营改增后房子的那些事儿

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     5月1日营改增以后，对我们买卖房屋、出租房屋有什么影响呢？小编整理了几个与此相关的常见问题，希望能帮到大家~

by 小编

1

问：

个人打算于今年下半年出租一套自有房屋，预收了一年的房租费，请问是否应缴纳增值税？应于何时缴纳？

答：如预收房租行为发生于2016年5月1日之后应缴纳增值税，并应于收到预收款的当天缴纳。

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件一）第四十五条第（二）款规定，如果纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2

问：

个人计划今年想把杭州的自用住房出售，购入时间为2012年，请问营改增后该笔收入是否延续营业税的免税政策，免征增值税？

 答：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件三），第五条规定，北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

3

问：

其他个人出售非住宅，增值税税率多少？能享受差额征收的政策吗？

答：增值税征收率是5%，且按差额进行征收。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件二）第一条第（八）款第11点规定，其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

4

问：

我公司是一般纳税人，营改增后将公司的房产出租，请问应按什么税率缴纳增值税？

答：视具体情况而定。2016年4月30日前取得的不动产选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额，2016年5月1日后取得的不动产按11%税率缴纳增值税。

      《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件二）第一条第（九）款第1点规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

同时文件还规定一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5

问：

营改增后购置不动产取得的进项税额应如何抵扣？

答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件二） 第一条第(四)款第1点规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

     取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

     融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

6

问：

营改增试点纳税人销售或者租赁不动产的增值税纳税地点如何确定?

答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，销售或者租赁不动产应向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

浙江财税12366服务中心

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