成熟市场流通性金融体系由贷款经纪服务、第三方支付与保险组成，其背后的逻辑在于： （1）抵押经纪人对买方需求、偿债能力与贷款产品进行匹配，降低信息不对称程度，提高贷款效率； （2）第三方支付通过资金安排，解决房屋抵押、税费缴纳等核心环节，保障资金安全、提高交易效率； （3）保险则通过风险分散机制保障房屋标的与产权安全，促进房屋交易流通。 其发展的驱动力在于传统金融市场成熟与二手房交易市场的发展，多元主体多样服务的配合，减少了交易的不确定性，平滑交易，促进房屋流通。 （一）贷款经纪服务 贷款经纪服务本质为信息中介服务，由抵押贷款经纪人提供。抵押贷款经纪人基于贷款产品与贷款流程的专业知识将买方个性贷款需求与偿债能力更高效率更低成本匹配银行贷款产品，降低信息不对称程度，提高贷款效率。 贷款经纪服务的具体服务模式是：抵押贷款经纪人作为多方中间人，连接贷款机构批发端，熟悉贷款产品与审批条件，了解零售端借款人的个性贷款条件与贷款需求，连接第三方参与者，通过征信公司获得借款人信用报告、评估公司获得评估报告、产权公司获得产权调查报告、担保公司提供对贷款机构违约补偿的抵押保险。 因此，抵押贷款经纪人具有降低交易成本、缓解信息不对称、提高交易效率的功能。降低成本体现为减少借款人对贷款银行与贷款产品的搜寻成本、降低借款人不成交风险、协助借款人获得优惠批发利率，并使得贷款机构经营成本降低。降低信息不对称与提高交易效率体现为，通过个人的职业信誉与专业化技能，连接零售端、批发端与第三方参与主体，一方面替代了贷款机构原有的信息收集、评估，向借款人提供专业化咨询服务；另一方面，作为中间人使得信息在零售端、批发端与第三方参与者之间充分交流。 1、抵押贷款经纪人职能 抵押贷款经纪人最早来源于银行抵押贷款失业人员灵活就业安排，受到严格法律监管。贷款经纪人在交易前，必须熟悉抵押贷款市场与开发客户；交易流程中进行信息匹配、贷款资格预审、相关文书处理，最终完成贷款的闭合，取得约定贷款利率与额度。 2、金融创新背景下抵押贷款经纪人的发展 抵押贷款经纪人快速发展与美国利率市场化与金融创新密不可分：第一，银行竞争加剧，促进贷款发放、流程服务的分离，以及贷款发放渠道的分离；第二，次贷市场的快速发展，为贷款经纪业务提供广阔的市场；第三，伴随抵押贷款市场业务分离，形成一批专业化贷款服务人员，开发客户、创造贷款业务；第四，银行抵押贷款产品的丰富，非标准化差异扩大，借款人选择匹配难度加大；第五，银行大规模合并以及资产证券化使得贷款现金流快速回收，放贷能力增强，非存款金融机构加入抵押贷款市场竞争，贷款主体增加。 3、抵押经纪人收益模式及行业规模 贷款经纪人收入主要来源于佣金与收益利差，即实际贷款利率高于银行最低利率的溢价部分，其中佣金收入占比达80%。但随着美国金融市场危机后监管改革，为避免贷款经纪人私下提高利率的逆向选择，利差收入监管趋严。 贷款经纪人在美国、加拿大、澳大利亚等国家是抵押贷款的重要渠道。 20世纪90年代美国贷款经纪人数以超过14%的年增长率增加。但金融危机爆发后，从业人员从2006年25000人减少至当前5000人，市场份额由30%下降至10%以下。而加拿大抵押贷款来源于抵押贷款经纪人的比例由2005年22%上升至2015年的31%，其中全国六大银行中达 27%来自于贷款经纪人。澳大利亚目前有18633名从业人员，抵押贷款经纪人创造了2014年63.7%的新增抵押贷款。 （二）第三方支付 二手房交易中第三方支付的价值在于保障资金安全，具体是指由交易双方达成共识，在合同规范下，交由独立第三方代为开立独立账户，进行资金的收集与拨付。美国的第三方支付通常交由Escrow公司进行。可见，Escrow公司在整个交易过程中充当的是独立账户托管人的角色，主要职责是负责各种税费和资金及合同的划拨。 Escrow公司是沟通买卖双方及其代理经纪人，产权保险公司和银行的桥梁。一场典型的交易中的买方或者卖方签订合同后委托其各自的经纪公司选择一家Escrow公司开立一个资金监管账户，而实际上付费方具有最终选择权，监管账户开立后买方会把定金、首付款存入该账户，后续银行也会把贷款划入该账户。在整个资金监管的过程中，Escrow公司会取得买方抵押贷款银行的发放贷款的证明书，会向卖方贷款银行请求卖方欠银行本金和利息的明细数据，会从产权保险公司处获取产权调查情况，还会对交易标的房屋税费的单据进行处理。最后在交割日，在Escrow公司的主导下进行资金在不同主体间的划拨和产权的过户工作，然后关闭Escrow账户。 