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《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定：“……购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……”该规定属于行政法规的效力性强制性规定，违反该规定会导致合同无效。因此，购买不满五年的经济适用房的合同无效。
附：原告陈某某诉被告柳州市星和投资有限责任公司、兰某某居间合同纠纷案
案情简介：被告星和公司系经营投资咨询服务、房地产经纪的有限责任公司。2014年1月24日，原告作为乙方与甲方签订《房屋买卖协议书》一份，协议首页的“甲方”注明为被告兰某某，落款甲方处则加盖了星和公司公章及兰某某签名。协议约定：一、甲方自愿将座落于柳州市航一路9号银海小区北区30栋1-2号房产，建筑面积为88.78㎡的经济适用住房（准购证证号为YH201000146）出售给乙方，乙方愿意购买上述房产，价款为510000元；二、乙方在签订房屋买卖协议之日起向甲方支付购房定金50000元，在签订本合同当日向甲方支付房屋款100000元，余下房款2014年1月24日到2014年4月1日内待甲方领得房产证配合到房管局办理过户相关手续，乙方将余下房款360000元冻结在甲方指定的银行，双方办理房屋相关一切手续；三、办理房屋所有权过户手续所需交纳的一切费用由乙方承担，过户当日乙方应向甲方支付中介服务费5000元；……五、甲方保证上述房地产产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。甲方违约则双倍赔偿乙方房屋定金，如果乙方违约甲方则不退还乙方已支付的购房定金；……九、在签订本合同之日起甲方把房屋交给乙方使用，在甲方未得到余款之前，乙方不得恶意破坏房屋。协议签订后，二被告于2014年1月24日向原告出具《收条》，载明收到原告交来的柳州市航一路9号银海小区北区30栋1-3号、建筑面积为88.78㎡的经济适用住房（准购证证号为YH201000146）房款150000元（其中包含50000元定金、100000元房款）。之后，被告于2014年2月中旬将房屋交付给原告使用。现双方对合同继续履行问题产生分歧，原告诉至本院，引起本案纠纷。另查明，案外人黄肖竑于2010年5月20日与柳州市经济实用住房发展中心签订《经济适用住房买卖合同》一份，由黄肖竑向柳州市经济实用住房发展中心购买位于柳州市航一路9号银海小区北区30栋1-3号的经济适用住房，准购证证号为YH201000146，房款为211296元。
裁判原文节选【案号：柳州市鱼峰区人民法院 （2014）鱼民初（一）字第1422号】原告签订《房屋买卖协议书》时，已知晓被告星和公司为中介公司，合同中又未言明被告星和公司为房屋所有权人，且还约定了过户之日原告需向星和公司支付中介费，故按照中介市场的交易习惯，二者的法律关系符合居间合同的特性，本案案由应定为居间合同纠纷。不管该房屋所有权人与被告星和公司之间存在何种法律关系，原告与被告星和公司签订的上述《房屋买卖协议书》约定交易的房屋性质属经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”的规定，经济适用房在五年内不能上市交易。本案中，引起争议的交易物属于经济适用房，且房屋所有权人购买该房屋尚未满五年，而原、被告约定过户的时间亦仍在五年期限内，属上述部门规章及行政法规规定的禁止交易情形，故依法不应当上市交易。而且经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。对经济适用房违规交易，损害了经济适用住房所面向社会群体的公共利益，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。……（四）损害社会公共利益……”的规定，原、被告欲交易经济适用房的行为是破坏经济适用房设立初衷的，应当认定原告与被告星和公司签订的《房屋买卖协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求解除该合同，双倍返还定金，无法律依据，本院不予支持。另依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告星和公司应向原告返还购房款100000元及定金50000元；被告星和公司作为具有专业资质的房地产中介机构，在明知促成交易的房屋为经济适用房，且其土地使用权取得方式为划拨、在5年内依法不能直接上市交易的情况下，仍然为买、卖双方提供中介服务，应当对合同无效承担主要过错责任，故鉴于原告搬入房屋居住装修的必要性，结合其提交的装修费用凭据及原告自身的过错，本院酌情认定由被告星和公司向原告赔偿装修费4500元。对于原告的其他诉讼请求，本院不再支持。 |
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