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最近，天津、上海、济南的楼市又是一番惊心动魄。 岛妹在上海的朋友一头黑线地说，刚凑齐的首付款又不够了。上海连夜发布新政，首套住房首付比例不低于35%；在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业贷款（认房又认贷）购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 类似的如天津，居民家庭首套房商贷最低首付比为30%，有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例为40%；济南，各银行全面暂停个人房贷业务至11月末，12月的政策尚未可知。 上一轮调控是在“十一”前后。也就是说，短短两个月不到，这些地方又开始了新一轮的调控加码。 为什么如此急迫？ 疯狂 相比去年的股市疯狂，今年10月前的楼市也有的一拼。 数据显示，到今年9月，70个大中城市房价有63城上涨，23个城市房价环比涨幅超过2%；杭州、福州、济南、郑州、无锡5个城市，环比涨幅超过5%，刷新8月份创造的历史纪录。其中，无锡以8.2%的数字，位列涨幅榜首位。 此种背景下，各地政府放出楼市调控大招，逻辑易懂。10月统计局再出数据时，市场反应很配合地量价齐跌。 可没多久，一些城市房价又出现回暖反弹迹象。本着“楼价你若安好，便是晴天霹雳”的原则，政策自然要加码动真格；政府调控的决心以及急迫性显而易见。同时，临近年底，今年保GDP的目标应该有准儿了，因此调控加码，实际上也有政策空间。 为什么如此急迫？ 原因不外乎楼市此前过高的杠杆和过快增长的房价。据专家测算，以中国目前各地的建设情况和人口情况来对比，如果是单靠自住需求，房价一般不会大涨、暴涨，一年涨个10%、15%，是自住需求驱动的合理涨幅。 而房价一旦出现一年涨幅30%以上，大部分情况就是投资投机者开始活跃了。要知道，今年前三季度，全国商品房销售额80208亿元，同比增了41.3%！而根据中国房地产业协会的最新的统计，到今年十月，北京、上海、深圳、杭州、青岛、南京六个城市，房价同比分别上涨了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。 根据中国社科院编写的《中国住房发展报告（2016-2017）》，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险；其中，深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州，成为住房估值风险最高的10个城市。 如此脱缰野马之势，也就不得不“下下火”。 地王 与猛烈而直接的调控齐飞的，是各地层出不穷的“地王”。 比如，不久前在武汉，5宗地块正式挂牌，其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地，起拍价就达126亿元——未经加价，便已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价，新晋“地王”相霸气侧漏。前不久，广州、武汉、长沙、厦门等地的“地王”也争先恐后地横空出世。 很多人不解，既然楼市已经在降温，为什么还有那么多“地王”出现呢？难道楼市是假摔？ 首先，不得不提土地市场的相对滞后性。之前的房地产市场过热，经过一番调整，楼市总体降温。但这种降温要传导到土地市场，还需要一段时间。 更重要的是，“地王”频出，土地市场的供求关系是决定因素。一些地方政府是土地市场的唯一供给者，什么时候推多少地块，都由政府说了算，几乎垄断了土地供应市场。近几年，不少城市土地供应量明显不足，人为造成的土地匮乏，使得物以稀为贵。在走高的地价面前，房企为了补充库存，自然不遗余力，尤其是遇到不可多得的优质地块时，更是拼了命也要争个头破血流。 据统计，今年前三季度，全国土地出让面积同比下降4.8%；形成鲜明对比的是，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%％——去年同期，这一数字是降幅超过25%。 