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一 模式解读 （一）核心理念 通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用，将村落打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。 （二）村落特征 1. 村落生态优良 2.房屋空置率高 3.建筑风貌良好 度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统老院落，风貌特色突出，由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息，而且建筑外貌、结构等保存完整，具有较高的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。 （三）模式要点 （1）闲置农宅整体打造 （2）高端度假品牌塑造
度假乡居模式，根植于乡村生活，村民的参与必不可少，可通过探索村民房产、土地入股，或返聘村民为度假村（区）员工等多种方式，促进村民就地就业，激发村民参与乡村旅游的热情，实现社区居民的持续参与。 二 模式推动力 （一）城市返归乡村的旅游市场需求 城市的拥挤喧嚣、环境的不断恶化，人们迫切渴望逃离人造空间，到丛林山谷、自然乡野，而且这种需求日益显现，因此，深处交通不便、偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发。 （二）粗放式大众旅游向精致化小众旅游转变 小众旅游是区别于大众旅游的一种精品化的旅游模式，其需求正在日益增长，并让旅游发展方式、经营方式和服务方式均面临转型和创新。高端化的度假乡居模式主要针对小众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众提供更具品质的旅游生活。
乡村田园美景 三 模式构建 （一）唤醒沉睡资源——闲置资产流转 闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素，也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是一次城乡要素流动的改革，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索。一些乡村中，农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财产权、收益权得不到有效体现，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。 1.资产流转的本质 2.资产流转的关键 3.资产流转的形式 （1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。 （2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的长远利益，获得就业机会或从事经营工作，使他们能够长期分享旅游收益 （3）转包：主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。 （4）出让：主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。 （二）规范开发方式——整合开发，乡土时尚结合 1.开发主体 （2）村集体与专业旅游公司共同开发 2.开发要点 建筑材质乡土化：度假乡居的改造讲求文化性、乡土性，外表古朴陈旧，与周围环境融为一体，不突兀，不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质，如石材、木料、稻草等，尽力呈现传统民居形态，营造浓郁的乡味建筑。
完全以当地材料改造的山里寒舍一角 旅游体验乡土化：旅游体验虽是度假乡居的软性资源，却涉及深入内心的情感反馈。在旅游体验活动的开发中，要最大限度的利用村落中的乡土资源，如农田、果园、乡村家禽等小动物，以及生产生活工具、场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡土性的乡村体验产品，提升游客的度假情致。
山里寒舍农田果园 度假氛围乡土化：度假乡居，以“乡味”为氛围基底。一方面展现乡村原生态景观，古树老井山花、石磨草屋篱笆，营造出浓郁的乡土意境；另一方面，最大限度的保留乡村原有的生活状态和生活气息，将乡村居民的生产生活状态作为重要的无形资产，耕种的村民、喂家禽的农妇以及房前屋后休息的老人，都是乡村景观的重要组成部分。
山里寒舍当地人家饲养的家畜 （2）高端品质度假，最大程度提供舒适奢华体验 满足度假功能，是度假乡居模式的重要特征，也是乡村旅游升级的重要表现。在追求乡土、质朴的同时，兼顾度假的品质与舒适。外旧内新、外朴质内奢华的反差组合，更营造出独特的度假体验。
山里寒舍客房内部星级酒店般的配置 （三）专业管理方式——资产运营管理 1.运营主体 （2）村集体统一运营管理 2.运营要点 （2）充分调动农民积极性 另一方面，让农民真正获得收益。从农民角度出发，制定切实能够满足农民利益的相关政策，进而激发农民参与旅游开发的热情。 （四）三方效益共赢——乡村效益升级 1.投资开发商——经济效益与品牌效益 2.农民——最直接的受益者 （1）租金收入 （2）分红收入 （3）工资收入 3.乡村——推动乡村升级发展 度假乡居模式的建设过程中，会同时推进乡村公共交通、供水供电、垃圾和污水处理、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设，推动乡村公共基础设施升级，使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式得到有机的融合，促进乡村的可持续发展。 四 模式借鉴 密云山里寒舍——从“空心村”到乡村度假区的华丽转身 （一）概况 山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村，距离北京108公里，是一处由古村落改造成的乡村酒店群。山里寒舍将整个村子的宅基地和农民的田地租用，约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成山里寒舍创意乡村休闲度假区，预计开发的配套设施还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等。
1.“山前”——山里寒舍开发前 由于地处偏远，交通不便，干峪沟村村民逐渐外迁，导致大量民居闲置乃至荒废，村内民居空置率高达80%，成为名副其实的“空心村”。干峪沟村户籍人口仅有41户71人，平均年龄超过60岁，常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化，年轻劳动力纷纷外出谋生，造成土地和山场无人打理，全村43处宅院，大多处于闲置状态，村庄日益凋敝，了无生机。
开发前的干峪沟村 2.“山后”——山里寒舍开发后 2013年，北庄旅游开发公司，以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，收租了村里废弃或闲置的宅基地（或集体土地），对村落的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设，并将传统民居院落改造成为高品质的度假酒店，以“奢华与朴素混搭，舒适和自然结合”为特色，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合，并配套了游泳池、高尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目，目前开放的院落有20余座，入住价格从1500元至4000元不等。通过这一模式，村民不仅可以获得稳定的租金，同时还成为山里寒舍的员工，获得相应的工资收入，而干峪沟村的土地、果林等各类资源也得到了系统盘活，昔日荒凉的空心村变身成为国际范的乡村度假区。
进行开发建设后的干峪沟村 （三）山里寒舍成功之路 1.有效的土地流转 2.最乡土的资产升级开发 山里寒舍最大的特点就是具有乡村的原始生态特征，开发不破坏当地环境，保留了原有的古老建筑外貌。在开发建设过程中，最大限度地使用当地的石材和木料，最大限度地保护民居的原始状态。酒店房间在原有老房基础上改造装修而成，从外面看还是村民老宅，木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天，糅合了中西设计，融合了古朴与现代理念，创建了古朴而不失现代化的混搭风。五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无线网络覆盖，是最乡土的资产升级模式。
古朴而不失现代化的山里寒舍 3. 有力调动农民积极性 （2）最大程度确保农民收益 文章来源：北京大地乡居旅游发展有限公司 |
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