作用。

Heterotopia， Fiona Ackerman

　　综合体毫无疑问是我们当代城市的异托邦。它们具有与城市的母体截然不同的形态、功能和发展模式。综合体是城市物质形态的一种变异，也是一种异域的植入：脱胎于国外的形态模板与国际化的设计和资本运作。

　　但这种异端从一开始就拒绝被边缘化，并产生了福柯所提到的，异托邦带来的幻觉。综合体成为一种众开发商所青睐的、竞相模仿的对象。综合体主义开始走向舞台中央，并不断扩展自己的边界。

　　综合体与其周边七八十年代的红砖老公房，以及九十年代最早的一批塔楼商品房，形成了建筑上的鲜明对比。同时它们也与传统意义上的商业建筑决然不同。其独特的形象和场所的塑造，旨在打造一种基于不同的文化属性而形成的异质空间。

　　作为后现代主义形式的建筑，综合体对城市进行了绅士化的改造。地标性的塑造，潜意识中是对现代主义千城一面的反抗，试图以一种革命的方式创造一种更新的地域主义。

　　在这样的背景下，城市肌理与文脉更多地成为一种意义不大的文字游戏。作为不同于地域文化的“他者空间”，综合体自然不必像扎哈所说的那样“与狗屎混合”。

　　很难说综合体实现了对现有城市发展模式的一种彻底的、颠覆性的取代，但其确实产生了一定程度的深入影响。正如拉丁字母虽无法取代汉字，但却无法阻挡众多英文单词和缩写进入我们的日常语言。在这样一个历史大潮中，综合体适时披上了城市荣耀的光环，成为了市井雄心的重要入口。富有特色的场所吸引人流的背后，是社会财富角逐的舞台，在商品化和物质化的浪潮下，顺理成章地成为城市再造的一种期盼。

　　回想九十年代的《北京晚报》上，有文章说北京从文化气质上讲是个没有白领的城市。而如今的都市电影中，展现白领生活的场景甚至不再以小资著称的上海为取景地，北京的三里屯、CBD各种综合体建筑频频出现。

　　事实上，相当多的导演和演员，都住在这样的商住综合体中。告别了胡同和大院那样的市井生活的意向，在描写当代白领的影视剧中，透过大落地窗俯瞰城市的景观，成了代表城市的勃勃雄心的叙事场景。

　　综合体自然不会缺席这样的影视剧的空间叙事。借助媒体的文化推广，综合体主义创造了幻想的、作为镜像的空间，一种充满魅惑的场域。正如电影《小时代》中，人物会从北京的一个综合体再出现到上海的另一个综合体中。综合体成为符合特定喜好和品位的空间。电影人物在同一种城市模块里穿梭，而不是在传统意义上的两个城市间穿梭。

　　从更广的尺度来讲，综合体成为全球一体化下的时空奇点。进入北京的综合体，便可在文化心理上穿行到香港太古广场、福冈博多运河水城、柏林的索尼中心或东京六本木新城这些城中之城。这便演绎出了罗西提出的“相似性城市”的综合体类型学。

柏林索尼中心

　　在异托邦的语境下，时间和空间是不连续的片段，人们的生活也出现了分裂。综合体本身，作为橱窗中的商品或画廊里陈列的艺术品，影响并承接了市民的欲望和想象。

　　在一个商业办公综合体中，可以看到这是白领恋人约会的地方，是时尚女郎消费的地方，是跨国公司办公的地方。而这对于多数人来说，他们对这种空间的体验经历只存在于假日等特定时间，而工作日的他们又投入到截然不同、空间分离的其他生活中。

　　综合体主义人为制造了一种大众文化向往的，但只能短暂逗留的生活模式和空间实体，尤其是白领逃离当下的生活重压，获得片刻的身心安慰的异域空间。

　　在这样的变换中，综合体扮演了福柯所举例的代表了异托邦的“度假村”的角色，承载了城市新兴中产阶级的一种迷幻的梦想。空间使用者在空间变换中体味到文化心理上的距离感，伴随着欲望与野心，更表现出其敏感脆弱的一面。建筑物化为让人自我纠缠其中的商品，综合体在让人观望的橱窗后被贴上标价：它们不可轻易获得，却充斥了情欲与暧昧。

　　卡尔维诺在《看不见的城市》中论述珍诺比亚城的分类时，谈到对城市的区分：“一类是经历岁月沧桑，而继续让欲望决定自己形态的城市；另一类是要么被欲望抹杀掉，要么将欲望抹杀掉的城市”。而作为城中城的综合体，或许是这两类城市的混合体，它以一种糅合欲望的观点，拒绝非此即彼的判断。

　　而后福特主义的空间，也造成了城市记忆的日益模糊。正如法国学者哈布瓦赫在探讨集体记忆时说的那样，“不同记忆依次不断地卷入到非常不同的观念系统当中，所以，记忆已经失去了曾经拥有的形式和外表。”

 

孤岛或理想国

 

　　福柯在提出异托邦概念之后，并未对之进行更深入的范式建构和探索。异托邦作为一个抽象的、宽泛的概念，在随后的多元化的现代空间理论中频繁出现，并且被不同理论所解释。

　　而综合体的异质性，造成了其内部混合，但与外部隔绝的特征。综合体作为一个个漂浮的岛屿，促使以地块为单位的城市空间呈现出单位大院的小社会——功能分区的城市用地——内部混合型孤岛的路径演进。

　　综合体主义潜意识里是自我为中心的，强烈的自我意识必然将自身与周遭严格区分开来。它们少有与周边的关联与交流，尽管在空间上并不远。一街之隔的小区，大妈们遛狗买菜，非正式的杂货铺和街头摊贩在兜售商品，截然不同的生活情节与往常一样并行不悖。

