【深圳更新政策拟重大调整】大幅度提高免缴地价容积率：城中村≤5.0；旧屋村≤2.0

《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿，正在进行内部意见征求，一些内容的调整堪称史无前例：

申报旧改项目“五年规划”范围内的，区政府可直接审批；

范围外的，必须市政府审批。

各区政府(含新区管委会,下同)城市更新五年规划报市政府各案后, 辖区内申报拆除重建类更新计划的项目原则上应位于该规划确定的拆除重建空间范围内；范围外的项目确有必要实施拆除重建的, 由市规划国土主管部门审查并报市建筑与环境艺术委员会审议后,报市政府审批。

 

市政府将划定10个左右重点更新单元，扶植力度重大，推进速度更快

重点更新单元的条件:

1.位于?深圳市城市更新专项规划(2016-2020)?划定的重点统筹地区范围内；

2.重点更新单元内可供无偿移交给政府, 用于建设城市基础设施、 公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地比例不小于40%；

3.属于福田、罗湖、南山、盐田等区的,拆除范围用地面积不小于15万平方米；属于宝安、龙岗、光明、坪山、龙华、大鹏等区的,拆除范围用地面积不小于30 万平方米；

4.拆除范围.内权属清晰的合法土地面积比例应当不低于30%。

 

重点更新单元改造步骤

区政府作为主体开展前期工作——大小开发商混战情况结束

1. 1.组织开展现状调研、意愿征集等前期工作并初步划定范围, 经市规划国土主管部门审查后报市政府审批., 列入城市更新单元计划。

2. 2.区政府和市规土部门编制重点更新单元规划, 报市政府审批。

重点更新单元原则上应当整体实施； 确需分期实施的, 独立占地的城市基础设施和公共服务设施、 政策性用.房以及用于安置回迁业主的物业应在首期子以落实 。

区政府确定开发主体——品牌实力开发商占据先天优势，中小开发商机会渺茫

3.区政府组织进择一家市场主体进行整体实施。

 

历史违建或将直接拆除

城市更新单元拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积比例不低子5o%的,拆除范围内的历史违建可申请按规定进行简易处理。_经简易处理的历史违建及其所在用地,在城市更新中视为权属清晰的建筑物及土地。

 

只有一个权属业主的“工改工”只改项目，不用再进行开发主体确认，不用再进行更新单元规划申报和审批

（十六）对于权利主体单一的拆除重建类“工改工”项目，无需专门办理土地及建筑物信息核查；属于自改的，无需办理实施主体确认手续。

对于符合法定图则强制性内容、规划为单一地块、单一权利主体自改的拆除重建类“工改工”项目，取消专门的土地及建筑物信息核查、城市更新单元规划审批环节。

保障性住房配建比例大幅提高，工改居的最高配建40% 

新增“旧改项目含公寓的，须一定比例交政府”。

(二十一) 拆除重建类域市更新项日改造后包合商务公寓的,需将一定比例的商务公寓建成后移交政府。移交政府的商务公寓免缴地价, 建成后由政府按照公共组织林住房的方式回购, 产权归政府所有。

 

政府或停止旧住宅区拆除重建申报工作

(二十二)审慎推进旧住宅区拆除重建,除因建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程等公共利益建设需要或经市政府确定需要通过城市更新实施拆除重建等情形以外.原则上旧住宅区不纳入拆除重建类域市更新计划。

 

大幅度提高免缴地价容积率：城中村≤5.0；旧屋村≤2.0

对城中材、旧屋村用地相应提高免缴地价的容积率水平(城中村改造项目建筑容积率在5.0及以下部分,不再补缴地价；旧屋村改造项目建筑容积率在2.0及以下部分,不再补缴地价)。