 落实公开原则，保障交易安全。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。可见，我国对不动产登记信息采用的是有限公开原则。建立不动产登记信息共享查询制度，一方面，是落实《物权法》有限公开原则，方便权利人、利害关系人查阅复制不动产登记资料，提升不动产交易的效率；另一方面，是为了维护不动产交易安全，保障不动产交易秩序。例如，对可能涉及登记权利人隐私或者商业秘密的登记资料，登记机构有义务保护登记权利人隐私、商业秘密以及其他个人信息数据，防止信息泄露，对权利人造成损害。 提升治理效率，转变政府职能。不动产登记审批涉及多个部门的资料，对于登记机构来说，实时共享信息，可提升登记审批工作效率，减少错误登记的概率；对于税务、公安等其他部门而言，信息共享可减少不必要的证明，为社会提供更加高效、便捷的服务。申请人不需重复提供登记信息，也是减轻申请人的负担，向服务型政府转变的举措。 服务经济发展，助力市场监督。登记信息公示让不动产登记更具透明性、权威性，以政府登记的公信力为保障，可让市场交易主体减少后顾之忧，通过“恒定之产”来锁定“发展之心 ”。此外，城市居民购买“小产权房”、农村宅基地违背“一户一宅”原则等情况仍然存在，不动产登记公示有利于遏制此类情况。 对查询主体中利害关系人的界定存在争议。依据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），权利人及利害关系人可依法查询、复制不动产登记资料，但《细则》并未对利害关系人范围进行明确规定。实践中，基层大多仅允许权利人查询全部不动产登记资料，利害关系人必须取得不动产权利人的授权才能行使查询权，这主要是基于保护不动产权利人隐私及商业秘密的考虑。在不动产交易中，也存在签订承诺书、在合同中规定违约责任等方式来代替利害关系人查询。而利害关系人界定无限延伸，势必触及权利人的个人隐私及商业秘密，对此尚存争议。 不动产登记信息共享缺乏统筹安排，权责不清。登记信息共享涉及人员安排、信息安全、部门权责等诸多方面，需要包括不动产登记、人事等在内的多部门协调议事机构统筹安排。原先分散于各部门的登记数据和资料归集到一个部门，必然涉及部门利益的平衡，尤其是针对被整合不动产登记数据和资料的部门，整合过后调取相关数据不便，而有些数据又是行政部门工作不可或缺的。由于缺乏信息共享的机制，走登记查询流程费时费力，客观上导致行政效率降低。 不动产登记信息监管存在漏洞。包括房地产在内的不动产聚集了大量的财富，不动产登记簿上记载的内容，意味着财富的象征，牵动着人们的神经，不动产信息安全也成为了信息共享的阻力之一。一方面，授权不动产登记部门之外的人查询不动产登记信息，难以保证信息不被泄露；另一方面，虽然《条例》规定了相应公职人员的法律责任，但由于缺乏具体的职业制度规范和违法追究机制，基于工作便利的考虑，不动产登记机构人员查询不动产登记资料缺乏约束机制，也将对不动产登记信息泄露造成隐患。 界定利害关系人范围。利害关系人应当是指与登记的不动产具有法律上的利害关系之人，它不仅包括交易的当事人，也包括与登记权利人发生其他利害关系之人。判断查询人是否属于利害关系人，不能仅依据查询人主观认识，要从法律意义上理解是否存在利害关系。这主要可从以下四个方面进行判断：一是利害关系人不是不动产权利主体，但与不动产标的物具有法律意义上的因果关系；二是因与不动产标的物交易行为、登记结果影响到权利第三人的利益；三是因与不动产标的物存在继承、遗赠、赠与等事实而产生权属纠纷的；四是因处理诉讼案件，第三人认为其利益受到损害，依法提出保护自己的合法权利而产生。 建立以不动产登记管理人员负责制为核心的查询制度。建立不动产登记员制度很有必要，不仅有助于提高登记人员的专业素质和知识水平，更是保障不动产登记簿公信力、防止不动产登记信息外泄的重要举措。只有经过相应的法律训练并考核合格的人，才可能依法履行登记查询职责并尽到合理审慎的义务。同时，建议建立不动产登记责任制度，发现违法泄露不动产登记信息，登记机构可依据相关的奖惩规定对个人进行行政处分，构成犯罪的由司法机关追究其刑事责任。此外，推进政府部门间不动产登记信息共享时，在已签订保密协议的基础上，可安排已取得不动产登记员资格的人专门从事查询服务，增强其责任意识，防止信息外泄。 实行不动产登记查询权限分级制度。建议建立不动产登记查询权限分级制度，有利于明晰权责，防止一般工作人员泄露信息。具体可分为三个等级：第一级包括不动产测绘人员以及不动产登记受理、审核、登簿、管理人员，只能因工作需要通过不动产坐落、代码、权证号码等在不动产登记簿中检索信息。第二级为不动产登记资料信息管理人员，除第一级权限外，可用申请人身份证明号码在电子登记簿中查询其不动产登记情况，并依法配合有关国家机关执行公务，查询、复制不动产登记资料。第三级包括不动产登记档案信息查询结果复核人员及不动产登记信息系统管理员，该级除第一级的权限外，因审核查询结果证明、数据核对、信息系统维护升级等需要可用权利人身份证明号码、姓名、名称在电子登记簿中检索。以上三级人员都必须取得不动产登记员资格，其中只有第二级人员有权限对外提供不动产登记查询服务，同时，所有的检索都有记录在案，便于追责。 |
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