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10项物业管理政策简要解读 （做个懂政策、守规矩的业主和物业人） 一、什么是住宅专项维修资金？
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
二、住宅共用部位、住宅共用设施设备一般包括哪些内容？
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、物业管理区域内的公共收益主要包括哪些部分？
(一)利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益。
(二)物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值。
(三)保修期满后，建设单位因注销，或者因违法被责令终止业务活动，或者反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。
四、物业管理区域内的公共收益应当如何使用？
公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。
五、房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的应当如何办理？
房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，物业主管部门应当向相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
经业主大会决议，业主可以选择一次性续交住宅专项维修资金，或者随物业费逐月续交。
六、住宅专项维修资金的使用分为几种情况？
住宅专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；
一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；
应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
七、使用住宅专项维修资金的表决方式有哪些？
业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
根据2015年10月17日住建部办公厅、财政部办公厅联合印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号)规定，各业主大会也可以采取在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式使用住宅专项维修资金：
(一)委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；
(二)集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；
(三)默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；
(四)异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
八、哪些情形下可以启动应急维修程序？
(一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏； (二)电梯故障； (三)消防系统故障； (四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动； (五)玻璃幕墙炸裂； (六)排水管道爆裂； (七)地下车库雨水倒灌； (八)其它可能造成人身安全事故的紧急情况。
九、出现需应急维修情形时需要履行哪些程序？
出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。
十、使用的住宅专项维修资金应当如何分摊？
涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（来源：wyglwzx《光明网》 |
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