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近几年多伦多一座座大厦平地起，大家投资置业兴致正浓，最新的一份报告显示，多伦多柏文的租金第一季度平均上涨6.8%，平均出租价格升至每平尺2.53加元，或者每月1891加元。同时，本季度申请专门出租房屋的营建许可暴涨40%，即使在目前已经建好这么多柏文的情况下，还有大批的发展商有兴趣建新楼。 看上去很美，但是买楼投资也是件头疼的事情，出租回报更是云里雾里，让准备买投资物业的人们摸不到脉搏。惊喜来了，多伦多一家大厦物业管理公司Skyview Suites近日发布多伦多市高层共管柏文大厦市场“租金地图”（Rent Map），显示每一个地铁站周边的物业月租金情况，该公司声称，从投资回报的角度，多伦多共管物业比股票、基金等投资形式而言，无疑更加稳定且回报更高。 该份报告算出下面一笔帐：若购买一处价值37万元的柏文单位，以首付20%计算，加上土地转让税、律师费等其他过户费用，投资者实际支出约83,000元。其余贷款80%以年息2.5%、25年分摊计算，假设每月租金1,600元，租金年升幅为1%，与物业相关的支出年升2%，物业本身价格年升2%，那么10年后卖出物业时，这83,000元的10年投资回报率（return on investment）大约是9.1%。 该公司还指出，加拿大目前无风险的固定存款或政府债券（GICs/Government Bonds）回报率为1至2%，AA或是AAA级的公司债券回报率为3至4%，多伦多股票市场自2002年以来持续动荡，投资者在2007年买进的股票若今天仍在股市中，有可能已经亏损。 当然这是家物业管理公司，以他们对于金融市场的知识，作出上述比较也无可厚非。在此提供两个数据，一个是报告提到的债券，另外一个是加拿大股票基金的回报，不难看出，报告中所提到的时间点，无论买入债券基金还是加拿大股票基金都是回报不错的，10000元投资在2007年买入的加拿大股票基金，目前已经升值到24812加元，债券基金也涨到15701加元！并未如其所言，现在还“有可能亏损”。 以上的股票基金回报还是在加拿大市场，去年遭受大宗商品价格暴跌的打击下，股市下跌了11%后的结果。如果投资美国股市，回报要更好。 其实，这种比较本身就不是完全匹配的（apple to apple), 股票和基金的投资与柏文投资不搭边，原因是投资性质完全不同：在金融原理上，无法将杠杆投资与普通全现金投资做比较，而柏文投资恰恰就是杠杆投资，绝大部分柏文投资的首期都在25%或者更低，因而存在四倍以上的杠杆；而绝大多数股票和基金投资都没有任何杠杆！ 如果把股票基金的杠杆加大到四倍以上，回报就是另一番景象，远远高于柏文的回报。但是，稍有常识的人就会发难，这么大的杠杆，太过份了吧？是啊，柏文投资就是这样啊，没见到谁皱一下眉头啊！所以，这是性质完全不同的两个投资方式，无法相提并论。利用扩大四倍的杠杆投资比较普通的无杠杆投资，显然不是苹果对苹果的比较。 不仅在杠杆倍数上不同，柏文投资波动性与与股票投资也不同。从我多年的从业经验看，股票基金的长期投资者，特别是报告所提到的十年以上投资者中，几乎没有人亏钱，可是周围的很多朋友都讲在股票和基金中赚不到钱，到底问题出在哪里呢？原因就在于波动性，从上图可以看出，如果在波动时退出股市，想躲过风头再投资的朋友，会丧失很多盈利，因为市场的反弹是非常快的，而且都在短时间内完成，一旦错过这些最好的上涨机会，投资回报就大幅下降。 股票市场里只有耐心等待的“傻子”能赚钱！手快的聪明人反而亏钱。聪明人在股票市场亏钱后，进入到柏文市场却发现，要卖出一套物业需要很多时间以及相关的环节，没办法，即使是聪明人，一旦投资柏文也逐渐变成“傻子”，成为长期投资者，这一变“傻”反而造就柏文投资赚钱的情形。 柏文市场就没有价格高低变化吗？显然是有的，当年香港移民回流时造成多伦多房地产的波动，许多老移民至今还心有余悸。Skyview Suites报告也承认，没人可肯定多伦多房地产市场的短期表现，即使近期楼价已经走高，但长期而言，投资柏文仍不失是个有吸引力的选择。一句话道出真谛，任何投资赚钱的秘诀就是忽略短期市场波动，成为长期投资者。柏文投资也好，股票基金投资也罢，成功的秘诀殊途同归。 要想让投资成功，除了长期投资以外，无论柏文投资者，还是股票和基金的投资者都必须注意筛选优质资产。选择柏文必须有好的地点，如果选址不好，不仅租金不理想，而且空置率还高，即使在如此火热的市场里，有些楼宇的空置率还高达5%以上。因此，必须找有经验的地产经纪，让专业人士帮您打理。 股票基金也是同样道理，很多朋友一直关注的都是对市场的涨跌判断，其实走入歧途，因此造就了各种股票培训班生意红火。学员在市场里不停煎熬亏钱，培训班倒是赚的金玉满堂。参与股票期权培训班的朋友，倒不如参加个柏文推介会之类的更靠谱。买来卖去的朋友，交了很多手续费不说，大多数都在股票市场上伤痕累累。这时，不妨借鉴一下柏文投资的经验，找有经验的投资顾问，选择好的基金经理，选择带有稳定分红派息的股票基金，这些优质资产可以经历任何风暴，长期下来投资回报绝不会低于柏文投资。 不难看出，关于柏文投资胜过股票基金投资的说法，说真也真，说假也假，真真假假全在于投资者的具体操作，选择的物业位置，选择的股票基金管理人水平。真正的人生宝藏在您脚下，真正的投资敌人在您心里。无论用刀用剑，尺有所短，寸有所长。成熟的投资者可以做到心中无剑，可是，他信手拈来的物件都可以用来作为武器而战胜对手。 股票基金也是同样道理，石油，黄金股票涨得快，银行保险等金融股稳定，选择什么样的股票来搭建投资组合，也就决定了投资者与大市的博弈结果。在多伦多出现柏文出租宝图之际，祝愿广大投资者早日找到适合自己的投资方式，找到通往财富之路的捷径。 阅读加拿大证券院士，杨凡的专业文章： 请浏览公司网站：www.moneylifecorp.com 财经问题可以联系：yang_fan@rogers.com 关注公众号理财人生：MoneyLife_Financial |
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