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某宝宝的美国豪宅到底值多钱？ 以专业的眼光纯技术性的来给各位看官分析一下某宝宝在美国洛杉矶的豪宅买的值不值 最近一直被某宝宝离婚的新闻刷屏， 其以夫妻联名账户在美国购买的豪宅也被网友挖了出来， 甚至有人前去进行直播报道， 作为一个业内人士， 各人感觉网络上的很多东西实在太不专业， 今天偶然间被群里的讨论唤醒， 索性给大家写个技术分析吧。。。。想在海外买房的朋友也会用的上喔 （本文所有数据都是从网上公开渠道获取， 不存在盗用或伪造， 以下文字和图片纯属本人根据个人经验进行的技术性分析，如有错误， 概不负责， 特此声明） 1. 地理位置和地形分析： 都知道买房买的是 location location location ， 那么?宝宝这套房位置如何呢？作为一个专业人士， 每次到一个陌生的城市买房， 我总是先去查一下这个城市长期均价top10的地区在哪里， 习惯性动作，结果如下： https://www./blog/where-are-the-most-expensive-homes-in-los-angeles/ http://www./articles/personal-finance/092515/most-expensive-neighborhoods-los-angeles.asp 综合了两篇新闻报道， 可以发现洛杉矶的豪区的豪宅应该长这样： Holmby HillsimgLoading Beverly HillsimgLoading
 从地图上来看这些豪区分布的位置: imgLoading   imgLoading imgLoading imgLoading 可以发现， 他们全部集中在洛杉矶的西北山上或者西部海边 (就像墨尔本的豪区全部集中在东部和东南沿岸一样) 那么宝宝的房子又在什么区的什么位置呢？ imgLoading 在东北的山区 Pasadena 距离市中心 20 多公里， 街道风格是这样的： imgLoading imgLoading从google street view 你可以明显的看出这套房所在的土地是倾斜的， 左低右高， 因为马路是上下坡的， 有一定的角度， 并且从中介登记在网上的内部照片我们可以发现这块地的后院还是略带下坡的一块下坡地 imgLoading并且从Google地图上我们可以发现这块地的形状并不规则， 入口小 屁股大 imgLoading2. 房屋信息和周边设施 从中介的网站上挑了一些比较有代表性的图片 imgLoadingimgLoadingimgLoadingimgLoadingimgLoading中介对房屋设施的描述 可以看出这块地有1300多平米 房屋面积却只有 200 平米 而且还是单层 （通常单层房屋的面积会更大因为平铺开的）从房子内部的照片来看 房顶非常矮 大约只有 2米55 到 2米65 ， 1958 年建造的房子 已经快 60 岁了～ 内部装修，家具和电器都比较一般， 泳池也没有铺设瓷砖 仅仅是水泥底， 花园没有什么植物 也没啥设计 以草坪为主 树不少 (也许政府不让砍) 可能还带点小山景 这么大的地也没修个网球场， 甚至篮球场也没有 从一进门的门庭来看 这房子的布局相当不合理～起码不符合现代审美～ 周边设施 公交车站 餐馆 医院 学校 购物 imgLoadingimgLoadingimgLoadingimgLoadingimgLoading值得一提的是好学校基本没有， 只有一个还凑合的但是也不在人家学区里 3. 房地产评估价和投资回报率 最重要的部分来了， 刚才交代了那么多， 所以这房子到底值多少钱呢？咱们先来看一下这房的历史成交价: imgLoading可以看到这房子在 2004 年曾经76萬美金出售给了上一任房主 2013 年的时候上一任房主卖给了宝宝, 期间曾经多次尝试出售未果～～按照成交金额计算 9 年增值了 60% 左右 (貌似还不如买点稳妥的理财~~) 而现在中介给出的评估价是多少呢？ imgLoading妈呀 居然跌了将近20萬～～这还只是中介的评估价跌了， 那么周边同类房屋的成交价是多少呢？ imgLoading大多以 70萬到90 萬成交 周围房产的评估价呢？ imgLoading也仍然是 70萬到 90 萬居多， 但是明显可以感受到 比起成交价来看 平均评估价格的下滑 在回报率方面上面的中介评估价旁边给出了 3500 美金一个月的租金预估 看上去是很高的租金回报(一般心里要再打个7折 因为还有中介费管理费和后期的维护费用)， 但是千万可别忘了美国房子的持有成本 相当于每年收取房价的 3% 也就是 30年左右相当于重新买一次～ imgLoading通过上面这张历史交税记录可以约莫估算出这套房子的每年的持有成本会高达 15000 美金左右 (算上各种其他杂费和税费) 于是我们可以算出 这套房子的投资回报率其实只有 2% 左右 这还是没有贷款的前提下噢～～ 看到这里我根据房子的年代 建筑质量 装修 设施 土地的位置 周边环境 周边成交价 周边估价 等信息 大概估算出 1) 房子本身因为在不断贬值 折旧 在这 60 年的时间里基本已经没有什么价值了，但考虑到仍然能住人， 我给出的估值是 10-15 萬美金 2) 土地本身的不规则和不平整 再加上位置一般 周边资源一般 我给出了 700-750 美金每平米的估价 虽然总面积有 1300 多平米 但是将不规则的地方切除 剩余一块完整的长方形土地的面积不会高于 1000 平米 综上所述 到目前为止我认为最高也就值 85-90 萬美金左右 并且我个人建议这种不规则的土地尽量少碰 一个是未来增值潜力不行 一个是可用的有效空间不多 那么这套房子真的就可以买么？光看这些数据怎么行！要整点高技术含量的！ 在洛杉矶市政府官方网站上可以查询到 土地的 zone code 和政府规划 imgLoading当我看到这一抹小粉红的区域被写明 zonecode 是 Zone IT 的时候我似乎感觉到有些什么不对劲啊～ 看上去不太像一个普通居住用地的 zonecode ， 于是我继续在政府网站上进行查询 imgLoading越来越不对劲了， 一个住宅的房子 zonecode 怎么会被划拨在 special purpose zones 的分类里呢？ 应该是 Residential Zones 才对啊！继续挖 imgLoadingimgLoading从官网上分析的结果可以看出 如果 宝宝的这块地真的是在 zone it 这个 zonecode 里 那么将来有可能被政府规划用来兴建公共性设施 比如 老年活动站 康复中心 廉租房 体育馆 等等。。。希望是我看走眼了～～～ 祝宝宝一切顺利！ |
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