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电梯间、电梯门、电梯内，小区里各类的广告不断更新；停车场里，社会车辆来来往往，随意进入，物业派专人收费；熙熙攘攘的小区游泳池，来的并非都是业主，十几元一人的收费，小区的泳池俨然并不只属于业主。当《物权法》已经颁布了近9年的时间，你却还不知道，小区的公共区域经营所得，其实原本是属于你的“奶酪”。记者对此进行了走访了解，得知大多数小区的公共区域能获得收入的就是广告费、停车费和公共泳池收费，那么海口的小区的这些公共区域的盈利和广告费，业主们拿到了吗？ 业主“奶酪”之广告费 电梯广告位一两个月更新一次成香饽饽 连日来，记者走访海口不少小区发现，大部分小区电梯内都充斥着广告。在海口龙昆南一中端小区，刚走进电梯就看到挂着不同内容的三块广告牌。记者看到，这个小区虽然只有两栋楼，每栋楼有两台电梯，广告位可谓利用得“恰到好处”。 小区住户彭先生告诉记者，他们小区电梯里的广告似乎从来没断过，刚开始挂广告的时候，只有两块，到现在已经是一台电梯挂三块广告牌，大约一两个月更新一次。 在海甸五东路一小区内，记者走进一号楼的电梯看到，有工人正在给广告牌位换新。这名工人告诉记者，这是他今年春节后第三次到这个小区安装广告，问及价钱，他表示只负责安装，具体价格不清楚，大概一个月三五百吧。走访该小区，一期二期算起来约有十多栋楼，若每台电梯全年都有广告，广告费则是相当可观的一笔数目。 在记者走访的过程中，不少物业管理处表示，他们电梯的广告位早已经承包给广告公司，不由他们操作运营，但会收取相应费用。 公共设置被占了又占，业主对此是怎么看的？自己的权益受到侵害，业主又是否知晓？ 家住南沙路一小区的黄女士表示，她在该小区住了8年了，起初看到电梯内有广告，认为这很新鲜，乘坐电梯没那么无聊了。现在已经习惯，至于费用她从没想过与她相关。 像黄女士这样并不知情的小区业主不在少数。还有一些业主则认为，小区管理到位，业主满意，无暇顾及其他。龚阿姨是候鸟族，每年在海口可以呆上五六个月，龚阿姨就表示，她居住的小区相对高端，小区物业管理得不错，小区的卫生环境、公共设备等保护得比较好，因此也就没有想过问及这些广告收费的问题。龚阿姨认为，如果物业公司利用电梯创收，来补贴小区公共区域的维修等费用，也未尝不可。 采访中记者只遇到少部分人觉得，物业擅自利用公共场地创造商业价值，应该征得业主同意，或公开费用收支。“今年业主与物业打官司的新闻，让我知道，原来物业利用公共空间创收是动了业主们的‘奶酪’。”市民林先生表示，从前也没想过物业的行为是侵占了业主权益，现在他知道了，如果他们小区物业凭公共设施等创收而“藏着掖着”，他会找地方说理。 记者走访、致电了不少物业管理公司，大多物业提及广告牌位等都表现得相对谨慎，要么说要咨询物业经理，或称早已承包出去，具体明细不知。 一位不愿透露姓名的物业工作人员表示，小区公共设施、公共场地创收是肯定的，而且效益好的小区，一年下来的收益十分可观，这对于物业公司而言，可以弥补某些收支空白，至于收益的费用，物业大多不会让业主获知，或者也从来没想过要和业主“分食”。而且正常的广告发布要经过城管和工商管理审批，而在小区电梯发布的广告一般都没有审批。如果与物业谈共赢未果，可以向相关部门投诉，撤掉他们的广告牌位。 业主“奶酪”之停车费 多数业主不知公共区域停车费归自己 记者在海甸岛万恒路的万恒城市花园小区内看到，小区内一条主干道两旁都划上了停车位。据一名业主介绍，该小区的停车位很紧张，特别是到了冬季，很多人来海南过冬时，小区的道路两旁停满了车，晚上都很难找到车位。 根据该小区的停车收费标准，露天固定停车位：大型车一个月150元；中型车一个月120元；小型车一个月90元。临时停车最高的10元；最低的3元。据该小区的保安介绍，该小区有上百个车位，在冬季的时候，很多外地的业主回来时，小区的车位就很紧张。那么社会车辆能否进入小区呢？这名保安表示，只要说出一个进入小区的原因，一般就可以进去，但是要收取停车费。 那么业主知道《物权法》所规定的小区的公共区域经营所得是归业主的吗？该小区的业主庞先生表示，他并不知道。 庞先生表示，在他原来居住的一个小区，物业方每个月会公布停车费的收入，并注明这些费用的用处，但是他并没有看到万恒城市花园小区的物业有对停车费收入进行公示。 “我知道在很多小区是有业主委员会的，业主委员会可以监督物业，但是我们这个小区是没有的，不过我觉得如果这笔费用用于小区的设施维修也是可以的”，庞先生说。 对此，记者根据该小区物业工作人员提供的电话，拨通该小区物业龚经理的电话，在记者表明身份和说明采访问题后，对方称打错电话了，便挂了。 记者在走访过程中发现，大部分小区收取停车费的方式与万恒城市花园小区一样，而且多数的业主对于《物权法》的规定并不知情。 