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【广东国税】房地产开发企业增值税申报指引

 刘刘4615 2016-07-18

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房地产开发企业申报指引


A.    房地产开发企业采用预售方式销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税


【业务描述】


        某房地产开发企业为一般纳税人按照一般计税方法计税。2017年4月预售2016年6月开工尚未开发完毕的房地产项目,取得预收款1110万元。此外,当期取得含税销售额1110万元,开具增值税专用发票,注明税款110万元。当期允许扣除的土地价款为400万元。当期购买广告服务取得增值税专用发票1份并认证相符,注明的金额为600万元,税额为36万元。


【相关政策】


        1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在取得预收款的次月纳税申报期,按3%的预征率向主管国税机关预缴税款。


        2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。


        3、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》。


【注意事项】


        房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,选择适用一般计税方法计税的,也适用本申报案例。房地产老项目是指:


        1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;


        2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。房企财税微信:fdccspx】


【数据计算】


        预缴税额=预收款÷(1+税率)×预征率=1110 ÷(1+11%)×3%=30万元


        应纳税额=销项税额-进项税额=(含税销售额-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)×税率-进项税额=(1110-400)÷(1+11%)×11%-36=34.3604万元


        应补退税额=应纳税额-预缴税额=34.3604-30=4.3604万元


【表样填写】


        1、填写《增值税预缴税款表》


        2、填写纳税申报资料


        (1)填写《增值税纳税申报表附列资料(三)》(服务、不动产和无形资产扣除项目明细)



        (2)填写《增值税纳税申报表附列资料(一)》(本期销售情况明细)



        (3)填写《增值税纳税申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)



        (4)填写《本期抵扣进项税额结构明细表》



        (5)填写《增值税纳税申报表附列资料(四)》(税额抵减情况表)



        (6)填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》



        
(7)填写《完税凭证抵扣(减)清单》



        (8)填写《服务、不动产和无形资产扣除项目清单》



        (9)填写《营改增税负分析测算明细表》




B.    房地产开发企业采用预售方式销售自行开发的房地产项目,选择简易计税方法计税


【业务描述】


        某房地产开发企业为一般纳税人,2016年7月预售2014年6月开工尚未开发完毕的房地产项目,选择简易计税方法计税,收到预收款1050万元。此外,当期取得含税销售额1050万元,开具增值税专用发票。


【相关政策】


        1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在取得预收款的次月纳税申报期,按3%的预征率向主管国税机关预缴税款。


        2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。


        3、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》。


【数据计算】


        预缴税额=预收款÷(1+征收率)×预征率=1050 ÷(1+5%)×3%=30万元


        应纳税额=销售额÷(1+征收率)×征收率=1050 ÷(1+5%)×5%=50


        应补退税额=应纳税额-预缴税款=50-30=20万元。


【表样填写】


        1、填写《增值税预缴税款表》



        2、填写纳税申报资料


        (1)填写《增值税纳税申报表附列资料(一)》(本期销售情况明细)



        (2)填写《增值税纳税申报表附列资料(四)》(税额抵减情况表)



        (3)填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表



        (4)填写《完税凭证抵扣(减)清单》



        (5)填写《营改增税负分析测算明细表》



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