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在深圳买小产权的风险你购买前考虑好了吗？ 题记:受新浪乐居的邀请，去新浪做了一期的访谈栏目，聊了一下深圳小产权房的问题，今天发下我受邀请时所作的功课，有些参考了有关媒体报道。 1、什么叫小产权房？小产权房是违法的吗？深圳存在小产权房的概念吗？小产权房有几种类型？分别是什么？ 小产权房本身并不是一个法律概念，而是民间对非商品房的俗称。狭义的小产权房仅指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅，广义的小产权房还包括城中村、农民房、集资房甚至违建房等商品房之外的一切类型房屋。 ２００４年，深圳为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。不过，在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不超过１２０平方米，层高不超过５层，建筑面积不超过４８０平方米来建房，超过这一面积的建筑，都属于违法建筑。此类建设在国有土地上的违法建筑，也就是俗称的“农民房”，构成了深圳特色“小产权房”的主体。除此之外，军产房和单位集资房也是“小产权房”的重要组成部分。这三者的共同特点在于无法取得国家登记机关颁发的红本产权证。因为深圳的国有化土地改革，在深圳没有了集体所有土地后，深圳官方称在没有经过出让国有土地方式取的土地上建造的房产为“违法建筑”。 2、房产证有红本和绿本，分别是指什么？小产权房所持有的是哪一种？ 目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。 “红本”用于在深圳不动产登记中心有正式备案登记的市场商品房产，业主享有该房产完全的占有、使用、收益、处分权利，或将来会享有这样的权利，有些在登记中心本案的红本，对出售的年限有限制，比如宝安区领航城附近航空公司的员工，取得的红本产权证，限制10年内不允许转让。 “绿本”用于记载不能在市场上自由流通的房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。在深圳早期的绿本的发证机关有镇政府和区一级政府。另外还有二种特殊的绿本房，就是依据2013年12月30日深圳市发布《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》在补交地价和罚款后，颁发的房产证。 一种是对于原村集体经济组织为解决原村民居住条件在原农村集体土地上所建的“统建楼”，如果能交出自行履行经济关系承诺书（保证统建楼和任何人都没有经济纠纷），按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以100元罚款后，可进行处理确认，登记为非商品性质房地产。统建楼确权对象为村集体而非村民个人，产权不能分割。其中只有一个例外：原村民没有其他私房，或者不想为其名下其他私房申请“红本”，其中一套可以确权给原村民个人，但是要占用原村民一户一个“红本”的名额。 另一种依据该办法原村民一户可处理确认3栋历史遗留违法建筑，其中一栋可按照“一户一栋”处理原则在480平方以下的面积，登记为红本商品房，另外两栋通过补缴地价及罚款，可登记为非商品性质房地产也就是“绿本”，3栋以上的违法建筑不予确认。 3、有的开发商打着小产权房可以转正的幌子大肆宣传，那么小产权房到底可不可以转正？需要满足哪些条件？办理哪些手续？小产权房可以交易或者转让吗？ 根据2014年4月1日起实施的《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》，进入试点范围的部分历史遗留违建可获“确权”，办理合法的产权登记。， 可以确权的历史遗留违法建筑必须是2009年6月2日之前所建成，必须为原村民或者原村集体所建的私房。对于原村民来说，一户有一个指标可以获得“红本”，它可以是一栋违建私房，也可以是一套违建私房（比如村民购买的村集体统建楼中的一套），在完成补交地价（按照申请转为商品性质时的公告基准地价的10%补缴地价）手续后，可以获得“红本”，“红本”产权面积不能高于480平方米。 特别提醒，依据处理历史遗留问题的相关规定，原村民一户可申请一个“红本”， 非原村民则不可能获得房产权证。 4、如果有见证律师介入小产权房的见证业务，那这个交易合同算是有效的吗？ 深圳市司法局和律师协会已三令五申禁止律师事务所对小产权房进行见证，避免购房者可能被误导以为购买是有法律保障的。律师见证的前提是当事人行为合法，不合法的是见证没有用，搞不好律师还要承担赔偿责任。 深圳市司法局分别在2009年和2016年二次发文明确禁止律师事务所和公证机关办理，提供律师见证和司法公证服务。