有情怀的特色民宿，是如何建成的?

我们来看看民宿到底该如何做。中环国投生态旅游规划设计院通过几个典型的案例来详细分析如何做成适合当地特色的，满足游客需求的特色民宿。

一、做选址

民宿选址的四大要点

1、供电，给排水，WIFI、道路等基础设施完善

2、村落保存完整，社会稳定，生态环境好，文化氛围好

3、美丽乡村建设政府重点打造村落、历史名村

4、 4A级以上景区或者国家风景名胜区，国家湿地，国家公园附近

二、做改造

1 改造风貌的协调性

（1）与周边自然环境的协调

1、依托国家风景名胜区，湿地、森林、湖泊等自然型景区

2、采用修旧如旧手法，对当地古朴建筑进行修缮和改造

3、善于利用门、窗、通气孔等借景和借光

案例：浙江松阳县沿坑岭头村柿子红了

柿子红了是一个画家偶然发现，并引导改造的民宿，改造后的民俗火了，也带火了当地乡村旅游及画家村，连当地的柿子也买疯了。

改造前

改造后

保留原始结构基础上进行改造

咖啡吧的设计聚集了乡村、工业化、自然和7080怀旧等各类元素。桌子是利用收集来的旧木料由村民亲手制作，天蓝色的旧墙壁是原来留下的，并保留了剥落的状态，没有刻意重新粉刷，这块墙壁成为了留言墙，让充满历史记忆的老墙得以续写新的历史。

对门窗进行改造，以大窗户、天窗等增加通透性、采光性

让周边的景色透进来，也为房客营造了温馨浪漫的氛围，白昼的阳光，夜晚的星空，只要你抬头，它们一直在那。

大部分的家具采用木质等自然材质。房间的装饰大部分是来自这个村子，如盛花的土陶、采摘的果子、野花，每一个微小的细节都是经过设计师仔细思考和精心挑选的。

（2）与当地文化的协调

1、依托文化生态保护区、民俗村等发展起来的民宿

2、风貌改造植入具有民族特色的元素、符号、色彩等元素

案例：香格里拉市克纳村 | 松赞绿谷

坐落在松赞林寺的脚下的克纳村，藏式土木结构的小楼，建在创建者白玛多吉成长的老房子的基础之上。

内部是纯粹的藏式风情，不论是大堂、餐厅还是房间，甚至楼道的拐弯处，都被各种各样的藏式木柜、佛像、唐卡、挂毯等等装饰，看似简简单单，实则充满了酒店创始人的心血与独到的见解。

18间藏式风格的客房温馨舒适，古朴雅致。手工的浴室铜盆、钥匙牌，藏式地毯和装饰，无处不体现藏式风格。

（3）与主题营造的协调

1、改造手法更具创意性、多元性。

2、有明确主题，改造围绕主题开展，整体风格统一。

3、植入大量主题性元素，烘托主题氛围，有明确的目标客群。

案例：垦丁·牧场旅栈

1、 鹿港·童年往事

2、 台南七股·榄人生态

常有异国风情主题、家庭温馨主题、怀旧复古主题、原住民风情、田园乡村主题、人文艺术主题等。

【垦丁·牧场旅栈】

以奶牛为主题元素进行风貌改造，营造一个充满童趣的居住空间

【鹿港·童年往事】

結合巴洛克式建築及傳統閩式三合院的藝術建築， 改造怀旧主题民宿。

【台南七股·榄人生态】

结合当地产业、地方特色，打造渔人民宿。注重细节，利用废弃渔具、回收性材料作为点缀，烘托渔村文化。将旧时渔民建在水上守夜的探更寮（茅草小屋）改造为具有当地特色的居住空间。

