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市民余先生： 我家有幢解放前祖父母买下的私房，我父亲和大伯都出生在这套房子里。后来，我父亲因工作原因，搬离了老房，老房子就由祖父母和大伯一家居住。上世纪六七十年代，祖父母相继去世后，就剩大伯家在里面住。祖父母生前未留有遗嘱。 上世纪八十年代，老房子进行土地使用权登记。当时《上海市土地卡》记载的使用人为我大伯等，共有情况为大伯和我父亲。后来老房子因年久失修，区房屋土地管理局曾发出危房督修通知，于是大家就一起出钱出力进行了维修。去年底，老房子遇征收，此时大伯和父亲都已去世，堂兄就代被征收人与征收单位签订了房屋征收补偿协议，约定了老房子被征收后应得的征收补偿利益。 在两家人商量如何分割征收补偿利益时，起了争议。堂兄家认为当初老房子被认定为危房时，是他们家重新翻建修建的，征收时认定的面积远大于土地卡上登记的面积，因此属于祖父母遗产的部分只是土地卡上登记的面积，其余是他们家里建的，与祖父母无关。我及家人当然不同意堂兄的说法，认为房子是祖父母买的，当然全部都应是祖父母的遗产；且危房维修时，我父亲也是出钱的。但考虑堂兄及家人长期居住在老房子内，我们家也同意他们适当多分一点。可堂兄他们不认可。我想问：我家祖上老房的征收补偿收益，到底该怎么分？ 律师回答 上海申房律师事务所主任 孙洪林： 《物权法》规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 可见，房屋权利不仅仅限于地上建筑物，还包含了土地使用权价值，并且土地价值远高于地上建筑物——房屋本身的价值。土地使用权及其地上建筑物是一个整体，不可能拆分。 根据“房地一体”的基本原则，由于老房子是由余先生祖父母出资购买的私房，不仅包括房屋本身，还包括房屋所占的土地使用权，因此即使老房子由余先生堂兄一家翻建维修过，也不能让由他们翻建维修的部分排除在祖父母的遗产之外。征收时认定的被征收房屋的全部面积，都属于祖父母的遗产范围。 由于祖父母生前未留有遗嘱，余先生堂兄一家又长期居住在老房子处，多年来对房屋进行过保养和修缮。对此，余先生及家人也是认可的，并同意堂兄及家人适当多分一点征收补偿利益，应该说也是顾及亲情、合情合理的。但无论如何，被征收房屋的全部面积都属于祖父母遗产这一条是不能改变的，余先生及家人自愿少分一点，不代表不该取得应得的征收补偿利益。 （ |
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