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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 引言：网签合同里一般都会约定买房人以贷款的方式支付第二期房款，如果贷款未获批准或者贷款不足，买房人应当现金补足。否则在超过宽限期后就构成根本违约，卖房人有权解除合同并主张违约金。但是，如果买房人没有在合同约定的期限内（约定的过户日之前）获得银行的贷款申请或者贷款不足，且没有现金补足，而卖房人却允许买房人第二次贷款。对此，从法律上应当如何认定？卖房人是否还可以再以买房人没有在合同约定的期限内获得贷款或者贷款不足且未按约现金补足为由解除合同并主张违约金？
《合同法》第93条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 引言中所说的卖房人的解除权即是本条所规定的约定解除权。 《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。” 这是关于变更合同的规定。
如果买房人的贷款申请在合同约定的过户日或之后没有获得银行的批准且没有现金补足，在宽限期过后，卖房人没有解除合同并主张违约责任，反而是配合买房人办理第二次贷款，则视为卖房人与买房人就变更贷款时间达成了一致。卖房人在第二次贷款的合理期限（网签合同日至网签合同约定的过户日，或者按照交易惯例确定的合理期限。当然，有约定的从约定。）内及相应的宽限期内无权解除合同并主张违约金。 如果买房人在合同约定的过户日之前（尤其是距离过户日还有比较长的时间的情形）贷款没有获得银行批准或者贷款不足且没有现金补足的，卖房人配合买房人第二次贷款不能简单地视为房屋买卖双方就贷款期限延期达成了一致。因为合同约定的贷款期限还没有到，如果卖房人不配合买房人第二次贷款则卖房人构成违约（即卖房人有义务配合买房人第二次贷款，卖房人履行自己的合同义务并不能视作同意变更合同）。在此情形下，在合同约定的贷款期届至时如果买房人第二次贷款又没有获得批准或者贷款不足，且没有现金补足，在宽限期过后，卖房人有权解除合同并主张违约金。
附：须某鹏等诉陈某某等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：上海市浦东新区系争房屋房屋（以下简称系争房屋）系须某栋、须某鹏共同共有。2013年3月13日，须某栋、须某鹏作为卖售人（甲方）与作为买受人（乙方）的陈某某、夏某某就系争房屋签订上海市房地产买卖合同（以下简称买卖合同），约定系争房屋转让价款为人民币（以下币种相同）325万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年5月1日 前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期 未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意自甲方根据约定应办理房地产交接手续次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有 权单方面解除合同。第十一条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。附件三付款协议约定：1、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币贰佰贰拾柒万伍仟元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付 一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。2、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后二十个工作日内，甲、乙双方亲自或委托上海锐丰赴上海市某交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待上海市某 交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。3、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。4、甲、乙双方同意在签订买卖合同之后七日内，乙方支付甲方首期房款额RMB975，000元整（玖拾柒万伍仟元整）。待过户后，乙 方送他项权证给银行，由银行直接将剩余房款转付至甲方合同指定账户。房款额RMB2，275，000元整转付至买卖合同中甲方指定的银行账户。