二手房交易由于其交易环节的复杂性，交易金额的巨大性及买卖双方缺乏信任的特点，第三方支付服务在房地产流通性金融体系中显得尤为迫切和重要。美国的二手房交易中第三方支付服务起源于美国加州的中间人制度，兴盛于交易金融巨大的不动产交易。发展到今天，在美国所有房地产交易中， Escrow的渗透率极高，大约有 98%的通过房地产经纪人进行的交易都会选择进行资金监管，这一比例在不经中介的私人交易中也达到了 90%。Escrow的整个费用通常是交易价格的2‰，加上一个大约250美元的固定收费。据此估算，美国Escrow行业的规模大约为107.25-178.75亿元。 同时，美国的Escrow行业参与公司具有多主体性，不仅存在独立的Escrow机构，更由于产业链上的关联性，产权保险公司和房地产经纪公司也参与到资金监管服务中来。 在整个二手房交易中，Escrow服务的存在解决了交易中资金划拨和产权的交割存在时间差而可能导致的“钱房两空”的风险，减少买卖纠纷。此外，由于Escrow账户除了资金监管职能外，还具有资金划拨功能。由Escrow公司负责整个交易过程中税费的偿还缴纳功能，大大减少了买卖双方在交易过程中投入的时间和精力。Escrow的托管账户得到银行认可，买方贷款银行和卖方贷款银行之间可以通过Escrow账户进行资金划拨，买卖方不接触贷款资金，保证了解抵押过程的安全性。 （三）产权保险 产权保险旨在保护房地产所有者或银行免受由于财产所有权中存在留置权、障碍或者缺陷给财产带来的损失或者损害。 由于美国不动产登记制度中，政府仅仅对产权登记证进行形式性的审核，并不对其内容进行实质上的审核，因而美国的房产交易中产权纠纷频发。根据美国ALTA（土地产权协会）统计，美国大约有25%的房产交易存在产权纠纷。为了应对房产交易中可能出现的产权和留置权的纠纷，平滑交易，1976年美国的产权保险行业开始出现了。产权保险不同于一般的保险侧重于对投保后可能发生的风险和意外进行赔偿和保护，而是更加侧重对于投保前存在的风险和意外进行保护。此外，在保单出具前，产权保险公司还会提供产权检查服务以此来消除或者降低产权纠纷的可能。 在美国，一个典型的产权保险业务流程如下：买卖双方在签订房屋合同后选择一家Escrow公司，而后Escrow公司会代买卖双方选择一家产权保险公司。产权保险公司工作人员会通过公司数据库对房子的产权状况进行检查。该数据库不仅包含了政府公开信息，还包含了公司自建信息，如该房产历史的保单。通过产权调查，产权保险公司会出具一份产权调查报告，报告内容包括房子的产权转移记录、抵押记录、遗嘱、离婚判令、法院判决、纳税记录、留置权信息等。最后，如果买卖双方达成交易，产权保险公司会出具一份保单，该保单对交易前的产权缺陷和留置权承保。保单一经出具，在房产下次进行交易前是终身有效的，当保单中覆盖的风险引起产权纠纷时，产权保险公司可以先行进行赔付而后再向责任人追偿，也可以通过公司内部任职的专业律师代替投保人与第三方进行申诉抗辩。 结合于业务模式产权保险公司的收入来源也主要是产权检查费用和产权保险费用两部分。产权检查是一个固定的费用，一般一笔收费在200-300美元。产权保险费用通常为保险标的总金额的0.5%-0.6%。产权保险的保费一次性付清，不同于一般的财产保险需要逐年缴纳。 目前，美国每年的二手房成交量在500万套左右，其中99%的交易过程购买了产权保险，行业内有32家保险发行企业和4500家左右的代理机构企业。2014年，美国产权保险市场规模超过110亿美元。 产权保险的存在主要解决了房屋买卖过程中买方和卖方存在的严重的信息不对称问题。通过产权调查和产权调查报告，买方对房产的产权状况有了一个比较明晰和全面的认知，有利于消除房屋信息错配所导致的买卖纠纷及交易流失。此外，产权保险的出现降低了买卖双方的交易中的信息搜索成本，减少了纠纷发生所需要耗费的时间成本和人力成本，提高了买方整个交易过程的满意度。 美国的房产交易中涉及的保险种类不仅包括对房屋产权状况的保险，还有对房屋物理状况的保险，比如水灾保险、火灾保险、地震保险等。保险行业的加入对于整个买卖过程中风险的防范和承担起到了重要作用，有利于减轻交易摩擦，促进交易顺利进行。 【了解更多，请关注链家研究院微信公号：HomelinkResearch】 |
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