2、材料选取的原乡性

就地取材优势

1、材料来源充足。

2、取材相对便捷、便宜。

3、易于环境融合，具有生态性、环保性。

不追求工艺的工整性，保留改造的痕迹，凸显材料自身纹理的美感。

常用于改造的主材料：石

采用石材对破损区域进行加固和修缮

裸露的大块石块纹理营出一种造粗狂、原始之美

沿用原有的木梁结构，利用回收建筑旧木对空间进行区隔和扩展

内饰及家具也以木质为主，营造古朴韵味

采用中国建筑中标志性青砖灰瓦改造为院落式空间，保留手工痕迹

3 空间改造的合理性

主要承担：居住功能、休闲功能、娱乐功能

1、室内外综合考虑，动静分区

2、客房组合形式多样性

3、预留一定扩展空间

民宿存在问题

1、季节性强，淡旺季明显

节庆日扎堆预定

周末的时候多得住不下，二周一到周四房间都空着

2、民宿空间扩张难

老房子大多数都是木质结构，装修方案都要经过审批，不能擅自扩张经营面积和改变外观结构等，消防验收关很难过，导致无法尽快加大民宿的规模。规模的局限性，导致要承接工作日出游的团队客也无法实现。

3、成本回收周期长

淡旺季问题直接影响成本及收成，一周只有两天住满，那回收成本得周期就会被拉长，民宿投资的风险也被加大。

室内：一个公共活动空间

注：以德清莫干山凤凰居为例

客厅+开放式厨房+水吧/酒吧+游戏室/棋牌室

客厅

相较于“室” 的隐秘性而言，”客厅“是对外敞开的部分，位于建筑前部。是用来宴请宾客、朋友聚会的场所。

厨房

开放的大厨房有些夸张，可以瞒足众多客人同时参与料理，共享度假欢乐的时光。顶面天窗采光的设计让室内更具室外感。

吧台

吧台后面隐藏着顶级的BOSS音响设备和TV设备，可以移门推开却又不经意被发现，为了不同客人需求而设计。吧台可以营造良好交友氛围，增加夜间休闲活动。

游戏室

设置一个游戏室，内置体感游戏、棋牌游戏、桌游等时下流行游戏，丰富室内游憩活动，有助于吸引青年游客组团前往。

客房：多种形式的客房组合

针对不同目标客群，设置不同类型的客房形态。

主要包括针对情侣的情侣间、针对家庭的家庭套房、针对青年小团体的Big House等。

以临安米亚罗农庄为例

概况：米亚罗农庄位于杭州昌化云浪村口临柳溪江，占地200亩，主要依托果园修建6栋独立木屋发展起的特色民宿。

消费：人均消费400~600元/人，包含一晚住宿及餐饮

空间：大木屋是公共区，包含两层，每层平均100平方，包含厨房、电影阁、吧台、桌球室、榻榻米驿站等。其他5栋作为特色住宿区。

情侣木屋

大床房，浪漫的氛围，注重私密性

家庭木屋

分上下两层，可居住2-4人

温馨、舒适

飞碟木屋

适合三五好友组团出游，可居住7-12人

宽敞、交流互动性较好

4 室内装饰的舒适性

注重细节打造，营造家的温馨

细节把控，简单中亦能透露出民宿主的一份小心思

整体风格要协调

灯光以暖色调为主

注重寝具的舒适性，洗漱用具的品质性

三、做内涵

目前，我国民宿的平均入住率只有30%左右，即便这个数字提升到50%，根据正在经营的民宿整体情况来看，依靠住宿和餐饮依旧很难收回成本。

民宿可能不再单纯是客人入住的地方，大众化、毫无特色或者缺乏内涵的民宿肯定不具备竞争力。

除了老板娘不能卖，其他都可以卖

要想拓展盈利渠道，民宿里的器物就是一个极好的途径。宜家展馆里的饭店也是同样的道理。一个民宿主人对枕头非常有兴趣，把枕头做得舒服又漂亮，所有住过的客人都要求购买带走。后来，枕头竟然超过了住宿和餐饮收入，成为民宿的主要盈利来源。

同样，你可以用心打造民宿里的每一件器物，从水杯到餐具再到睡榻。在民宿的特定空间里，你的情怀很容易被放大若干倍，被具有相同情怀的客人感知。

【台湾小熊森林民宿】

所有摆件的小熊毛绒玩具，摆件，以及小熊原型的图册、书签、钥匙扣等衍生产品均可出售。

四、做营销

1

互联网时代会加速民宿经济发展

机遇

当前，中国在线客栈民宿预订市场正处于爆发式增长期，根据易观国际《中国在线客栈民宿预订市场专题研究报告（2014年）》数据显示，2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%。