当日，陈静霞与须某栋、须某鹏签订买卖合同之补充协议。2013年3月20日，须某鹏出具收据，确认收到陈某某、夏某某支付的购买系争房屋首期房款975，000 元。之后，陈某某开始着手申请贷款，贷款未成。2013年4月16日须某栋、须某鹏应陈某某要求再次提供贷款所需材料，陈某某再次申请贷款。2013年5 月20日须某鹏向陈某某发送短信，称“我是房东，你们贷款情况办得如何啊？到哪一步了呢？”。2013年6月13日，某公司上海普陀支行审批通过了陈某某就系争房屋的抵押贷款申请，陈某某获批商业贷款2，275，000元，债务履行期限自2013年6月14日起至2038年6月14日止。当日陈某某并作为 某公司上海普陀支行的代理人办理了房地产抵押登记申请。 另 查明，2013年6月13日，须某鹏向陈某某发函，告知因为陈某某、夏某某没有在合同双方确认的日期2013年5月1日之前前往某交易中心办理过户，陈静霞、夏某某已经违约，故按照合同正本第九条（三）的规定，现须某栋、须某鹏有权单方面解除合同，望能在收件后前往21世纪不动产中介联洋店办理解除合同相关事宜。2013年6月15日，陈某某致函回复须某栋、须某鹏，陈某某于2013年3月底委托中介公司办理银行贷款，由于银行审批时间问题，陈某某已于 2013年5月1日前与须某栋、须某鹏及房产中介沟通此事，三方同意待银行审批通过后一同前往交易中心办理过户手续。目前陈某某的银行贷款已审批通过，而须某栋、须某鹏却以房价上涨原因不履约，陈某某认为其已积极沟通并履行了该合同，故不同意解除合同并要求双方按照合同约定继续履行。当日，陈某某发送催告 函给须某栋、须某鹏，称多次与须某栋、须某鹏沟通要求配合房产过户手续，但须某栋、须某鹏以种种理由拒绝履行房产交易过户的义务，现正式发送催告函并郑重函告须某栋、须某鹏履行合同义务。须某栋、须某鹏应自收到本催告函之日起5日内与陈某某共同前往上海市某交易中心申请办理上海市浦东新区系争房屋的房地产交易过户及抵押登记手续。如须某栋、须某鹏仍然拒绝履行合法义务，陈某某将正式通过法律手段要求须某栋、须某鹏履行合同并依法追究违约责任。望须某栋、须某鹏收到本函后及时与陈某某联系并作出明确答复。陈 静霞、夏某某诉称，合同签订后，陈某某、夏某某依约向须某栋、须某鹏支付了首付款，并及时通过贷款公司向银行申请了贷款，虽因贷款银行等原因导致贷款时间 延长，但最终在双方配合下贷款获得批准。期间，由于房价上涨，须某栋、须某鹏提出要求加价，陈某某、夏某某希望尽快交易，进行了考虑，但须某栋、须某鹏提出的加价金额让陈某某、夏某某实在无法接受。2013年6月13日，在陈某某、夏某某贷款已获审批的情况下，须某栋、须某鹏突然发函要求解除双方之间的买 卖合同，拒绝办理房屋过户。综上，须某栋、须某鹏的行为已构成违约，故陈某某、夏某某起诉要求：1、判令须某栋、须某鹏继续履行房地产买卖合同，将上海市浦 东新区系争房屋房屋过户给陈某某、夏某某；2、判令须某栋、须某鹏向陈某某、夏某某支付违约金，以975，000元为基数，按日万分之五标准计算，自 2013年6月15日起计算至2013年9月29日止。原审审理过程中，陈某某、夏某某撤回要求须某栋、须某鹏支付违约金的诉讼请求。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第30800号】依法成立的合同受法律保护。陈某某、夏某某与须某栋、须某鹏签订的《上海市房 地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应遵照履行。合同签订后，陈某某、夏某某按约支付了首付款，并积极办理了银行贷款，之后贷款不成，即与须某栋、须某鹏联系，须某栋、须某鹏亦按陈某某要求积极配合提供所需的贷款资料，陈某某、夏某某即再行申请银行贷款，至5月20 日须某鹏还发信息询问陈某某贷款进程，可见双方虽约定2013年5月1日前办理过户手续，但在陈某某第一次贷款未获批准的情况下，须某栋、须某鹏仍愿意接受陈某某继续以贷款方式支付剩余款项，并未提出要求陈某某、夏某某现金补足房款。须某栋、须某鹏虽辩称其在之后要求陈某某、夏某某办理过户并要求陈某某、 夏某某现金补足贷款不足部分款项，且于5月31日口头告知了陈某某、夏某某解除合同，但对此须某栋、须某鹏并无证据支持，故不予采信。因此在6月13日陈 静霞贷款获批时，须某栋、须某鹏此时提出要求解除合同，有悖诚信原则且并无解除合同的其他充分理由及依据。相反，贷款获批后，在合同可以继续履行的情况下，陈某某即发函要求须某栋、须某鹏履行合同，办理房屋过户手续，但须某栋、须某鹏至今未办理房屋过户手续。综上，对于本诉部分陈某某、夏某某要求过户的 诉讼请求予以支持。