　　同时，混合用地强调打破物质空间上的隔离，但在社会空间与心理领域的潜在的隔离却以一种非连续、非均衡的模式悄然形成。在这种情况下，综合体在试图融合城市功能，调和严格分区的同时，又制造了一种新的分割。城市的演进与整合进一步碎片化，被打上了马赛克的拼贴。

　　一种杂糅的亚文化正以一种“Chinglish”般的语言统领这一区域。综合体产生了一种新的封闭的文化区域，虽然并不像封闭社区那样有明确的禁止进入的门禁，相反它是鼓励公众参与到其公共空间的活动中，但是一种基于经济和文化基础的看不见的手悄无声息地对目标人群进行了过滤。

　　扬·盖尔在《交往与空间》中提到社会关系和建筑布局的关系时，引用了哥本哈根建筑学院的研究结论：“社会交往的形成与否主要取决于居民之中是否在经济、政治或意识形态方面有共同兴趣。如果找不到这些因素，就没有相互交往的基础”。如果缺乏这种共同的基础，哪怕物质边界是开放的，但是社会边界依然横亘其中。

　　正如笔者在当代MOMA所见的，一位常年在那里工作的保安说他从未上过楼上的连廊。他说：“那里的健身房年费都要好几万，不是我去的地方”。他和其他打工的老乡一起租住在这个空间之外的城中村，常年在此工作的他与这个空间并未产生更深一步的关联。

　　当被问到去随便看看不行么，他回答道：“为什么要去看呢？”空间的介入者对空间并没有太多的兴趣。部分原本被设计为公共空间的区域也并没有像设计者设想的那样完全开放，而是通过高昂的价格设置了私有门槛。而小区的电影院的楼顶也封闭了，不知道是不是缺乏交流空间需求的原因。

　　综合体成为了特定人群生活或者特定生活方式的承载空间。一位街拍摄影师说，他只会到那些高档的购物中心去拍时尚姑娘，而对其他的区域选择性无视。对于某些在京城的外国人来说，他们宁愿一直待在看上去具有国际情调的空间中，而避免进入外围那个他们觉得陌生的真实的城市。

　　霍尔为当代MOMA的英文命名为Beijing Linked Hybrid，但他可能并不知道这个空间产生的不是混血（hybrid）而是马赛克（mosaic）。这种隐形的边界颇似美国的种族文化：在学校，不同族裔的孩子往往是分开扎堆的，但事实上并没有任何规定要求人们这么做，只是空气里仿佛有一只看不见的手进行了这样的分离。在这样的分化中，综合体着力营造的公共空间对于不同人群的交往究竟会有多大的促进作用令人存疑。

　　物理空间的连接并不必然意味着促进社会空间的联系。促进人与人交流的第三空间理论或许不能很好地适应本地水土。而国内重视封闭的私密领域的传统，更使得类似的空间概念的运用凸显出后来者的焦虑：试图通过模仿来实现一种模式化的追赶。

　　事实上，综合体本身并无价值判断，但是建筑场所必然与其所在的特定时空发生社会话语的对话。秩序与重构、重叠与关联、传承与激进、改良与革命……而综合体恰好处在这样一个时代焦点上。

　　毫无疑问的是，综合体主义配得上爱德华·格雷泽在《城市的胜利》中对大都市的热爱与推崇，也完全符合城市乐观主义的所有主流观点。在传统购物中心、百货大楼时代之后，它再度激发了城市的商业活力，带来了内城的繁荣，维持了网络时代下购物空间的人气。

　　即便是在西方国家，一些综合体也因其国际化的拼贴色彩而被指媚俗。但在这个城市空间演化更多样、更具跳跃性的城市，综合体这一地理样本更面临着后殖民话语下文化冲突升级的挑战。

　　或许需要重新考察我们的城市本身变化的特征。库哈斯在研究中国快速城市化的书籍《大跃进》中试图描绘的一种新的城市状态，加剧差异的城市（City of Exacerbated Difference， COED）：“与传统城市所追求的一种平衡、和谐与等同的环境不同的是，加剧差异的城市建筑于它的各部分的最大可能差异之上——各部分间互补或者竞争。在持久的战略性狂热气氛中，衡量加剧差异的城市的并非系统化的概念，而是对意味、侥幸与不完整的机会主义的运用。在加剧差异的城市模型中显现出一种残忍——基于其各部分的原始和充沛精力——相反，实际上，它却精致而敏感。对任何局部的轻微改动要求整体的调整，以重塑互补的极端之间的平衡。”

　　或许从更长的时间轴上来看，综合体只是城市动态发展的阶段性产物。追溯源头，朝阳区的大使馆区域最早产生了一些酒吧、西餐厅等国际化的服务设施，进而吸引了一些外企临近布局。国际商务人士的进一步集聚，带动了高档公寓、酒店、写字楼的需求。功能集成的现代综合体在这样的环境下应运而生。

　　而在当前，综合体的异质性使得其在城市开发中脱颖而出。触媒，这个城市规划领域常见的词来自于英文单词catalyst，其含义更多是指催化剂。那么在未来，作为孤岛的综合体，是否会作为催化剂对现有城市更新和存量规划的模式产生促进？还是在城市这个复杂的巨系统中，像黑天鹅一样产生不可预知的深层次的随机扰动？

　　这是难以预测的，但或许我们可以看到，尽管看上去冷漠，但对外界的干预性一直是镶嵌在伊托邦的基因里的。如果说福柯认为当年前往北美的欧洲移民的船只也是一种异托邦，那么我们唯有等待综合体带着我们达到一片未知的大陆。（作者：李昊，来源：国匠城）