剖析

datouzai0421 楼主

　　2014-09-12 12:14

　　http://www./shanghai/node2314/node2319/node12344/u26ai29023.html

　　71号令

　　简单说来590是国务院出的，然后各地方按照590思想按各地情况出台相应拆迁条例

　　上海就是71号令

　　以前叫拆迁，现在叫征收，基本实质差不多，形式上则有不同而已！

　　此文件大家都能看不明白，小弟就其中几点特别注意的勾出给大家个提醒！

　　打开71号令里面，政策写的清清楚楚十分详细易懂，但是碰到各各动迁公司（征收事务所）各地区讹话以后就会发现，动迁方案里面的所有和原文件基本完全不符合！

　　我们也就对于老百姓生死攸关的条例特别指出吧。其余的面子工程大家便可不必太过执着，因为这就是个fake走形式而已！

　　第十三条（房屋调查登记）

　　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

　　第十四条（对未经登记建筑的调查、认定和处理）

　　区（县）人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　对于这两条政策的话，动迁过的朋友都知道，一开始家里房卡上有的面积如阁楼，天井，厨房公共面积这块，动迁组都不会算给你，他们的理由这些面积都是实际面积乘以系数后包括在里面了，这里要注意，这个地方就是 坑1

　　第二十条（征收决定的公告）

　　区（县）人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　区（县）人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　大家要知道啊，自己家的房子虽然破，但是土地值钱，私房的更不用说，对于租赁的话，老百姓是永久使用权，而且不得买断，除非你转让（对于这块动迁组的回答基本是土地是国家的）话到这里，如果你接不上这句话，往往会死在这里，土地是国家，但是使用权是老百姓的，切记！房子虽破，土地使用权是无线的（你家一口井，现在用20箱矿泉水和你换）就是这个意思 坑2

　　第二十一条（旧城区改建征收决定）

　　因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

　　关于这一条，上海不少基地动迁的朋友都知道，很多草签的也都算在里80里面，因为不到80就要停止备案，但是凡事无绝对，如果地块着急不到80还是照样启动（苏河湾地块）动迁组往往会用黄掉，来吓唬老百姓签约，这个问题的话的确很多破地方的居民很想动迁，所以很怕黄了，但是这也是他们的手段之一，大家各自按照自己家情况选择，切莫听信他们的官方话，动迁的那个大屏幕，能给你看到的数据对他们来说都是毫无威胁的，只是让老百姓觉得很正规，其实幕后的账你是见不到的ps:此问题留在日后攻略中详细谈论 坑3

　　第二十二条（征收决定的复议和诉讼）

　　被征收人、公有房屋承租人对区（县）人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第三章补偿

　　这一条对于征收的朋友，你们要特别注意了，在法定期间最后的时候记得去复议和诉讼，关于征收决定，他们从中能了解到很多你们地块有关的信息，如果不早做准备对日后维权可是一大大损失，因为征收决定没判决，征收补偿结果也就是裁决流程无法启动，这样你就能更好拖时间，比那些错过这一块的人有利很多[COLOR=#e5362b] 注意1

　　第二十五条（房屋征收价值评估）

　　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

　　除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外，用于产权调换房屋的市场价值应当由按照第二十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

　　对于这一块来说，所以上海的评估公司都是配合动迁公司也就是zf一条龙服务的，其实所谓的评估价就是zf最低定价，如果按照评估条例来说他们都违法，没有评估过程，评估报告等等，关于土地使用权价值这一块是空白，也就是没给你，就评估了你破房子砖头的价钱而已，大头不给你！ 坑3 其中关于复议专家委员会鉴定这个动作，留在后面攻略里说，这里面也大有讲究关系很大 注意2

　　第二十六条（征收居住房屋的补偿方式）

　　征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

　　征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：

　　此条例十分重要，明确指出可以动迁（征收）如果是旧改必需在改建地段提供房源，第一层是原地回迁也算改建地块，第二等是改建地段里面，第三等才是所谓就近安置，大家切莫忽视这一点，动迁方案里房源未提供本区旧改地段房源的话也是违法 坑4

　　第二十七条（征收居住房屋的补偿、补贴和奖励）

　　（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；

　　（二） 价格补贴；

　　（三） 特定房屋类型的套型面积补贴；

　　（四） 居住困难户的保障补贴；

　　（五） 搬迁费和临时安置费。

　　这个里面就是一个问题评估价，按照政策明确规定，评估价不得低于你房屋的市场价，就请大家看看自己的地段了，和评估出来价格的出入部分就是猫腻，由于评估单价被低开了，该有的面积都没被算，所有才有那些所谓奖励的高走，传说中的低开高走吗？别被奖励所骗，丢了西瓜捡芝麻 坑5 注意3

