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美国的房产熊市与“银行屋” 本文首发于《上海证券报》2008年10月13日，A1理财版金岩石专栏。 美国电子海湾网上近日成交了一笔房产：一栋被遗弃的房子拍卖1.75美元！房地产市场会“熊”到什么样子？国内人多半没有概念，原因有三：其一，若从银行开办按揭贷款业务起算，中国房市刚刚超过10年，所以还没有真正经历过熊市；其二，包括中国在内的亚洲银行按揭贷款制度和美国不同，抵押房产的贷款人除了抵押房产之外还有联带责任，所以房价跌了也不能就一走了之；其三，亚洲文化中有谨慎负债和量入为出的价值观，即使是在美国，亚裔房主把房子丢给银行一走了之的情况也不多见。 本次金融海啸的源头是房地产价格下跌，近期美国房地产市场上出现了许多“银行屋”，也就是银行拍卖的房子（Bank Foreclosure）。比较一下银行屋的拍卖价格，可以看出房产熊市的一些结构性特征。几美元或几千美元买一栋房子的地区多半你也不敢去，因为那些地区的安全设施和生活配套较差，多数人还是先要命后贪财的。比较一下美国加州洛杉矶地区的中产阶层和富人区的房价走势，房产熊市的结构性价格差异就有了经济学的意义。 在社区安全和生活配套都比较好的大洛杉矶地区，目前的情况是：400万美元以上的豪宅交易清淡，价格不跌，少数地段还偶有上涨；在200--400万美元一栋房子的高尚社区，量减价跌，跌幅为10-15%；100万美元以下的房子几乎是价格越低，跌幅越大。由此我们看到：房价的跌幅与房价成反比，在平均跌幅后面的价格差异加剧了社会的贫富分化。 再比较一下房子的年龄和价格的关系，下面是几个银行屋的广告价格：4房三浴，3，543英尺，2005年建，占地6，098英尺，原价623，000美元，现价319，900美元，跌幅近48%；6房4浴，4，130英尺，2002年建，占地11，786英尺，原价1，250，000美元，现价519，900美元，跌幅近58%；5房3浴，3，715英尺，2000年建，占地6，050英尺，原价750，000美元，现价499，900美元，跌幅近34%。这三栋房子的建造年份是在2000-2005年间，是在房价飙升时期大规模兴建的远郊新社区，房价下跌的幅度比较大。我们再看一看较老社区的银行屋：4房3浴，3，258英尺，1985年建，占地14，030英尺，原价920，000美元，现价709，900美元，跌幅近23%；4房3浴，2，652英尺，1979年建，占地14，562英尺，原价830，000美元，现价688，000美元，跌幅近13%；4房2.5浴，3，009英尺，1973年建，占地12，366英尺，原价800，000美元，现价679，900美元，跌幅近18%。这三栋房子是在1973-1985年间建造的，房价下跌的幅度较小。由此可以看出：熊市中的房价跌幅与房龄有关，在同等品质和区位，房龄越老跌幅越小。 上述房产都位于中产阶层较为集中的居住区，是在洛杉矶市的郊区或乡下。中美房地产有一个很大的区位差异，美国的居民结构是穷人进城，富人下乡，中产阶层多半居住在距城市中心一小时车程左右的区域。房龄较长的房产通常占地面积越大，社区环境也较为成熟，这是房价下跌幅度较小的重要原因之一。 美国经济学界普遍认为，房产熊市至少还有一年，预计平均值可能继续下跌10%左右，所以当前的金融危机还会加深。道琼斯指数近日大幅下挫，从年初到8月底，跌幅不到20%，而9月至今才一个多月，从11，300点的牛熊分界线下跌到10月10日盘中低点7，882点，跌幅超过了30%，使本轮道指下跌达到负44%。正是在此期间，银行倒闭升级，许多银行屋上市了，由此可见：银行屋成批上市是美国房产熊市的重要指标，房市和股市之间有很强的相关性。 中国的房市和美国不同，由于房贷在中国银行贷款中的占比较低，贷款人有联带经济责任，几乎不会有银行屋的成批上市。在香港，贷款人在房价暴跌时通常是由银行办理转按揭换房，把大房子换成小房子，这样银行损失不大，还增加了一项新业务。中国的房产按揭体制是从香港学来的，小规模的房贷证券化还在试点期间，所以不会像美国这样，房价下跌先冲击贷款银行，再通过房贷证券化市场的危机扩散到整个金融业。 中国的房产熊市主要看房地产公司贷款，因为房地产公司的授信额度远远高于居民的住房按揭贷款。但是还应该看到，中国房地产市场的投资属性较强，不仅居民拥有的投资性房产多，房地产公司的投资性资产比例也很高。房市和股市都具有大众投资品的共性，从整体趋势看，一损俱损，一荣俱荣，只是先后不同，程度不同。美国房市下跌先于股市，中国房市下跌后于股市。从这个意义上说，中国的房市不止跌企稳，股市也很难由熊市转为牛市。
2008年10月9日于美国
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