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农地圈微信公号后台昨天有粉丝连续提问了几个付费问题，但由于表述不清，直到第三个问题才说清楚自己想问什么。粉丝提问的是一个关于2014年翻盖200米房屋由于没有办理建设手续被政府说成违建拆迁没有补偿的问题，由于这个问题具有普遍性，农地圈在此整理成一篇文章，把几个核心的问题争取说明白。 一、农房需要有三个合法证件农地圈认为，虽然大家经常这么叫，但在农村无证农房并不是一个准确的概念，因为很多农村中央也刚刚试点房屋发证，常说的无证农房严格来说是缺失合法手续的农房。 农村房屋一般需要有三个手续，一个是本次农村土地确权后新发的宅基地使用权证书，一个是当地政府规划建设部门发的规划许可、用地许可、施工许可（由于是各省独自细化，因此不同地方各有区别），第三个是部分试点地区农房确权发的房产证（目前合并为不动产统一登记证） 农地圈备注：《城乡规划法》第41条第2款规定：“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”以江苏为例，《江苏省城乡规划条例》第42条规定：“农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房的，应当向乡、镇人民政府提交宅基地使用证明或者房屋权属证明、村民委员会意见、新建住宅相关图件等有效证明文件，由城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房的，应当由城市、县城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证。 二、无证农房不一定是违章建筑无证房并非法律概念，其本身含义不明。法律字典里见不到无证房、有证房这些名称。由于历史原因，现实中很多农房没有完备的合法证件，原因如下： 1、由于法律或政府政策调整使得一些老房被违建。新法出来了，新增加了手续，造成原来的老房被违建。〈〈中华人民共和国城市规划条例〉〉1984年1月颁布实施；〈〈中华人民共和国城市规划法〉〉1990年4月1日实施；〈〈村庄和集镇规划建设管理条例〉〉1993年11月1日实施；〈〈中华人民共和国城乡规划法〉〉2008年1月1日施行，《房屋登记办法》2001年8月15日起施行。那么对于1984年1月之前的房屋根本不可能有建设工程规划许可证，那么依照现在的法律就是不能办理房屋所有权证的，这些就是被违建的范围。 2、政府有关职能部门管理不严、不到位的原因，一些人不依照法律程序建造了房屋，但是有关部门因主观或客观的原因，没有对其及时处理，以致该建筑被长期使用，成为历史遗留问题； 3、一些群众自身的法律意识不强、盲目行事造成的。很多人不知道翻盖还需要申请手续。 三、违章建筑的认定依据目前各级地方政府部门界定违章建筑的主要法律依据是城乡规划法和土地管理法。从属性上看，建筑物必须以土地为依托，离开了土地，建筑物不可能存在，依靠土地管理法加强土地用途的管制可以有效地限制违章建筑;从违章问题严重程度看，城市的违章建筑确实要比其他地方违章建筑突出，依照城乡规划法可以处理大部分违章建筑。 《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》规定：“一、关于时间界限。考虑到《城市规划条例》是国务院一九八四年新颁发的，各地制定审批城市规划也有先有后，各市、县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限。各地在处理违章建筑时，对时限以前的可适当放宽，时限以后的应从严处理。”因此，1984年是个重要的时间界限 四、被认定为违章建筑怎么办房屋证件不全，手续不完整的，不一定就是违法建筑。以下四种情况可以补办手续： （1）1984 年1 月5 日至1990 年4 月1 日期间建成，取得建筑工程许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋； （2）1990 年4 月1 日后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；3.已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。 （3）经县政府批准，因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。 农地圈提醒，如果你对法律有足够的了解，确保你的建筑不是违建，那么一定要对方出示违建通知书，然后拿通知书去法院起诉。如果没这个违建通知书，法院不予受理。 农地圈提示：各地政策稍有差别。 五、无证农房的补偿规定如果能够补办手续当然最好，但是如果实在不能补办，大部分也是要有相应赔偿的。具体规则如下： 1、严重违反规划法的，得知拆迁抢建的，一定是违反建筑，建筑不予补偿，但建筑下面的土地还是要补偿的。 2、被认定为违法建筑的，但有历史和现实的原因，要给予当事人适当的补偿。农地圈提示，这个适当的空间是很大的，具体能适当到什么程度，自己体会。 具体的补偿包含两类，一是房屋安置补偿，就是旧房换新房的补偿，一般都是一次性补偿。二是临时安置补偿。置换期间你需要租地方住啊，一般都是按月领取补助。补助标准各地不统一。 更多关于无证农房、违建房屋的相关问题敬请关注农地圈微信公号：quandiernews ，上面有专人解答大家的问题。农地圈网站(quander.com) |
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