|
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 合同解除分为协议解除【《合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”】和法定解除【《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”】
房屋买卖双方以协商一致的方式解除合同属于协议解除。所谓的协议解除网签合同，即房屋买卖双方达成一个解除网签合同的合同，以终止网签合同。
合同分为书面形式、口头形式和其他形式，解除合同的合同并不需要以书面的形式【《合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”】
房屋买卖双方意思表示一致时解除网签合同的合同成立【《合同法》第二十五条：“承诺生效时合同成立。”】依法成立的合同，自成立时生效【《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”】一般而言，房屋买卖双方解除网签合同的意思表示一致时解除网签合同的合同即成立并生效，网签合同即被解除。
至于房屋买卖双方解除网签合同的意思表示一致的标志，则需要具体情况具体分析。如房屋买卖双方共同签署了旨在撤销网签的《撤销网签报告》或者《撤销网签申请书》，则可以视为房屋买卖双方已经就解除网签合同意思表示达成了一致。需要注意的是，上述《撤销网签报告》或者《撤销网签申请书》并不是解除网签合同的书面合同，而是通过《撤销网签报告》或者《撤销网签申请书》体现出了房屋买卖双方已经就解除网签合同意思表示达成了一致。至于后面的撤销网签的手续，以及网签被撤销的结果（书面或者非书面）都不是合同解除的标志，而只是合同解除的法律后果。
附：陈某某诉石某等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2013年8月30日，石某（乙方）与陈某某、江某某、陈某（甲方）在上海爱瑞房地产经纪事务所（以下简称爱瑞地产）的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将位于涉案房屋出售于乙方，房价款为297万元（人民币，下同）。其中首付款为108万元；第二期以银行贷款支付189万元，若乙方向银行申请贷款的，则乙方应当于买卖合同签订后七日内向银行提出申请，若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方应当在办理送件过户申请同时将相应部分支付甲方。双方自愿作低价格至270万元，另27万元为装修款，双方最迟于2013年9月10日签订买卖合同；交易所产生的税费由乙方承担；乙方向爱瑞地产支付意向金5万元，该意向金在甲方签订本协议后转为定金，甲、乙双方签订买卖合同后，定金转为部分首付款。合同另对其他事项进行了约定。 2013年9月10日，石某（乙方）与陈某某、江某某、陈某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积为175.29平方米；转让价款为270万元；甲方于2013年12月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方在2013年12月17日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则甲方有权单方面解除合同，并且乙方应向甲方支付合同约定总房款20%的违约金；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面解除合同，并且甲方应向乙方支付合同约定总房款20%的违约金。该合同附件三约定，乙方于签订买卖合同当日直接支付甲方81万元；乙方以贷款方式支付甲方189万元。合同另对其他事项进行约定。 同日，石某（乙方）与陈某某、江某某、陈某（甲方）还签订《协议书》，约定：一、双方确认买卖双方就该房地产实际价格为297万元，此为甲方净到手价格；二、合同约定转让价格270万元为双方买卖该房地产的名义成交价格，其中差额部分27万元为装修补偿款，乙方在签订合同当日支付甲方（扣除尾款3万元，在房屋交接当日支付）。合同签订前后，石某合计支付陈某某、江某某、陈某（以下简称陈某某等三人）105万元。石某、陈某某等三人并未按约交接房屋及办理过户登记手续。 2014年1月17日，石某与陈某某等三人签订《撤销合同的申请报告》一份，该报告撤销合同原因载明：下家贷款审批未按时通过，双方协议解除合同。该申请报告中爱瑞地产作为中介公司盖章。 