|
买房攻略:二手房流程篇  第一步 选择房源 选定意向区域，确准目标房源的基本条件 1. 互联网站搜索意向房源关键词：如， 顺河区 吉祥小区 70-80 平 2. 通过有资质的房产中介找到符合要求的楼盘  第二步 查看房源 直接联系卖方或者通过中介的协调与卖家见面沟通 针对房龄、建筑质量、物业口碑、周边居住环境等展开详细了解和调查。购房者要查清卖方房产证、契税证、身份证等相关证件。  第三步 权属确认 为了减少买方的购房风险，买卖双方在交易前需到房产部门进行查档，查档费用50-100 元不等。确保房屋权属没有问题后再交定金进行交易，排除可能存在的购房风险。如果卖方的房产是尚未还清贷款的商品房，首先要将剩余贷款还清，注销抵押后确认该房源是否被查封，才能进行重新交易。 确认产权归属的流程 1. 卖方准备确权所需资料 ① 房屋所有权人。 ② 本人身份证原件。 ③ 房屋所有权证原件。 2. 买卖双方到房屋管理机构办理档案查询事宜。 二手房确权需要到房产局房产档案窗口查档，查询所购房屋是否存在抵押等情况，费用为50-100 元。 3.买卖双方查验确权内容并签字。 4.权属需要确认的几个问题: ① 审核房主身份，确定产权证上的房主与卖房者身份一致。 ② 明确被售房屋的性质与产权的完整性，判断被售房屋是否抵押。 ③ 了解房屋产权有无纠纷，得到房产原产权单位或共有人的同意出售证明。 ④ 确定房产证、契证日期( 判断是否满五年等) 以了解交易该房产应缴纳的税费金额（对买方来说，通常需缴纳契税、印花税、登记费等）。 ⑤ 产权证上的面积与实际面积是否相符，验证产权证的合法性与真实性。  第四步 交纳定金，签合同 经过查档，如果确认卖方提供的房屋合法，买方可以交纳定金，双方签订房屋买卖合同。对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、付款方式、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。在合同中，还要约定税费由谁承担，房屋设施的归属等问题。  第五步 办理贷款，等待审批（全款购买的可省略此步骤） 签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。买卖双方必须到房地产交易中心申请资金监管，提高交易资金的安全性。 1. 二手房贷款审批受哪些因素影响？ （1）房龄，一般房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款； （2）房屋的位置、单价、面积，位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款； （3）贷款人的年龄、个人信用和还款能力; （4）贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数也可能降低； （5）贷款人如果是外地户口，贷款数额也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。 2. 二手房商业贷款这样办： 市民通过正规房产中介公司办理二手房商业贷款的简要程序如下： （1）买方持身份证和购房定金、卖方持身份证和房产证等材料到中介公司签订买卖合同。买方准备好首付款和相关的贷款材料（如身份证、婚姻证明、收入证明等），和卖方共同到银行签字确认买卖关系，开始办理银行贷款审批手续。 （2）银行会根据房龄、地段、房屋面积、价格、贷款人信誉情况、还款能力等方面做出综合判断，来确定具体的贷款金额，买卖双方在与银行签订借款合同后，买卖双方持身份证到银行窗口开存折或卡。 （3）贷款额度审批通过后，中介公司办理双方更名手续。待买方取得到合法有效的产权证后。房产部门办理抵押登记，银行贷款放到卖方指定的银行账户。 3. 如果双方自行办理贷款手续，应注意： (1) 先审批，后更名 这样可以避免更完名后首付款不足的问题。 (2) 先询问，后签约 买方一定要问清楚银行，自己贷款的额度、年限、利率、还款方式、还款计划等是否是自己能承受的，再和银行签约。 (3) 先清费，后放款 买卖双方应该先约公司的售后人员将房屋的各项费用清理完毕，再去银行签字放款。这样买卖双方的利益都得到了保障，买方安全得到了房产，无任何费用拖欠，卖方也可以安全得到自己的剩余房款。  第六步 过户、交税、资金监管 1. 过户、交税 买卖双方共同到房地产交易管理部门办理过户手续，需要携带房产证、身份证等材料，卖方的婚姻关系证明，如果卖方已婚夫妻需共同到场签字。买方交纳交易费6 元/ 平，房产证工本费80 元，并且交纳契税，卖方也要缴清营业税、个人所得税等涉及到的税费，等待下发房产证。 2. 资金监管 是指由资金保证机构与房屋交易双方签订协议（简称资金监管协议），由资金保证机构代收买方应付交易资金，并在完成产权登记后，按协议规定，向卖方支付应得交易资金的行为。 二手房买卖交易过程中，从买卖双方签订买卖合同，到房产交易过户完成，一般需要1 至3 个月的时间，房产交易中存在“先付款还是先过户”的问题。在开封全款购置二手房需要契税评估价格，全额监管。贷款购置二手房，需减去贷款资金，余下的部分要银行出贷款批复，方可进行资金监管。  第七步 领取房产证 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费等费用后，卖方可以把房屋钥匙交给买方，双方的交易完成。  第八步 物业交割 物业交割很重要，很多买方对物业交割不重视，导致出现遗留问题。  呵呵，当然找我把关就行了。 本文作者：购房百科书君君 |
|
|