　　第二十九条（征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准）

　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

　　这里注意点是承租的一块打八折，那还要百分之20被谁拿去了？大家有想过吗？？你是永久使用权现在变成了50年产权，还被拿走百分之20的部分？注意4

　　第三十一条（居住困难户的优先保障）

　　按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

　　保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

　　这里注意了公式里面折算单价是个注意点，凡是刚开始动迁人头费20多万的，就是这样被讹出来的 坑6

　　第五十二条（施行日期）

　　本细则自公布之日起施行。2001年10月29日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、2006年7月1日市人民政府令第61号发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但区（县）人民政府不得责成有关部门强制拆迁。

　　很多动迁公司以此条例作为擦边球，延续用老的政策，61，111等拆迁条例

　　但是问题是，一般拆迁许可证有效期最多是半年到一年，过期作废，需要重新申请，但是现在拆迁过程中，经历过的朋友都会知道，这个所谓的拆迁许可证可以无限延期，这就作为了他们可以不执行新政的武器，但是从前的行政强迁改成了司法强迁！注意5

　　后面还有很多的坑，仅此政策上重要几点提出，希望大家注意

　　如果有其他问题条例不清楚，可以留言

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　　咚E

　　2015-01-24 01:14

　　1楼

　　我很喜欢看你的帖子.虽然根据拆迁只有二篇.柿子总是拿软的捏,拆迁公司给我们评估,也给我们告居民书,里面全是旧令,果然是坑,07年的拆迁许可证,拿到现在来动迁,周边都懂了,商业区,房价也二万了,给的评估报告也看不懂.我们是老百姓不是专业人事.就算了解动迁政策也要很久,政策没有完善的,只有更完善的!~,新的政策在变化.人在老,物价在涨,可是71号令,要按就规定,什么叫就规定,规定这二个包含了什么意思,你要按就政策,那请你把周围的环境变回十年前,让我们百姓也还老还童一下,年轻十岁.07年你是有了许可证,可是你压根没跟我们动过,你那么喜欢压箱低,那你们动迁组再压个8年,你送我的8年时间,我那么不好意思就签收了,那再还给你8年,等过了8年以后再来谈,这8年来,你一个许可证,把我应有处理房子的权利全部冻结了,这8年的损失我找谁赔,你们柿子拿软的捏.私房只跟户主谈,我们同住人,是什么!!!什么知情权也不知道!!!

　　你要是跟我谈政策,那你谈吧,把每条政策都给我念上十遍,把每条政策给我解释十遍.那我才记住你的政策.如果你那么了解政策,请一字不差的从文字到标题符号一个也不漏的给我默写下来,你给我八个文件都默写下来!!!

　　如果人家走了我们没钱,你让那些签了的字,来劝导我们,好吧,我就按我的政策来,让那些余下的人每个人掏钱平摊我认为补偿不满意而缺失的部分来,来补偿我.不能抵白条,直接给我现金.

　　我觉的政策太复杂了,就是初步看了一下,要我理解,那你等我学完这个拆迁专业,毕了业.

　　@TA 评论 只看TA

　　u_104583245

　　2015-08-06 17:51

　　2楼

　　@咚E 2015-01-24 01:14:04

　　我很喜欢看你的帖子.虽然根据拆迁只有二篇.柿子总是拿软的捏,拆迁公司给我们评估,也给我们告居民书,里面全是旧令,果然是坑,07年的拆迁许可证,拿到现在来动迁,周边都懂了,商业区,房价也二万了,给的评估报告也看不懂.我们是老百姓不是专业人事.就算了解动迁政策也要很久,政策没有完善的,只有更完善的!~,新的政策在变化.人在老,物价在涨,可是71号令,要按就规定,什么叫就规定,规定这二个包含了什么意思,你要按就政策,那请你把周......

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　　老师您好！看了您的贴使我心宽了许多，我现在正处在动迁之中，有很多不解恳求老师于我联系，谢谢！我的号码13681994763。。。唐美玲

　　@TA 评论 只看TA

　　u_104583245

　　2015-08-07 11:16

　　3楼

　　老师您好！请见留言后于我联系，谢谢 13681994760 唐美玲

　　@TA 评论 只看TA

　　东林2015

　　2015-09-27 22:44

　　4楼

　　楼主自以为很懂行，其实也是个棒槌

　　房卡上有的面积如阁楼，天井，厨房公共面积这块，动迁组都不会算给你

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　　第一，天井是没有顶的，怎么算建筑面积，这明显不符合住建部关于建筑面积计算的规则，阁楼则是有证的算补贴，无证的不算，至于厨房等公共面积，的确是通过系数折算进去，比如你住一间旧里石库门的亭子间10平米，但是乘好系数是15.4平，多出来的5.4平，就包括分摊后的公共部位面积。

