购房人办证前发现购买的房屋被法院查封怎么办？

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一、基本案情

李某购买了济南A房地产公司开发的B小区一套房产，双方签订了《济南市商品房买卖合同》并办理了网签备案手续。李某按购房合同约定交齐了全部房款，并实际入住了该房屋。后来因A公司迟迟无法办理房产证，李某自行向房管部门了解相关情况，才发现原来因A公司与第三人发生纠纷，房屋已被法院查封，故A公司无法为李某购买的房屋办理产权证。李某不解，为什么自己购买的房产已经付清全款还会被法院查封呢？这种情况下，该通过什么方式维护自身的合法权益呢？

二、法律分析

客观来讲，上述案例中李某遇到的情况并不罕见，或者说，这是购房人在购买商品房或者二手房交易过程中极有可能遇到的情况，李某的困惑可能也是很多购房人的困惑。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院有权查封被执行人尚未办理产权过户登记手续的房产，但对于第三人（购房人）已经支付全部价款并实际占有了房屋，并且第三人无过错的，法院不得执行该等房产。可见，该法律规定同时为购房人救济权利提供了法律依据。如果购房人发现房产被查封后不及时处理，不阻止法院对执行标的采取执行措施，很可能会出现“钱房两空”的悲剧。

有的购房人在办证前发现购买的房屋被法院查封后，首先考虑到的可能是与出卖人解除购房合同、取回购房款，并根据购房合同约定要求出卖人承担违约责任。这不失为一条解决途径，但需要提醒广大购房人注意的是，当出卖人名下财产陆续被查封时，说明其资信已经开始出现问题，此时购房人即使选择解除购房合同，也可能面临房款收不回来的风险。因此，我们建议购房人可以考虑通过提起执行异议与执行异议之诉途径来维护自身的合法权益。

三、律师对购房人的操作建议：

1、案外人（购房人）一旦发现房屋被查封，需尽快与查封法院联系，了解案件进展情况，搜集能够证明其对执行标的享有合法权益的证据资料，向查封法院递交书面执行异议申请书。

2、人民法院经审查，认为异议理由成立的，裁定中止对该标的的执行；认为理由不成立、裁定驳回的，如案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起案外人执行异议之诉。

3、案外人在取得异议成立相关生效裁决后，可以与查封法院联系解封事宜。

四、关于案外人执行异议的规定主要有：

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

 3、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条规定：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

该司法解释第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
    （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
    （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
    （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
    人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
    该司法解释第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

该司法解释第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

                       德衡房地产律师工作室

                            2016年5月23日