不动产配套设施不到位是否构成违约2016-05-18 10:50:00
来源：
中国不动产
作者：钟京涛
案例 2011年5月，黄某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，约定购买商业用房一套，总价220万元，分三次付清。合同签订后，黄某按约定支付了前两笔购房款。2012年11月，黄某收房时发现公司承诺的公共绿地变为停车场，故，以不符合合同约定为由，拒绝收房和补交购房余款。开发公司催告无效后于2014年1月诉至法院，要求黄某接收房屋，支付购余款60万元及利息。黄某以开发公司交付商品房不符合要求为由提起反诉，要求解除合同，返还已付房款及利息。一审法院经审理认为，开发公司代征和建设绿地已取得规划、园林等部门验收合格证明，且改变绿地用途实为物业公司所为，但是，鉴于双方对合同履行问题产生争议，故，开发公司要求支付余款利息的请求不予支持。据此，一审法院判决：预售合同继续履行，黄某支付购房尾款60万元。判决后，黄某不服，提起上诉。 疑惑 1、房屋配套设施未达约定要求能否构成违约？ 2、不动产交易合同解除权如何行使？ 解答 本案争议的核心是不动产交易中配套设施未达约定要求是否构成违约。在不动产预售中，开发商一般会对商品房的配套设施做出承诺。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。本案中，开发公司已按照规划要求完成了规划绿地建设及规划所要求的全部绿地代征，且通过了政府规划和园林绿化等部门的验收，实际上已完成合同义务。 涉案项目验收合格至黄某收房期间，绿地区域被改为停车场，该行为虽由物业管理公司所为，但是，在客观上，该变化对双方权利义务关系产生了一定影响，应当认定开发公司在履行合同义务中存在瑕疵。 关于合同解除权问题，《合同法》第93条、94条和第95条规定，当事人行使合同解除权，须以法定或约定事由为依据；法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，黄某主张绿地未达设计要求这一合同解除的约定事由，因房屋所在项目已于约定期限内验收合格而依据不充分；黄某的合同解除权超期。 据此，二审法院认为，双方签订的预售合同合法有效，应当继续履行；开发公司存在履行不当情形，但其瑕疵尚不足以导致合同解除，其要求支付利息的诉讼请求缺乏依据；一审判决忽略了对开发公司瑕疵履行情节的认定，在适用法律上存在一定偏差，但判令双方继续履行合同的裁判结果正确。因此，判决驳回上诉，维持原判。 （作者单位：国土资源部不动产登记中心） |
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