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2016年3月23日财政部、国家税务总局发布（财税【2016】36号）《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》。经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”对房地产业、建筑业、金融业等产业产生重大影响，同时也对土地估价工作产生较大影响。为规范我省土地估价行为，做好“营改增”的落实工作，现将“营改增”对土地估价工作的影响总结如下。 一、对地价内涵的影响 针对不同的估价目的，应确定不同的地价内涵。 根据财税【2016】43号文件规定，计征契税的成交价格不含增值税；土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 估价目的为税收服务的土地估价，应说明估价结果中是否包含增值税。 二、对估价的前提条件和假设条件的影响 在测算土地价格过程中，纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人,一般纳税人增值税的计算选择简易计税方法或一般计税方法，其计税方法的选择依据和理由，需在估价的前提条件和假设条件中进行说明。 三、对成本逼近法、基准地价系数修正法的影响 本次“营改增”对成本逼近法、基准地价系数修正法的测算过程无影响，在采用此两种方法时，无需在估价的前提条件和假设条件中进行说明。但是“营改增”可能对估价过程中各估价参数产生一定影响，“营改增”后各土地估价机构应及时通过市场调查等方法重新制定估价参数。 四、对市场比较法的影响 根据GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》规定，运用市场比较法收集宗地交易实例时，资料收集范围应包括明确的价格内涵。市场比较法中交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。交易行为中的特殊因素包括交易税费非正常负担的交易。 在交易情况修正中，如果不存在交易税费非正常负担的情况,则无需修正；如果存在增值税等其他税费非正常负担的情况，要排除这种特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
五、对剩余法的影响 以剩余法评估待开发土地价格过程中，测算完成开发后的不动产总价时一般设定不动产是开发周期结束时一次性售出。本次“营改增”主要涉及开发项目整体的开发成本中的销售税费。销售税费主要包括增值税及其附加。 增值税的计算： 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税计算主要分为小规模纳税人和一般纳税人两种情况，具体计算方法如下： （一）小规模纳税人 根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第八项第8条规定：房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 应纳增值税税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%； （二）一般纳税人 1、简易计税方法 根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第八项第7条：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 根据国务院税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号）第二章第一节第八条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目是指： ①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 应纳增值税税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%； 2、一般计税方法 （1）销项税额的计算 根据国务院税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号），房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 公式中全部价款和价外费用为房地产销售收入即不动产总价A。 允许扣除土地价款为支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在评估过程中，剩余法是在测算完成开发后的不动产正常交易价格基础上，扣除预计的正常成本及有关专业费用、利息、利润和税费等。以价格余额来估算待估宗地价格的方法。换言之，剩余法是根据房地产开发预期总价格与总支出的差额来估算土地价格的一种估价方法。剩余法中的土地价格是对应估价期日的价格，是建立在假设估价期日取得土地使用权的基础之上。剩余法中计算增值税时允许扣除的土地价款则为剩余法中所求取的地价P。 销售额=( A-P）÷（1+11%） 销项税额=（A-P）÷（1+11%）×11% （2）进项税额的计算： 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 在房地产开发过程中，主要的进项税额有建筑服务、工程勘察、工程设计、销售费用所负担的增值税额等。 根据财税【2016】36号规定，建筑行业建造房地产的增值税率为11%，勘查设计公司的勘查设计费、房地产销售代理公司的销售费用的增值税率均为6%。（在市场存在一般纳税人和小规模纳税人时，房地产开发企业优先选用一般纳税人，设定上述公司均为一般纳税人） 建筑房地产的费用为D，其可抵扣的进项税额为D÷（1+11%）×11% 勘查设计费为E，其可抵扣的进项税额为E÷（1+6%）×6% 销售费用为F，其可抵扣的进项税额为F÷（1+6%）×6% 若有其它可抵扣的费用，应根据财税【2016】36号所规定的增值税税率，计算出其可抵扣的进项税额G。 【编者注：从实际情况来看，房地产开发费用、销售费用等项目由于发生明细项目不同，适用增值税率可能也会有所不同。具体可查阅评估师资讯公众号：假设开发法评估中增值税估算可抵扣项目分析一文。由于现行的情况是不同纳税主体可能适用不同的税率，因此很难准确预测可抵扣进项税额，另外也有观点认为土地价值不应该因为不同纳税主体不同的纳税方法而发生变化。实际上评估是对价值的估算和预计，以上估价指引较为实用也具有较高的可操作性，因此也无需太过于追求完美】 （3）增值税额的计算： 房地产开发企业所缴纳的增值税为： 增值税=销项税额-进项税额 =【（A-P）÷（1+11%）×11%】-【D÷（1+11%）×11%+ E÷（1+6%）×6%+ F÷（1+6%）×6%-G】 其中A为不动产总价； P为待估宗地价格； D为建筑房地产的费用； E为勘查设计费； F为销售费用； G为其他可抵扣的进项税额。 增值税附加的计算： 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定：缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。 《征收教育费附加的暂行规定》凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的规定缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。 “营改增”后，原来附加在营业税上的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加依旧附加，计税基数为增值税。具体税率、附加率如下表：
六、对收益还原法的影响 不动产出租过程中，本次营改增主要涉及确定不动产出租租金收入及确定年总费用中的增值税及其他税费。 确定不动产出租租金收入： 确定不动产出租租金收入时，应关注租金价格内涵，并与确定年总费用计算相衔接。 增值税的计算： 增值税的计算主要分为小规模纳税人和一般纳税人两种情况，具体计算情况如下： （一）小规模纳税人 1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第九项第4条规定：小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 应纳增值税税额=含税租赁收入÷（1+5%）×5% 2、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第九项第5条规定：其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 应纳增值税税额=含税租赁收入÷（1+5%）×5% 3、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第九项第6条规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 应纳增值税税额=含税租赁收入÷（1+5%）×1.5% （二）一般纳税人 1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第九项第1条规定：一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 应纳增值税税额=含税租赁收入÷（1+5%）×5%； 根据财税【2016】43号文件规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 2、一般纳税人出租2016年5月1日后不动产 一般纳税人出租2016年5月1日后不动产，适用一般计税方法： 一般计税方法销项税额计算公式： 销项税额=含税租赁收入÷（1+11%）×11%； 《营业税改征增值税试点实施办法》第二十四条规定： 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 《营业税改征增值税试点实施办法》第二十一条规定：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 计算房产税需要注意的问题： 根据财税【2016】43号文件规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。计算房产税时要注意。 七、土地估价活动中应注意的其他问题 （一）“营改增”后，房地产等行业整体税负水平呈下降趋势，对城镇土地价格有一定影响。但“营改增”后，土地市场、房地产市场、建筑成本、房地产开发行业利润水平等影响地价的因素有可能同时发生变化。所以各土地估价机构和土地估价师要做好市场调查工作，关注土地市场最新动态，把握土地市场供求关系，及时更新基础数据、密切关注土地价格的变化趋势。 （二）全省各土地估价机构在土地估价工作中，如遇其他特殊情况，应及时向协会反馈意见。 |
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