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作者 | 王磊 海普睿诚律师事务所 编注 | 本文系作者向“法律讲堂”赐稿，在此致谢。欢迎广大读友分享您的观点和思想，来稿请发送至2635079073@qq.com。 转载请注明作者及来源。 商品房交付时，业主多要求开发商提交《竣工验收备案表》，否则多以不够房屋交付条件为由拒绝收房，司法实践对此问题尺度不一。 两书一表的实质是交付的房屋是否具备交付条件，此问题的解答应从交房条件的法律规定以及《竣工验收备案表》的性质入手。 一、关于交房条件，法律法规仅要求必须验收合格，没有明确要求提供《竣工验收备案表》 《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条均规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第三十一条规定 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 ，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 从以上可见，房屋交付以验收合格为标准，但无明确要求提供《竣工验收备案表》 二、《竣工验收备案表》不等同于竣工验收 1、竣工验收是对房屋质量合格与否的全面检验，根据阶段，可分为： （1）、房地产开发企业自行进行的竣工验收。 该竣工验收即指工程完工，施工单位提交竣工报告后，由建设单位自行组织工程相关责建设单位进行的验收，一般为五方验收。 （2）、房地产开发企业申请的竣工验收备案。根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发企业，于项目竣工后提出竣工验收申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》 第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。 （3）、综合验收。根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条的规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收： （一）城市规划设计条件的落实情况； （二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； （三）单项工程的工程质量验收情况； （四）拆迁安置方案的落实情况； （五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条的规定，只有竣工验收合格，综合验收才能合格。
2、竣工验收备案并非对房屋质量的验收，而是对验收结果的备案： （1）、国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》(国发 [2002)24号)第323项明确列明， “房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目属于取消项目，在此之后，竣工验收已经不再属于行政许可事项”。 （2）建设部办公厅针对及吉林省建设厅发出的《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》(建办法函[2003]357号)中规定：国发[2002)24号文取消第一批行政审批项目第323项“取消房地产开发项目竣工验收”是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。 根据国务院国发 [2002)24号文以及建办法函[2003]357号《复函》，可以得知：建筑工程竣工验收不属于行政许可事项，主管部门对建筑工程竣工验收的管理方式为备案，而非许可，即建设单位提交资料后，主管部门仅作形式审查而非实质审查。 3、法律、法规的规定 从《合同法》《建筑法》等的规定来看，交付使用的条件是工程质量通过验收而非通过竣工验收备案。 地方法规对关于交房验收是否包括竣工备案偶有规定，但规定内容不尽一致或采纳不同观点，并未绝对支持验收备案等同于质量合格的观点 如《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。 《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》第十九条规定， 建设工程竣工验收由建设单位组织。建设单位应当自收到建设工程竣工报告之日起二十日内组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。 《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》第六十七条规定，建设单位未按规定办理竣工验收备案的，由备案受理单位责令改正，处二十万元以上五十万元以下罚款。可见，根据陕西省的规定，未做竣工验收备案，应责令改正，并处罚款，但该规定属于行政管理责任，而非当事人合同责任。 根据立法法以及上述法律的规定，地方法规规定交房必须提供《竣工验收表》已经涉嫌违法，并与国务院的改革思路存在冲突。由于我国法院并没有规范审查权，司法实务中，地方性法规、地方条例比国家立法更容易被作为裁判依据，从而造成审判尺度混乱，此问题需要厘清。 三、司法实践中的典型争议： （1）、认为《竣工验收备案表》并非法定交房条件，不能以未取得《竣工验收备案表》为由主张房屋质量问题。 广东省高级人民法院再审（2014）粤高法民一申字第135-143号：建筑工程交付使用的条件并非取得《工程竣工验收备案表》后才可交付使用。建设工程竣工验收合格与取得《竣工验收备案表》是两个不同的程序，建设工程经验收合格后就可交付使用，而《竣工验收备案表》是在工程竣工验收合格后向行政机关所进行的备案登记。因此，再审申请人以取得《竣工验收备案表》才视为商品房验收合格的主张没有法律依据，二审判决予以驳回，并无不当。 郑州市中级人民法院 二审 （2011）郑民四终字第829号判决，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 （2）、认为《竣工验收备案表》属于法定交房条件，未取得《竣工验收备案表》不得交付使用。 西安市中级人民法院 二审 （2014）西中民二终字第01863号，本院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》约定“该商品房经验收合格”即交付，双方对该条款的理解存在争议。《建筑工程质量管理条例》第三条、第四十九条，《建筑工程施工质量验收统一标准》国标第6.0.7规定“建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”根据上述规定，交付商品房时，应当向买受人出示《建设工程竣工验收备案表》。 四、解决之道 1、交房条件可以约定为《竣工验收备案表》之外的条件，非必须约定提交竣工验收。 司法实践中支持该观点，进一步证明《竣工验收备案表》并非绝对的强制性交付条件，也充分体现了民法领域允许自由协商的精神。 广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第410号，法院认为，房屋买卖合同约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”案涉合同关于房屋交付标准的约定非常明确，乙方主张以《建设工程竣工备案表》作为本案商品房交付标准，没有事实依据。 江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第321号，法院认为，商品房买卖合同约定“出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.单体楼验收合格”，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。建设单位提交的由建设单位、施工单位、设计单位及监理单位等盖章确认的单体工程竣工验收证书，可以证明案涉商品房所在楼已经验收合格。 西安市中级人民法院（2009）西民二终字第664号，法院认为，《商品房买卖合同》约定交付的房屋应由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、市质监站进行竣工验收合格。出卖人在2007年2月13日对该商品房组织了由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、市质监站进行的竣工验收。验收通过后，本案诉争房屋已具备双方合同约定的交付条件。买受人在交房期限届满后，以出卖人未提供竣工验收备案表等相关手续为由，拒绝接收房屋的理由不符合双方合同约定。 西安市中级人民法院（2014）西中民二终字第00104号，法院认为，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用1、该商品房经验收合格。2……”。本案所涉房屋于2011年5月28日经建设、施工、勘察、设计、监理部门验收合格。原审认定符合合同约定的交房条件并无不妥。 （2）、约定《竣工验收备案表》为商品房交付条件。 建设部GF-2014-0171版《商品房买卖合同》第九条中，《竣工验收备案表》已经作为约定的交付条件之一，并列举和设定空白行以提示买卖双方当事人可进行补充约定其他特殊条件作为房屋交付的标准。 该示范文本虽非法律强制性规定，但不采用示范文本签约，合同无法通过房管局登记备案，客观上，该合同文本已经具备部分强制性效力，唯一需要买受人关注的就是在房屋买卖合同的补充协议中，买受人应谨慎阅读补充条款，防止开发商补充修改该条之约定。 值得一提的是，本次示范合同的修订，明确将《竣工验收备案表》和《测绘报告》作为交付条件，无疑是对房屋买受人提供了更加充分的保护。
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