研究 l 被豪宅的设计应对

2015年下半年以来，

各地土地出让价格都出现飞涨的局面，

尤其是北上广一线城市，地王频出，

楼板价也纷纷接近甚至超过同地段在售楼盘单价，

“面粉贵过面包”的局面再次出现。

如果按地价占售价的50%毛算，

新地块的售价必将远超当前市场房价，

稳稳居于当前市场“豪宅”之列，

很无奈地“被豪宅”了。

Q

&

A

那么，豪宅为什么被称作豪宅？豪宅豪在哪里？其大面积、高售价的表面下的支撑是什么？是什么让客户愿意为高单价高总价买单的？

我们先来看看豪宅的外部环境：

◆  地段豪、配套豪

——周边有成熟的高档都市商圈（淮海路、新天地等）

◆  景观豪

——观山（佘山）、戏水（黄浦江、苏州河）、享大公园（世纪公园、森林公园等）

◆  历史文化沉淀区豪

——如外滩、老租界区等

从外在条件看，像上述这种地块，可以称之为传统的标准豪宅地段；

从内部因素来看：

◆  规划有序，次序、礼仪性强

◆  自创优质景观

◆  大面积及创新户型引导优质新生活方式

◆  采用各种高新技术创造卖点

再让我们来看看近阶段出现的地王地块，仔细研究这些“豪宅”地块，不难发现它们普遍具有以下特点：

1. 普遍距市中心或传统高端住宅板块较远

2. 周边普遍缺少相对应的高端配套

3. 不具备上述豪宅的各种景观或人文特点

那么，“三无”、“被豪宅”地块，要如何操作才能破局，杀出一条生路？我们的产品应该如何设计？

“被豪宅”的“被”字，是解题的第一入手点。既然已经是“被”，那么就得奔着“真”跑，不然会被市场抛弃。所以，我们需要做以下突破：

●  反定位      

因为我是“被”豪宅，所以，我必须向豪宅靠拢，我要向客户提供豪宅的品质和特点。

●  轻奢       

 同样因为我是“被”，就说明市场不可能接受“被豪宅”的产品卖出跟真正的豪宅同样的价格，那么，“被豪宅”实际上就是“轻量级”豪宅，我们叫它“轻奢”。

●  解决第一和第二的矛盾       

分析问题，抓住主要矛盾，利用技术手段艺术性地解决问题，这就是设计的魅力所在。

有一位大师说过：“客户愿意为什么买单，我们就提供什么。”  企业的目标，就是给客户提供合适的产品。

客户要什么呢？要豪宅的品质，要适当的相对低总价。说到底，还是“轻奢”。

2015年9月，保利地产获得宝山区大场镇08-02地块。该项目位于上海市宝山区大场镇边缘。用地面积6.56公顷，容积率2.8，可计容建筑面积183745平方。

这里没有成熟商业，没有优质景观，没有方便易达的交通，周边仅北侧有部分约10年前建造的低端住宅项目。

但随着环线绿带、待建开放绿地、规划中的地铁17号线祁连山路站的逐步完善，将一定程度解决景观、交通带来的局限，同时，大场镇一直是上海外环与内环之间的房价洼地，随着未来大场机场的搬迁，以及众多利好政策的落地，板块价值将进一步凸显，有着巨大的发展潜力。

与潜力并存的，还有23277元的楼板价及107%溢价率带来的巨大压力，加上必须自持7.5%的商业面积，导致预计售价至少45000元以上才能实现盈利。而更为困难的局面是：地块周边在售项目单价仅30000元左右，我们成功地被豪宅了。

那么，我们如何打破困局，打造这个被豪宅的“轻奢“产品呢？

答案只有一个：我们自己造势！

造景，造文化，造配套

赋予它品质，赋予它鲜活的生命

从而创造掌握自己定价权的产品

1

 规划与景观并举造势

没有好的外部资源，我们便从无到有，自己打造自成一体的高品质体系。

●  规则地布局，创造东西、南北2条景观轴线，并在景观轴线的焦点，设楼王标杆；

●  尽可能地扩大栋距，打造出16000㎡震撼中央景观。集萃中国园林设计精髓，设计了两个长110m,宽70-80m的壮丽中央“球场”大花园。中心下沉庭院依景而建，与中央景观融合一起。漫步其中，处处满园春暖花开；

●  营造出入口强烈的仪式感，利用2条景观轴线，创造2个礼仪性入口，通过入口半开放的广场，入口大堂，入口庭院“三进”空间的打造和贯穿皇家园林式的连廊布局；

●  设计有明确资源倾向的私属化空间。比如可感知的尺度花园，大栋距，南北私属庭院等。底层架空与环境连为一体，提高建筑与景观的融合度，形成鲜明的豪宅景观体系。

2

 打造高品质服务

为客户打造全方位、全生命周期的物业服务体系。

●  为客户提供全方位的配套服务。舒适的室内恒温泳池、挥洒青春的健身房、优质的幼儿教育、宜人的时尚咖啡馆、诱人的面包房、精致的餐饮店、有特色的鲜花店等自持与整体运营互补的方式，满足客户对物业服务的全方位需求；

●  满足全生命周期的物业服务。

3

 从户型到立面“向豪宅看齐”

使产品处处满足潜在客户从生活需求到精神升华的需求。                                

●  立面提升价值，打造保利专属都会系列豪宅界面；

●  融合空间，创造小中见大的户型设计，创造适度的尊贵感；

●  以集约化核心筒提高得房率，让客户明确感知实实在在的实惠；

●  小面积户型也有多个南向开间，尽享南侧景观；

●  细心周到的收纳规划。

4

 细部设计细心周到

细心周到的细部设计，为客户提供贴身管家般的体贴关怀                                

 公共区细部设计

●  全社区无障碍通行，为老人和儿童创造安全环境；

●  尊享顶级设计，酒店般的入户大堂，甚至连车库入口都能让客户感受到尊重；

 户内细部设计  （15项）

 舒适的家居环境系统

●  户式中央空调，尽显全屋舒适；

●  全屋居住空间设地暖，让客户在冬天也可以光着脚丫闲逛；

●  新风除霾系统，保护客户远离雾霾危害；

 智能化控制系统

●  一键式开关，再不用担心哪个灯没关；

●  室内多处USB插座，让客户随时随地给手机充电；

●  入户智能密码锁，让客户更感安全；

适老化适幼化

●  全屋无级差，老人小孩任性出入；

多变空间

●  多功能房间可根据家庭情况调整，不管是客人临时过夜还是老人及二胎，都能照顾周全；

●  大开间开启无限想象，125户型更有4.5米面宽主卧，更衣、书房、茶室、休闲，客户可按需定制；

 贴心的局部处理

●  入户门前设挂钩，免除客户进门前拎包掏钥匙的尴尬；

●  厨房设宽幅推拉门，随时享受餐厨客厅敞开空间的通畅，也可随时关闭阻挡油烟；

●  厨房设抽拉式水龙头，橱柜转角拉篮，主妇更感方便；

●  卫生间前及走廊设夜灯，再不用摸黑起夜；

●  阳台设排水沟不锈钢盖板，尽狂风暴雨也不担心雨水漫屋；

●  阳台预留家政柜，洗衣收纳全考虑；

照此构思，

从规划到景观，从户型到收纳，从商业到物业，

保利从各个维度为客户打造了一个都会风轻奢豪宅。

生活永远都是新鲜的，永远都是向前的，

我们要从创造更美好生活方式的角度来引导产品的设计和建造，

才能在看不见硝烟的战场上获得胜利。