分别为：1、深司[2009]221号《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》；2、深司[2016]30号《深圳市司法局关于禁止为违法建设提供公证、见证的通知》。 司法实践中，深圳各级人民法院在发现有律师违规出具小产权房的见证后，会给司法局发出司法建议函，已经有深圳律师因为出具小产权的律师见证，在2013年被深圳市律师协会按照违规予以处罚。 5、对于已经购买了小产权房的购房者，一旦面临强拆，要怎样才能最大程度的维护自己的合法权益呢？对于深圳的历史存量违建要如何处理才能保护已购房者的利益？ 很多人认为，自己购买的小产权房，可以在拆迁时转正，实际上这里面存在很大的误区。因为交易不合法，面对拆迁的利益驱动，原来的出售人可以回要求收回房产，在法律上，无效合同他的确是可以收回，我已经见过很多这样的官司了。即便他不收回，拆迁时的谈判也是政府和集体或大业主谈，你没有土地的使用手续，不会直接和你单独的一户去谈。因为交易行为不受法律保护，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。唯一要做的就是保留交易凭据，始终保持占有状态，占有也是物权的外在表现形式，一定要记住，你丧失了占有权，你的诉求就很难有人理会了。 6、1992年、2004年、2009年及2014年都相继出台了关于深圳违建的政策。并且这些对于违建的处理方式也是在不断让步中，如92年实行的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》中规定，1999年3月5日以后新建、改建、扩建违法建筑的违法行为，要按照有关法律法规的规定从严查处。但在09年出台的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》中就变成了，对那些不符合92年“双规”规定的违建允许可以临时使用并且给予一定的拆除补偿。这说明了政府的什么态度？ 深圳经济特区成立初期开始，一开始是鼓励农民利用农村的集体土地合作筹建这种不具备房屋产权的“小产权房”，以容纳来自全国各地的开拓者，随着经济的发展，政策一直在变化。2004年的《决定》是强调重罚，2009年《决定》则强调了“尊重历史、宽严相济”的原则，提出区别情况分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处理，“临时使用”的处理方式等于承认了违法建筑的使用权，对2009年6月2日以前的符合一定条件的违法建筑，在办理一定手续后可以给与原住民办理红本产权证。13年以后到现在，对违法建筑的打击则一直是处于高压的态势。 7、最近龙华的两栋小产权楼将要被强拆，是否意味着政府对于小产权房的处理态度已经发生了变化呢？ 应该说最近大家都在关注二件事，一个就是龙华这二栋小产权房的拆除问题，另外一个就是福永鸿福花园这么一个大型小产权社区的处理问题。这二个是深圳小产权市场的风向标，如果还是雷声大雨点小，要想不让人买小产权，还是不现实。我们拭目以待10月8日的拆除进展。 8、小产权房在法律上的界定就是违法的，那么为什么还是有很多人想要购买小产权房？是因为不知情？还是因为觉得有机可趁？ 购买前其实都知道有风险，可购买的理由很多，有的是真没钱需要有个家居住，有的是因为限购政策没有购房资格了，还需要投资，还有的是为了逃避债务，欠了外债不敢购买商品房，怕被法院查封拍卖。 购买的心态主要是看人家都买了，我买了也不会有事。买小产权的人，最爱讲的是，为啥盖房的时候，政府不监管，让他盖好卖给我了，你说这不合法。实际上我经常和他们讲，这是二个法律关系，政府监管是行政问题，监管缺失不代表你的购买行为合法。你比如，犯罪分子弄个印刷厂印制了假钞票，当时政府没有监管到，你不就不能用他印的时候你政府没有监管，我就可以在市场上购买伪钞来消费。政府监管的缺失的确有，但这不是你明知道这类房产没有预售许可证的情况下，你就可以购买。监管出了问题，可以追究监管者的责任，但是不能说监管有问题，你的购买行为就合法。想赌一把没人拦着，但是不要说因为政府你没有监管，就要承认我的购买行为合法，就要给我确权，因为你这逻辑真不行。 9、你手头上有没有处理过相关的案例，最后是怎样的一个判处? 我接待这样的咨询很多，具体诉讼的不多，因为啥，因为以前小产权的案件法院不予受理的，最近政策放松了可以受理。但是合同本身无效，受理后的结果，其实大家都知道了。业主退钱，买家还房，有极个别的，买家退房，业主还不用退钱，买家以前给的钱算是你这几年的占用使用费了。 ——周争锋2016年9月1日写于深圳 转载请注明出处 采访视频链接 详情链接 
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