房子把大家弄疯了,整个社会集体癫狂。三分之一的上市公司利润,敌不过北京一套学区房,真是拍案惊奇。有房的焦虑,没房的更焦虑,所有人都感觉不好,但所有人都必须参与到这个游戏中去。 现在的房子,已经不是一个居所这么简单了,用来找老婆、吹牛逼什么的自然不在话下,它甚至可以用来划分阶层,人分两种:有房的与没房的。 这种情况以前在也不是没有发生过。远的如日本80年代末的房地产疯狂,90年代初海南的疯狂房地产,近的如去年上半年疯狂的中国股市,无一例外地,这些事情都没有好结果,而且报应都落得很快,两三个月时间,价格就腰斩再腰斩。 这轮房价的疯狂究竟会怎样的收场无人能预知。各城的打压政策已经出来,段子手们趁乱散播房价4天跌9千的冷笑话,炒房客、地产商及被动买房者暂时都停下了匆匆脚步,屏住呼吸等待结果。 趁这安静的当下,我们不妨冷眼看一看,一些与你家房子价格有重大关系但被你无视的东西。 1、中央的态度 按字面的,中央的态度其实没什么好研究的,每年的人大、政府报告里都明确写着,“要平稳健康发展”。但字面归字面,实际归实际,对于房地产商与炒房客来说,这个东西实际上是他们心头中一直悬着的达摩克利斯之剑,他们炒不炒房子,得看中央的态度。 这界政府13年开始执政,但在15年底之前,两三年时间,中央对房地产没有任何指示,无论是开会还是报告,从不提房地产,就好像这行业无关重要似的。这可急坏了房地产商与炒房客,他们急哄哄地四处打探消息,但最终都一无所得。13年之前的房价上涨,一直在是政府的调控中上涨的,只要中央出调控政策,地产商与炒房客们便放心了,继续大炒特炒。但13-15年中央一直没有表态,这让他们无所适从。好比一个功夫高手与人打架,无论出多少力都被对方用太极手段消化掉了,这得有多恐慌。于是从14年开始,他们的进取心便消散了,刀枪入库马放南山,14年房价立马就掉头向下,成交量萎缩。 这一次的转折点来自于去年底中央的房地产去库存政策。鉴于这两年经济持续的回落,中央在去年12月份终于第一次在正式文件里提到了房地产,并且提到“降房价,去库存”。文件明确要求是”降房价“,更加明确目的是去库存。 这一表态令地产商与炒房客们欣喜若狂,等了这么多年,终于等来了尚方宝剑。他们用了几个月时间埋伏进一二线城市,然后引爆。房价不但没降,而且爆炒。一二线城市本没有库存问题,却首当其冲成了政策的最积极响应者。那些真正有库存问题的三四城市,目前仍然去化甘难。 经济学家马光远认为,去库存政策是这轮房价疯涨的第一推手。真的是这样吗?给你一把刀去杀猪,你拿去杀人了,说是刀有问题? 但不管怎么样,这么多年房价的涨跌,中央的精神至关重要。 很多新闻在报道国庆这几天的限购限贷政策时,都很着重地提到一句:这么多城市不约而同的行为,肯定代表着中央的态度。 嗯,现在中央的态度变了,地产商与炒房客会怎样干? 2、二手房业主的心态 北京和深圳目前存量房销售面积占总销售面积的比例都在55%以上,也就是说存量房销售总面积超过新房销售面积,而上海的存量房销售面积占比快速上升,在2015年已高达60%。 这个数据表明,以一线城市为先锋,未来二线、三四线城市都将逐步步入存量二手房时代。原因很简单,想想就知道,因为房子太多了,大家手里都有房。新房卖给谁呢? 据说,今年这轮房价疯狂中,买房者70%是改良型买家,即是小房换大房的卖旧换新者。 事情在悄悄发生变化。 二手房时代,市场交易主体从组织变为个人,影响房价的方式也会有变化。过去因为开发商的存在,土地政策与金融资本可以通过它串联起来,助推房价上涨。开发商作为有组织的卖方,则能成规模的捂盘惜售,再把房价向上推一把。但到了二手房时代,开发商渐渐失去市场主导,大批二手房“散户”成为市场交易的主力军。 未来房价的涨跌,由二手房业主的心态决定。当房价上涨上,二手房业主们情绪稳定,如果情况发生逆转,会发生什么情况呢?会不会有挤踏事件发生呢? |
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