现在房地产的问题不仅仅是政策问题，是要调整战略的问题了，调整我们的指导思想。 现在在房地产流行着两个似是而非的观点： 第一，大家都说现在房地产价格飙升是因为货币流动性多了。一切价格上涨跟货币当然都有关系，但是，仅仅批判一般等价物，解决不了问题，而且在某一个时点上，某些阶段上，价格变化不一定就是因为货币增长。 这两年的货币比前两年增加的更少了，为什么房地产飙升了，前两年为什么不飙升？说货币多了，货币怎么不到三四线城市，怎么都到一二线城市了？它现在不到猪肉那里了，怎么就到房地产来了？怎么去年炒股，现在不炒股了？把这个责任推到一般的货币上，货币政策现在基本是中性的，不能紧缩，也不能增加，但为什么就变成它的原因了？大家说现在老百姓手里钱多，老百姓手里钱多是因为货币增多了，还是他的收入增长了？ 如果说房地产市场的需求增加，是因为贷款特别宽松，这里面有货币政策的问题。但是事实并不是这样，反而最近这一年多来也没有特别宽松，对二三线城市宽松一点，好像有一段时间对一二线城市有一点宽松，但是马上又收了。 第二个就是认为房价到高是因为地价高，现在的地价高于过去的房价。 诸位做企业的，这地价不是你拍出来的吗？你要不预计未来的房子卖得比现在好，你为什么拿这个地？是因为我们现在的地再不拿，我们没活干了。那我就要问一问，为什么有那么多的房地产公司？你们为什么不兼并、重组一些？为什么不淘汰一些？为什么还要去拿地？ 拿地的成本高了，劳动成本高了，建筑成本高了，你要亏损了，为什么还要拿地？ 大家都去怪政府，意思就是地价太高是政府要价太高。但是政府在这个地价问题上的职责，就是把极差地都收走，就是把房企的超额利润都榨干，让房企只拿平均利润，这是政府的公共职责。 大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍。对市场的分析，对市场的预期，很多不是老百姓市场，很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去。 个人很赞同关于房地产要有春夏秋冬这个概念，房地产有些波动，在一定意义上是正常的，这也是洗牌的时候，这也是优胜劣汰的时候。市场经济的某些职能正是在这个低谷正在发挥作用。 我们的房地产现在还不算低谷，一二线是房地产的主体，现在这个主体已经进入了新的阶段，当然现在逐步在平稳，其中有政策的作用。但是我们要从更深的一些层次上去思考这些问题，而不是停留在一些表面现象上。 城镇化和城市化是两个不同的战略 城镇化和城市化两个战略在指导思想上、政策落地上是有差别的，特别是多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展，鼓励小城镇发展。结果就是大家都很拥挤，房价飙升。 人是有理性选择的，是趋利避害的，他要找比较好的收入和就业，小城市提供不了，结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。 没有必要跟城市化规律对着干，应该要顺应中国14亿人口的大国会出现若干个几千万、上亿的城市群、城市带的思路发展，而不是搞优惠政策去鼓励那些小城市发展，现在到了反思的时候。 西方国家在两三百年的漫长的时间里面实现了工业化和城市化，在这个过程当中，这些劳动力也是到大城市去，但是二三十年之后，开始有退休的人了，特别是在有社保以后，退休的人慢慢回到了老宅，去买个别墅，他不必去到城市拥挤，他回去追求乡村生活，这时候他把社保，把高收入带回了农村，带回了小城镇，这样就把小城镇和一些村落都发展起来。这些国家的城市化率一直是80%左右，小城镇的村落的发展很稳定。 而从日本、韩国、中国这些新兴工业化国家的发展来看，我们是后发国家，我们是在很短的时间内，在一两代人的时间内实现了工业化进程，因此这个阶段一定是大城市首先发展，小城市人口流失，要经过一代、两代甚至三代人退休的时候，人口开始回流的时候，小城市的人口才会稳定下来。 因此，现在不是把小城镇做大规模的时候，现在小城镇的任务是保护好生态，保护好历史，保护好那些老宅，保护好那个文化，为将来的人口回流打好基础。 |
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