　　所谓的评估价就是zf最低定价，如果按照评估条例来说他们都违法，没有评估过程，评估报告等等，关于土地使用权价值这一块是空白，也就是没给你，就评估了你破房子砖头的价钱而已，大头不给你！

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　　评估一般采用的是市场比较法，就是按照你房子或者类似地段结构的房屋正常情况下的合理交易价，所以不存在最低定价的说法，是市场决定的。另外，土地使用权的价值是通过房屋价格体现的，如果你认为只是破房子的砖头价格的话，那差不多式样的石库门房子，南京路淮海路的评估价格应该和内环边上甚至内环外的一样，但事实并非如此。

　　再好比你到市场上买房子，如果卖家在卖他房子的同时，还问你所有土地使用权价值，你会给他吗，你会给，我无话可说。

　　承租的一块打八折，那还要百分之20被谁拿去了？大家有想过吗

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　　根据71号令规定，对产权房来说，第一块砖头100%归产权人（也就是居民），对使用权房来说，第一块砖头的80%归承租居民，20%归房屋产权人（也即使物业），这也很好理解。用一些售后工房来说，有些居民花钱买下产权，有些没有，难道两者补偿一致，那产权和使用权一样了，人家买下产权有什么意义。

　　还有住宅产权是70年，写字楼产权才是50年，你又棒槌了

　　明确指出可以动迁（征收）如果是旧改必需在改建地段提供房源，第一层是原地回迁也算改建地块，第二等是改建地段里面，第三等才是所谓就近安置，大家切莫忽视这一点，动迁方案里房源未提供本区旧改地段房源的话也是违法

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　　国务院令说是提供改建地段或就近安置地段，两者满足其一，就符合法规，上海市政府发文（24号文）明确就近地段是本区或相邻区（外环内），所以提供了以上两者之一，就满足了相关法规，不算违法。

　　@TA 评论 只看TA

　　东林2015

　　2015-09-27 22:54

　　5楼

　　楼主发的帖子，就知道楼主是一个带着有色眼镜并喜欢以讹传讹的人

　　@TA 评论 只看TA

　　广告点赞有腔调好先生，送井宝晓明上头条

　　东林2015

　　2015-09-27 22:55

　　6楼


　　@TA 评论 只看TA

　　东林2015

　　2015-09-27 22:56

　　7楼

　　还好别人对他的误导贴进行辟谣了


　　@TA 评论 只看TA

　　3stone2015

　　2015-11-20 16:48

　　8楼

　　@东林2015

　　误导百姓的人是你才对

　　第一，天井是没有顶的，怎么算建筑面积，这明显不符合住建部关于建筑面积计算的规则，阁楼则是有证的算补贴，无证的不算，至于厨房等公共面积，的确是通过系数折算进去，比如你住一间旧里石库门的亭子间10平米，但是乘好系数是15.4平，多出来的5.4平，就包括分摊后的公共部位面积。

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　　10平米的房子是使用面积，乘以1.54的系数为了换算成建筑面积。你买房子是用使用面积计算的吗？

　　关于天井等公用面积，在每月房子的承租费用里都是包括的，承租人既然履行了付款的义务，理当享受到计算入面积的权利。

　　国务院令说是提供改建地段或就近安置地段，两者满足其一，就符合法规，上海市政府发文（24号文）明确就近地段是本区或相邻区（外环内），所以提供了以上两者之一，就满足了相关法规，不算违法。

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　　请你不要混淆就近与相邻的定义。国务院590号文明确指出，提供就近房源进行安置。被征收人原房屋在内环内市中心，动迁缺安置到外环内，距离原动迁地相距近20公里，怎么好意说是在就近安置。那我现在把外环内的房子按内环内市中心的价格卖给你，因为是就近房子嘛！你这是在愚弄百姓！

　　只能说明上海市的24号文，明显与国务院590号相违背。

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　　涯叔农场

　　2016.6.5

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　　给你一颗缘起7000年前好杨梅

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　　东林2015

　　2016-06-22 23:18

　　9楼

　　10平米的房子是使用面积，乘以1.54的系数为了换算成建筑面积。你买房子是用使用面积计算的吗？

　　关于天井等公用面积，在每月房子的承租费用里都是包括的，承租人既然履行了付款的义务，理当享受到计算入面积的权利

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　　天井没有顶，肯定不能计入建筑面积，至于天井的确有其价值，但其价值不是增加房屋的面积而是影响房屋的评估价，好比花园别墅和不带花园的别墅，房子如果一模一样，则房屋建筑面积是一样的，但卖出去单价不同，一样道理

　　@TA 评论 只看TA