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（接上） 二、实践中常见的房地区别登记类型 由于房、地权利内容的不同，权利取得或变化、注销时点的不同，导致现实中房地登记时会发生因权利不同而房和地对应的登记类型不同的情形，在房地登记中如何既坚持一体化原则又做到不同的权利区别对待、分别适用不同的登记类型呢？我国土地资源为国家所有并调控（集体土地除外），因此土地使用权并不能自由地变更、转让、分割，即使是市场化方式取得的土地也会因土地和城市规划的原因导致其变更和转让受到限制。但房屋实行所有权制度，既然所有则权利人可以自由处分，但由于房屋附着于土地，其处分必然受到土地的牵制，否则权利主体一致原则无从谈起。在以宗地为单元建立登记簿的前提下，坚持房地一体，以地随房走或房随地走为登记类型首要判断原则，但对于特殊情形房和地的登记类型可适当地予以区别，以便更好地反映权利变化状况。 1.已建有房屋的集体建设用地使用权转为国有建设用地使用权 只要土地上已建有房屋，则房地应一并登记。在土地使用权从集体所有转为国家所有的情形下，其实经过了这样的程序：集体土地先征用为国有，国家再出让给原土地使用权人。所以就土地而言，所有权以征用方式发生了转移即从集体所有变为国家所有，使用权随所有权变化而变更为国有土地使用，土地性质发生了变化，因此土地使用权应当办理变更登记。而房屋的现状和权利主体均未发生变化，因此不需要申请登记，但基于房地一体、房随地走的原则，总体应申请办理不动产变更登记。 2.房屋首次登记时土地已办理过首次登记 所谓首次登记是指物权第一次在登记机构进行登记、登簿。而房屋所有权首次登记的前提，一是土地已合法取得，一般表现为土地使用权已办理过首次登记；二是房屋为合法建造即取得规划许可证。尽管房屋首次登记，但其对应的土地已不能认为首次登记，而是变更登记。因为虽然土地要素没有变化，但附着物从无到有，即从空地转为有房之地则视为发生了变更。从《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）的登记类型规定中可知，这个登记遵循的是地随房走原则，尽管土地已经做过登记，但房屋登记时仍然认定为首次登记。 3.土地连同房屋征收的登记类型 根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，为了国家安全和社会发展等公共利益，市、县级人民政府可以作出征收房地产决定，如国有土地及房屋征收意味着原房地产权利人丧失房屋所有权和土地使用权，这也意味着地方政府（代表国家）作为征收主体将取得房屋所有权和土地使用权。由于国有土地的所有权本就属于国家所有，使用权一旦收回后则土地所有权与使用权两权主体合二为一，即土地使用权为土地所有权涵盖，而国有土地所有权依法可以不登记。因此，办理此类不动产登记，需要办理房屋所有权转移登记和土地使用权注销登记。此外，由于房屋所有权主体是国家（地方政府代理行使），而且地方政府征收国有建设用地后还将用于公共利益需要再次出让土地等，所以，对于此类登记可以仅记载于登记簿，不必发证。这是房、地登记类型应区别对待的一个典型。 4.房屋拆除而土地使用权未变化时的登记类型 《细则》将此类情况笼统归入注销登记，而众所周知，注销登记的发生不是主体消失便是客体消失。此情况中将房屋和土地区分对待就会发现，对房屋而言，当其灭失时，确应办理注销登记，而就宗地而言，土地没有任何变化的要素，一般无需做任何登记。如果基于房地一体原则，尽管土地没有变化，但附于其上的房屋消失了，则可按土地变更登记类型适用。因此，无论分别对待房和地，还是根据地随房走或房随地走理论，都不能认定该情形为房地产注销登记类型，《细则》在这个登记类型定位上似有不妥。 5.抵押权是否随房屋灭失而灭失 根据《担保法》第五十八条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。灭失所得的赔偿金应当作为抵押财产。因此，抵押物即不动产灭失，抵押权随所附载体消失而法定消失。在不动产统一登记前，房、地分别抵押登记，在房屋已拆除的前提下，房屋抵押权可依职权予以注销。但如今房地一体抵押时，如果房屋已拆除，是否也应一律办理不动产抵押权注销登记呢？笔者认为，可分为两种情形：一是房地产权利人仅拆除房屋，土地使用权未到出让期限或未被征收的，则抵押权仍然存在，只是抵押权对应的抵押物发生了变化，从房地变化为土地。因此，对应的登记类型应为不动产抵押权变更登记。二是房地产被征收后房屋拆除，此时原房地产权利人丧失了房屋所有权和土地使用权，但相应获得了补偿或赔偿。因此，附于房地产上的抵押权一方面随房地产征收而灭失，另一方面因该抵押权合法有效而使抵押财产从房地产转化为补偿或赔偿款，对应的登记类型应为不动产抵押权注销登记。 【来源】《中国房地产》2016年第10期 【作者】无锡市不动产登记中心 陈亚菁 |
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