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文|凯风
近日中央出台顶层设计文件，明确指出，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。这意味着，土地70年产权问题终于得到正视，但到期之后如何续期，仍然没有定论。
土地70年产权问题为什么重要？不仅因为无恒产者无恒心，土地所有权关乎着对于未来的预期，更是因为70年使用权让所有人都成了国家的租客。无论是有房一族，还是无房一族，无论手中握有多少张“不动产证”，你所能拥有的也只是房屋所有权，房屋之下的土地则只有20年到70年不等的使用权。
住宅产权是无限期的，除非建筑寿命到期，否则谁也不能随意回收。然而,住宅之下的土地，却只有使用权。众所周知，房屋本身在不断折旧，房屋之下的土地却价值永存。高房价最坚实的支撑，不是房屋建筑本身，而是房屋之下的土地。所以，只要扼住土地的咽喉，就相当于控制了一切。
这种特殊国情下的特殊安排，让土地成为一本万利的生意。只要征收的权力不倒，土地出让金可以一直吃下去。现在，土地财政养活了一批濒临“破产”的地方政府，再等70年，土地出让金还能养活另一批。
70年产权，成了对于国民财富的持续性收割。牺牲几代人的积蓄，负担起十多年的房贷，买了一间并不完全属于自己的房子。韭菜生来就是就收割的命运。土地财政收割一次，高房价收割一次，等到未来，土地使用权到期之后再收割一次。这还不够，等到房地产税出台，收割就是一年一次的。如果建筑寿命有朝一日可以达到上百年,那土地出让金恐怕还会一直收割下去。
前不久，温州一批使用权20年的房子到期，被要求按照房价一定比例继续缴纳土地出让金，就是70年产权问题的提前预演。虽然物权法规定，土地使用权到期之后，自动续期。但如何续期，却语焉不详。理论上讲，自动续期就意味着无条件续期，但在我们这里，法规的解释权并不在民众手中。
相比于物权法的含混，同年修订出台的城市房地产管理法则直言不讳：住宅土地使用年限到期,土地使用者享有优先续期权;如果不按条件续期,土地使用权由国家无偿收回。物权法的自动续期说与城市房地产管理法的有条件续期构成矛盾。虽然事关住宅产权，物权法的法律权重应该居主导地位，但显然房地产管理法的规定更符合某些人的现实利益。
所以不难看到，同样是20年使用年限,此前青岛100万的房产仅征缴6万元土地出让金,而温州开出的价码是房屋现价的三分之一。虽然这一说法在舆论争议之下最终以“误读”不了了之,但地方多征多得的牟利冲动体现得淋漓尽致。
70年并不久远。虽然中国住宅的普遍寿命只有50年，但无论房子能存在多少年，土地都不该是一次又一次的收割生意。即便房屋中间倒塌，我们对于房屋 之下土地的权属都不该发生变化。因为我们花钱买的并不是一堆随时折旧的建筑零件，而是从土地到房屋的完整产权。没有完整产权，所有购房者都不过是高级租客而已。 『近期』北上广深，谁会被挤出一线城市？ |
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