2014年1月24日，石某发送律师函给陈某某等三人要求陈某某等三人在接到律师函二日内返还房款108万元，否则要主张逾期付款的违约金；2月1日未返还的视为同意继续履行房屋买卖合同。 2014年2月，石某起诉至原审法院，要求判令：1、陈某某等三人返还购房款20万元；2、陈某某等三人支付利息，具体为：以105万元为本金，自2013年9月10日起至2014年1月16日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以105万元为本金，自2014年1月17日起至2014年3月31日止，以日万分之五计算；以20万元为本金，自2014年4月1日起至实际返还之日止，以日万分之五计算；3、陈某某等三人赔偿石某违约金10万元。审理中，陈某某等三人提起反诉，要求判令：1、确认石某与陈某某等三人之间的房屋买卖合同解除；2、石某支付陈某某等三人违约金20万元。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第703号】石某、陈某某等三人之间的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的规定，应属有效。2014年1月17日，石某、陈某某等三人通过签订《撤销合同的申请报告》协议解除了买卖合同，法院对此予以确认。解约协议中就解约的原因已经予以明确，石某抗辩贷款审批未按时通过并非其原因所致，但其提供的证据尚不能对此予以证明。况且按时支付房款系买受方的义务，双方在居间协议中也明确贷款额度不足或者不批准，则石某应在办理送件过户申请同时将相应部分支付陈某某等三人，石某未按时通过贷款审批又未在约定的过户时间内补足房款，系违约。至于石某所提陈某某等三人也未按约交房的抗辩意见与解除协议明确的解约原因不一致，且在合同履行期间，甚至双方签署解约协议时石某均未对此提出过异议，故对石某的上述抗辩意见，法院不予采纳。综上，法院认为石某、陈某某等三人之间的房屋买卖合同已经协议解除，合同的解除归责于石某。就合同解除以后的后果处理双方在撤销合同的申请报告中并未予以明确，本案中双方对此存在争议，主要焦点为：一、违约金如何负担？二、已付房款何时退还？ 关于争议焦点一。根据前述分析，石某、陈某某等三人合同的解除归责于石某，故石某要求陈某某等三人支付违约金，显然难以成立，法院不予支持。根据查明的事实，石某、陈某某等三人在协商解除时曾就石某向陈某某等三人支付赔偿款进行协商，虽然名义上为赔偿款，但实际就是石某、陈某某等三人确定的石某因其违约行为而承担的违约责任，故可以作为确定石某应承担的违约金依据。审理中双方对于数额各执一词，虽然居间方经办人出庭予以了陈述，但因石某在合同履行中应向中介支付佣金，双方存在利害关系，故不能单独作为认定违约金数额的依据。根据石某、陈某某等三人的陈述，可以确认协商解除时对于给付的数额范围在2万元至5万元之间，法院参照双方合同的约定、并结合陈某某等三人的损失及返还剩余房款的时间等酌情认定3万元。至于陈某某等三人主张的违约金应按照合同约定，法院认为合同约定的违约金相对较高，而且适用条件为石某违约而陈某某等三人单方行使合同解除权，这和本案中双方协商解除还是有所不同的，况且在协商解除时双方已经对石某所应负担的金额进行了协商，在这种情况下再按照合同约定显然并不妥当。综上，法院确认石某应支付陈某某等三人的违约金数额应为3万元，因目前石某尚有20万元房款在陈某某等三人处，故陈某某等三人应在扣除上述3万元违约金后将剩余房款返还石某。 关于争议焦点二。解约协议中双方并未就房款的返还时间进行约定，陈某某等三人所提在网上合同撤销后予以返还应属合理，而且按照一般情况在提交申请报告后合同就能予以撤销，本案中由于居间人的拖延导致直至3月9日才予以撤销，之后陈某某等三人也在相对合理的时间内返还了85万元房款，故对于该85万元石某主张的利息损失，法院不予支持。至于留存的20万元，因合同违约责任尚未处理完毕，陈某某等三人按照合同约定金额留存违约金事出有因，况且在确定违约金数额时，法院已对石某的利息损失予以综合考虑，故对石某所提再行计算房款返还前的利息主张，法院不予支持。