对于反诉部分，须某栋、须某鹏要求解除合同，并要求陈某某、夏某某承担违约金的诉讼请求不予支持。原审审理中陈某某、夏某某自愿撤回要求须某栋、须某鹏支付违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，予以准许。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第656号 】本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房 地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守。合同签订后，被上诉人已按约完成了首付款的支付义务并及时着手办理银行贷款申请手续，本案的争议焦点是被上诉人是否逾期支付第二期购房款构成违约，上诉人是否具有单方合同解除权并已合法行使。 本 案中，双方虽然没有在买卖合同中对第二期房款的支付时间予以明确约定，但双方明确约定第二期房款系以被上诉人向银行贷款的形式支付，且双方在合同附件三中具体约定了贷款的流程及过户的时限等事宜。根据上述约定，被上诉人本应在双方约定的过户期限之前（即2013年5月1日）通过银行贷款审批，若被上诉人未 能在该期限前办妥银行贷款手续，则应以现金补足房款，否则将构成违约。然而，当事人协商一致的，可以变更合同。从双方签订买卖合同之后的履约行为来看，在被上诉人第一次贷款未获银行批准时，上诉人没有选择按照合同约定要求被上诉人以现金补足房款，而是仍同意被上诉人继续以贷款方式支付第二期房款，并积极配 合被上诉人进行再次申请，上诉人的行为表明其意欲继续履行买卖合同，而非解除合同。上诉人主张被上诉人故意隐瞒贷款未获得银行批准的事实，但上诉人未能就此提供证据，本院无法采信。况且，上诉人自认于2013年5月24日仍愿意继续履行买卖合同，加之上诉人至5月20日仍发信息询问被上诉人贷款进程的事 实，已足以证明上诉人在买卖合同约定的过户期限之后仍愿意接受被上诉人以贷款形式支付剩余房款，被上诉人也在上诉人的配合下于同年6月13日通过了贷款审 批，故双方的上述履约行为实际已对原约定的第二期房款支付时间进行了延期变更，相应的，上诉人可行使单方合同解除权的时间也予以了延后。根 据合同约定，上诉人欲行使单方合同解除权须满足以下三个条件：1、被上诉人逾期未能办妥银行贷款手续；2、被上诉人在银行贷款未经审核通过或全额通过后的 三个工作日内没有以现金补足剩余房款；3、被上诉人逾期支付上述剩余房款超过十日。上诉人主张其与被上诉人约定2013年5月24日为通过银行贷款审批的最后期限，并于5月31日上诉人口头告知被上诉人解除合同，但上诉人就此亦未能提供证据加以证明，本院实难采信。退一步讲，即使双方曾有上述约定，根据合同条款，至5月31日，上诉人主张的单方解除权条件尚未成就，其行使方式也不符合合同约定的书面形式，故上诉人以此为由主张合同解除，本院不予支持。既 然上诉人就双方对第二期房款延期支付的期限未能提供充分的证据予以证明，本院将依据诚信原则及本案实际情况予以确定合理期限，从而判断上诉人行使合同解除 权的条件是否成就。通过前文分析，上诉人至少在2013年5月底之前尚不具备单方解除权的行使条件。之后，被上诉人于同年6月13日通过了银行全额贷款审 批，距离双方原约定的过户期限不过一月有余，该办理时长亦小于买卖合同中关于办理银行贷款时间的约定（买卖合同签订于2013年3月13日，双方约定的过户时间为同年5月1日之前），故本院认为被上诉人办妥银行贷款手续的时间尚属合理，上诉人在5月下旬仍配合被上诉人进行贷款申请的情况下，理应对贷款获批 的时间有合理预期。被上诉人也在合理期限内办妥了银行贷款手续，双方继续履行合同已无障碍，上诉人在此情况下于被上诉人贷款获批同日发函解约，缺乏合同依据及法律依据，故上诉人要求确认合同解除之诉请，本院难以支持。上诉人虽主张被上诉人并未于2013年6月13日通过银行贷款审批，但在被上诉人于原审已 就贷款获批提供相应证据的情况下，上诉人未能就其主张提供反证予以证明，本院无法采信。综 上所述，虽然被上诉人未能在合同原约定的时间内办妥银行贷款手续，但上诉人同意被上诉人继续申请贷款并予以配合的行为已表明双方协商一致延期支付剩余房 款。被上诉人在上诉人的配合下于合理期限内通过了银行全额贷款审批，双方应本着诚信原则继续履行合同。上诉人行使单方解除权的条件尚未成就，故其上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。原审依据查明的事实及本案实际情况作出的判决正确，本院予以维持。 |
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