从整个在线住宿预订交易市场来看，根据易观数据监测，2014年在线住宿预订市场交易规模达到522.6亿元人民币，较2013年的412.1亿元人民币增长了26.8%，在2014年OTA市场整体交易规模2798.2亿元人民币中占比达到18.7%。由此可见，在线住宿预订市场规模正在进一步扩大。这其中，作为非标准住宿的重要组成部分的民宿，占有相当大的比例。

挑战

不过，整体来看，“互联网+民宿”目前在国内还是一个新兴行业。与传统酒店经营较高的互联化程度相比，相当多的民宿经营还处在较低程度的互联化水平。

一本本子、一支笔成了民宿老板“打天下”的工具。中国目前大约有40~50万个住宿单位。在这些住宿单位中，真正的星级酒店只有1万7千个左右，剩下的大部分则是招待所、民宿等，而在这一大部队中，大约有60%左右的民宿老板依然用传统模式去营销。他们不懂得使用互联网，还是用朋友推荐、上门推销等方式来经营民宿，这大大降低了工作效率。

2

主要模式

（1）类似Airbnb的C2C模式

例如小猪短租、蚂蚁短租以及爱日租等，这类平台上的房源以个人房源为主，通过信息展示而提供一个给房东与租客交流的平台。

美国Airbnb：用户通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序。 Airbnb所提供的点对点短租模式正在席卷全球，短短几年的时间已经覆盖192个国家、超过35000个城市、更是超过20万处房源，并帮助逾1000万人寻得了短租之所。

（2）以途家为例的O2O+B2C的创新模式

平台会涉及从房屋出租到交易结束以及售中售后的各项服务、线下的物业管理等各条生态链。这些平台的房源以开发商和经营者的空置房源为主。

途家网：是一个定位于中高端的品质服务公寓预订平台，为旅行者提供旅游地度假公寓的在线搜索、查询和交易服务，旨在为旅行者提供优质的度假体验以及灵活的闲置资产托管增值服务。其度假公寓采用酒店式管理和服务，创造集酒店、家庭为一体的住宿环境。途家网强调居家体验、物超所值、房型多样、自在私密的特点，适合全家行、自由行、深度旅行和休闲养老。

值得一提的是：

互联网民宿行业以“爱日租”为鼻祖，但爱日租最终因资金链断裂而倒闭。

不少业内人士认为，爱日租的失败证明了类似Airbnb的C2C模式在国内会因为市场过于分散和复杂，从而无法用有限的成本将碎片化的需求和供给集中起来。同时房东与房客在交易过程中所产生的质量、服务、安全、纠纷等不确定因素导致真正的C2C很难实现。

3

民宿经营的“互联网+民宿”营销策略

扩大民宿的网络宣传力度

可以通过在知名网络社区的旅游版面，发布民宿的宣传信息，或撰写图文并茂的风景区旅游攻略与游记，并在文中适当介绍民宿的亮点。民宿经营者还可以自行建立微信公众号、微博账号，通过微信、微博的传播，扩大宣传力度，为更多用户所熟知。

扩展民宿客栈与潜在客户之间进行沟通的互联网交流渠道

民宿经营者可以通过网站、微信、微博等方式，利用图片、文字和视频，对酒店内各房间情况如报价，提供餐饮情况如特色菜肴、酒店位置和周边环境等进行展示，使得潜在客户可以自行获取大部分所需信息。此外，还可以通过网络论坛与Email等离线方式，腾讯QQ、微信群与Skype（主要面向国外游客）等在线方式与客户进行无障碍沟通。

利用互联网运营商搭建的民宿预订平台，或自行建设互联网预订管理平台

个体民宿客栈的房间数量虽然有限，但由于预订信息较多，而且预订信息变更频繁，如客户因特殊原因修改住宿日期、取消订单等。民宿经营者可以利用已有的互联网平台，或自行开发建设具有后台数据库支持的网络预定管理平台，使民宿主人能随时了解房间的空余信息，同时也可以给游客提供24小时查询和预订的服务。民宿互联网营销平台包括这些内容和功能模块：民宿宣传信息（酒店外观、周边环境、不同房间信息、特色餐饮等服务等）、房间预订模块、在线交流模块、接站预约模块、意见反馈模块、游客交流论坛等。