地卖得少了，收入却明显增了，一些地方政府的饥饿营销也是玩得溜。 另一组数据更让人咋舌。据机构估算，地方政府从房地产交易中所得（包括土地出让金和11种房地产相关税收），占房地产销售额的3/4以上。比如2014年，全国商品房销售额为8.73万亿元，其中，土地出让金和11种相关税收就达6.56万亿元，占到75%。 地卖得贵，谁最高兴？谁受益最多？显而易见。 所以，一个个“地王”动辄溢价翻番，真的不是房企们人傻钱多不在乎吗，而是羊毛出在羊身上，最终压力还是传导到广大接盘侠肩上。 另外，人民币持续贬值，同时市场对其贬值预期进一步增强；但对地价这一稀缺要素，市场仍持增值预期。 换句话说，与其把钱放手里贬值，不如去买地先囤着，那些优质地块即使眼前溢价多了些，但迟早还是能赚回来的。如此保值增值的好办法，也让房企实现了手里有地、心里有底。 换句话说，单纯的“限贷限购”，实质上难以改变预期，政策的调控已经出现“耐药性”。尤其是在土地供给不足的热点城市，企业只能加杠杆硬着头皮拿地，否则就有可能被洗牌出局。用业内人士的话说，在对楼市用限贷限购政策“猛药去急症”的同时，如果不真正从供给段去杠杆，新一轮调控也可能陷入“严一年，松两年，屡调屡涨”的怪圈。 角色 回头来看，本轮楼市为什么被推得这么热？要回答这个问题，先来看看相关的各种角色：政府、房企、非房企、个人。 无论是对中央还是地方政府而言，房地产业对经济的意义不容小觑。房地产业作为产业链较长的行业，对投资与消费的拉动作用明显。 今年前三季度经济形势发布会上，国家统计局新闻发言人盛来运就说到，“三季度房地产市场销售形势还是不错的，商品房销售量增速继续保持高位。今年以来房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用。”他提到，这个贡献率约8%。从他的话语中，“不错”“支撑作用”等字眼，似乎体现了一种认同房地产销售大增、为拉动经济做贡献的小确幸。 但同样，他也提到，“目前房地产市场高烧开始褪去，房价开始趋稳”。岛妹有点迷惑，按这种说法，之前的房地产过热是高烧，但这种高烧对经济增长发挥了一定支撑作用，如今高烧褪去，似乎又有些依依不舍？恐怕，这些言辞中流露出的不够坚决的态度，也容易使部分地方政府心怀幻想，走走过场。 说到地方政府，在中央与地方财权与事权不匹配的情况下，土地财政成为重要依赖，为了卖地尤其是卖出高价地，恐怕其原本就有助推楼市的动力。 房企自不必提，非房企为何也加入炒房行列？原因很简单，有利可图。 在宽松的货币政策下，M2增速长期大幅高于GDP增速和CPI涨幅之和，市场上的钱越来越多，总要有个去处好挣钱吧？股市去年刚发灾，债市容量有限，房地产市场成为不二之选。有研究人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房，不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。更不用说，某上市公司卖学区房就能保住壳资源之类的，我们也许当成笑话，但人家正经挣的是白花花的银子。 在各方力量的推动裹挟之下，老百姓心如浮萍，一边着急地凑着首付，一边越涨越买，越买越涨。如今，政策加码，看来是要生生地把热钱挤出楼市。挤出去以后应该去哪儿呢？政府当然是希望其进入实体经济。然而这困难也是不小，实体经济增长乏力，赚钱也慢，赚惯了快钱的资金哪里受得了这份寂寞？ 这不，楼市刚降温，炒房资金就忙着搬家到股市，最近股市已经开始升温，有机构还打出股市成为最大“蓄水池”的口号。另一边，大蒜今年涨幅更是达到了69%，猪肉价格蠢蠢欲动。 炒完楼市炒股市，炒完股市炒超市。这样的怪圈该怎么跳出来？看来也不是一时半会能解决的。 今天又有人问岛妹，既然政府又调控了，这房价是不是会来个大降？岛妹只好苦笑：降多少算降啊？腰斩？（敲黑板）看标准表述，调控的目的是“促进房地产市场平稳健康发展”，不要会错意哈。这不，前两天王健林在印尼就说了，“中国房地产有泡沫呢，可能是最近这么些年比较大的泡沫了”，但是，“绝对不会崩盘”。 文／霍木桐 编辑／公子无忌 |
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