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看起来，这一条真的没有什么？但是三羊总能从里面挖点什么东西出来，不是么？
来来来，建设单位选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同，好了，今天的章回结束了，哈哈哈（不要丢砖头，不要丢西红柿，还有那谁，不要丢臭鸡蛋…..）
三羊第一个问题，前期物业服务合同只能有一份么？
不明白？例如，某建设单位选聘了一家物业企业服务花果山小区，但是很不走运，花果山小区由于入住率低，物业费定价也随意（大家懂的，很多开发商为了多卖房子，是会把物业费随意定的，只要在物价局核定范围内，自己的物业就定高一点，选聘的就定低一些），假设该物业企业干不下去，走了。
那么此时，开发商再选聘一家物业公司，是不是也称之为前期物业服务合同？
答案无疑是确定的。
据长沙市物业管理协会统计，长沙市75%以上的住宅小区没有成立业主大会，没有选举业主委员会，这部分住宅小区的物业服务实际上一直处于前期物业服务阶段。对这部分处于前期物业服务阶段的住宅小区新聘物业服务企业的，三羊认为应明确规定由建设单位经过重新招投标选聘：
二十一条明确规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，该条例并未规定建设单位可以选聘物业服务企业的次数，只要是住宅小区未成立业主委员会，无论何时选聘新的物业服务企业，都应当由建设单位通过招投标的方式选聘。从法律法规层面来看并未规定建设单位可以选聘物业服务企业的次数，只要处于前期物业管理阶段，由于没有成立业主大会，没有选举业主委员会，故建设单位就应当通过招投标的方式选聘新物业服务企业。
另外有一些地方也出台了《物业服务企业退出物业服务项目管理办法》都明确规定了由建设单位重新招投标选聘物业，可以参考：
例如《南宁市物业服务企业推出物业项目管理指导意见》（2009）第八条规定：“未成立业主大会的物业项目，物业服务企业退出物业项目管理，应当按照下列程序做好物业管理交接工作……（四）开发建设单位应当在物业服务企业退出前选聘新的物业服务企业。开发建设单位决定提前解除合同的，应当依法采取公开或邀请招标的方式选聘新的物业服务企业。”
再例如《合肥市物业服务企业退出项目管理办法》第七条明确规定：“不符合成立首次业主大会或首次业主大会未及时成立的，开发建设单位应及时按规定选聘相应资质的物业服务企业”。
而《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》第八条更加明确规定：“在前期物业管理期间，物业服务企业或开发建设单位要求提前解除合同的，应于拟解除合同日3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任。开发建设单位应当及时另行选聘不低于原企业资质的物业服务企业，物业服务标准、收费标准按原物业服务合同约定的标准执行。物业项目符合杭州市物业管理招投标要求的，应由开发建设单位按规定重新招标”。
所以，三羊认为，前期物业服务合同不止一份是正常的，在业主大会和业主委员没有成立起来之前，开发单位必须承担起相应的选聘物业的责任。
现实情况是，很多开发企业由于资金压力和管理不善，业务暂停，那么就导致一旦物业企业退出，该小区就处于无人管理状态，此时，相关政府部门应该果断出手，依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定，此时业委会并未成立且开发商已经不能组织相关选聘物业工作，相关部门必须承担起来这部分业主委员会的职责。 第二个，需要广大业主和物业公司注意的，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。 而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。
这一点是很多业主有疑惑的地方，什么个意思？通俗的讲，就是业主家里的自有的部分需要自己进行承接验收（就是那个收房通知签字啦），业主自有物业专有部分以外的就属于物业公司进行承接查验了，包括水箱、电梯、绿化等等。
友情提供：
《物业承接查验办法》 http://www.mohurd.gov.cn/zcfg/jsbwj_0/jsbwjfdcy/201101/t20110110_201911.html 学习了这个，就知道物业管理中哪些出了问题可以找物业进行处理，哪些就不属于物业公司的职责范围了。 活到老学到老，我们正年轻！ |
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