不过也有小区存在特殊情况。在海甸岛的万福新村，社会车辆可以随意进入，但是按照停放时间收取相应的费用。但是该小区物业的吴主任却表示，物业公司在该小区下水道改造、小区绿化、停车位建设方面的投入，超过停车费等相关收入的4倍。 “我们小区是90年代建的解困房，小区的物业费相比于其他小区要低得多，而且还没有专项维修资金，所以我们就用停车费和一些广告费来填补，但是也不能达到和投入平衡”，吴主任说。 业主“奶酪”之公共泳池 泳池外包最挣钱的是接待游泳培训班 现如今，很多人在买房的时候十分看重小区的公共设施，而游泳池就是其中一项。那么是不是成为了小区的业主，那小区泳池也就属于业主呢？ 记者在海口市龙华区绿谷康都小区走访时发现，该小区的游泳池是对外开放的。在小区游泳池票价一览表上，儿童和学生是8元一次，成人15元一次，成人180元一个月，780元半年。而在海垦路上的西岭华庭小区游泳池，记者发现收费标准分为业主和非业主两种。成人业主13元一次，非业主15元一次；业主200元一个月，非业主220元一个月。该游泳池的管理员告诉记者，夏天每天下午至少有80人过来游泳，但其实最挣钱的是接待游泳培训班。 记者走访发现，海口不少小区内都有泳池对外开放的情况，有部分小区还在美团、大众、糯米等网站上对外营业。部分团购网页还明示消费者可以享用小区泳池的配套设施，包括淋浴、停车位、储物柜以及wifi。甚至还有小区开起儿童游泳培训课程，学费按照课时长短，从几十元到数百元不等，游泳池管理方和培训机构进行合作，对学生的培训报名费进行三七分。 绿谷康都小区业主陈先生给记者算了笔账，他们小区游泳池一天最少接纳100个“游客”，按照价格表上的价格15元一人，也就是一天收入1500元，一个月就45000元，一年中有半年是天气炎热，也就是说一年有27万元的收入。 在记者采访中，小区的物业纷纷表示，包括小区游泳池在内的公共设施的收入都是用于小区公共设施维修上，取之于民，用之于民。“费用是基本持平的，没有什么收益。”西岭华庭小区物业负责人张先生说，游泳池承包给专业公司进行管理，一个月的收入也就几千块钱，都全部用在小区公共设施的维护和保养上，如修剪花草、改善绿化，还有建设健身房等。 耀江花园的物业负责人张女士表示，对于业主的任何权利，都是按照规定来执行的。“小区公共设施的收入费用和开销我们都会每年一次或者两次的张贴物业服务收支情况明细表在公告栏里面给业主看，这些费用都是公开的。 业内人士 部分小区物业费不足用公共区域收益填补 针对这些现象，记者将相关情况反映给了海口市住建局物业管理处，但该部门回复称目前无人可以接受记者的采访，需要采访的话，要安排到下个月。 随后，记者采访了海口市物业管理行业协会的梁秘书长，他表示，有些小区的物业费不足，导致一些物业只能用公共区域收益来填补物业费的不足。 梁秘书长还告诉记者，物业方需要使用公共区域的收益来填补物业费的不足时，应该向业主进行公示，告知费用的使用去向等等。 律师 公共区域收益应归全体业主所有 针对此事，记者采访了海南某律师事务所的黄律师。他告诉记者，小区的公共区域应是业主共有，是否能对外开放应由全体业主决定，而且收益也应归全体业主所有。但如果是委托物业在管理，则物业可以收取一定的管理费用，扣除成本与管理费用后的收益还是应归全体业主共有。这个过程中，物业公司必须定期公布收入和支出情况，做到公开透明。 未经业主同意或者授权，物业公司是无权决定对外开放或承包给他人经营的。黄律师表示，广告的内容、广告收益的归属，应该通过业主大会或者业主委员会讨论决定，物管无权私自取得广告收益。 如果物管擅自在小区电梯、外墙体上设置广告，侵犯了业主权益，业主可以通过诉讼等方式要求物管停止侵害，赔偿损失。如果物业公司要在社区内投放广告，必须提前征得业主及业委会认可。而且收入归全体业主所有。 那么业主对小区广告收入有异议该如何处理？黄律师建议，首先小区业主应当成立业主委员会，针对公共区域经营性收益， 召开业主大会。如果购房时没有明确规定公共区域植入广告费用的所有权归属，那么这些区域的广告收入就应该属于全体业主共有。业委会有权决定这笔钱的用途。物业公司代收这笔费用后，应该单独列账，方便业主查询，业主对此享有监督权。业主可以行使业主权利，向物管提出查看账目明细。如果遇到问题可以向业委会反映情况，由业委会与物管沟通；如果小区没有业委会，业主可以向当地行政主管部门房管局提出投诉；业主可以向业委会投诉，由业委会作为主体向法院起诉物管，维护公共利益。如果小区没有业委会，小区总人数三分之二以上的业主推选出诉讼代表，由诉讼代表行使代表权，作为主体向法院起诉物管。 |
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