原审法院审理后于2014年6月17日作出判决：一、确认原告（反诉被告）石某与被告（反诉原告）陈某某、江某某、陈某于2013年9月10日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年1月17日解除；二、被告（反诉原告）陈某某、江某某、陈某于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）石某房款170，000元（已扣违约金30，000元）；三、驳回原告（反诉被告）石某其余的诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，354元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费2，150元，合计诉讼费10，504元，由原告（反诉被告）石某负担3，979元，被告（反诉原告）陈某某、江某某、陈某负担6，525元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第1829号】本院认为，上诉人陈某某等三人与被上诉人石某签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现因石某贷款审批未能按时通过，双方协商解除《上海市房地产买卖合同》。本案的争议焦点为：一、《上海市房地产买卖合同》解除的具体日期；二、石某应给付陈某某等三人违约金的具体数额。针对争议焦点一，本院认为，双方签订《撤销合同的申请报告》旨在撤销网签的《上海市房地产买卖合同》，而网签手续系房管部门为防止“一房两卖”等情形而采取的管理措施，撤销网签的《上海市房地产买卖合同》需要办理相关手续。而《上海市房地产买卖合同》本身应遵循意思自治原则，只要双方协商一致即可解除，因此《上海市房地产买卖合同》的解除日，不应以撤销手续完成的时间为准，而应以石某与陈某某等三人协商一致解除合同的时间为准。根据《撤销合同的申请报告》载明的撤销合同原因“下家贷款审批未按时通过，双方协议解除合同”可知，双方在签订《撤销合同的申请报告》时，已就《上海市房地产买卖合同》的解除达成一致，故解除合同的日期应以《撤销合同的申请报告》的落款时间即2014年1月17日为准。针对争议焦点二，本院认为，根据石某与陈某某等三人签订的《房地产买卖居间协议》，若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则石某应当在办理送件过户申请同时将相应部分支付陈某某等三人；又根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》，如果石某逾期付款超过十五日，则陈某某等三人有权单方面解除合同，并且石某应向陈某某等三人支付合同约定总房款20%的违约金。现石某未按时通过贷款审批，且又未在约定的过户时间内补足房款，其存在重大违约行为，并且其与陈某某等三人协商解除合同时并未免除其违约责任，故其理应承担违约责任。至于石某应给付陈某某等三人违约金的具体数额，虽然双方在协商解除合同时就石某应给付陈某某等三人的赔偿金进行过磋商，石某主张双方最终确定赔偿金2万元，陈某某等三人主张双方最终确定赔偿金5万元，但该磋商，仅系双方当时为尽快解除合同而达成的初步意见，但最终因为到底是先还款还是先撤销合同双方意见不一，石某最终也未按该方案给付违约金，因此，难以认定双方在协商解除合同时已就违约金的数额达成一致，现陈某某等三人结合实际损失自行调低合同约定的违约金至20万元并予以主张，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性双重功能，在《上海市房地产买卖合同》履行过程中，陈某某等三人并无过错，合同解除的责任在于石某，而合同解除导致陈某某等三人的经济损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、石某的过错程度以及陈某某等三人的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情判定石某支付陈某某等三人违约金10万元。原审在认定石某违约的基础上确定石某应给付的违约金数额明显过低，本院予以纠正。陈某某等三人的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第703号民事判决第一项； 二、撤销上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第703号民事判决第二项、第三项； 三、陈某某、江某某、陈某于本判决生效之日起十日内返还石某房款10万元（已扣违约金10万元）； 四、驳回石某的其余诉讼请求； 五、驳回陈某某、江某某、陈某的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费人民币3，354元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费2，150元，合计诉讼费10，504元，由石某负担4，979元，陈某某、江某某、陈某负担5，525元。二审案件受理费人民币4，380元，由石某负担2，000元，陈某某、江某某、陈某负担2，380元。 本判决为终审判决。 |
|
|
