|
《原文再续，书接上一回》 针对最近汹涌而至的 拆迁大军购房热潮， 今天，肇房君与街坊们叨叨 肇庆二手房交易中 过户需注意事项、 需缴纳的税费项目、 及二手房贷款流程。 立正，列好队形，我们起步~走！ 提示 当街坊了解完房子的基础讯息（房子的基础讯息有哪些？可回顾上期探讨话题：二手房交易乱象丛生，肇庆拆迁大军该如何见招拆招！附详细流程步骤），考虑清楚并准备确定交易时，才是真正进入二手房买卖流程中的重头戏，这个期间必须打起精神，多留心眼，多注意各项细节，因为在这个过程中，会出现很多稍微不注意就会吃大亏的地方。 面对中介，要注意什么。 1. 房价过低要注意。 有太多的房屋都涉及到高利息的民间借贷，又或者存在长期租赁，产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及各种纠纷，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。 2. 交付定金要三思，不能急。 看中房屋后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会先签订定金合同，交付定金，通常是在中介直接签订中介公司自行制定的房屋预售合同(其中包括定金条款)、居间协议及佣金确认书全套，为防止卖方反悔，很多买家愿意多支付定金，定金动辄几万。所以，一旦开始掏钱了，就要注意了。 没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解， 否则就不要急于交定金。 3. 慎防虚假承诺，被锁定交易。 中介会承诺可以做低交易价格、减轻税费，但在过户时却被房地产交易中心审税人员发现并按照核定房价计税，导致买方多支付购房款佣金、税费。 又或者承诺可以尽快放贷、有渠道可以高额放贷，诱骗买卖双方签订房屋买卖居间协议，但之后买方却因无法办理贷款而无奈中止交易。 4. 拒绝乘人之危，避免强迫交易。 签订房屋买卖居间协议后，房产中介公司通常会暂扣卖方的房产证，并要求买方支付一定数额的定金。如果买卖双方试图终止居间服务协议，房产中介公司则会以扣留产权证、收取定金不退还等事由强迫买卖双方继续交易。 如果买卖双方坚持终止居间服务协议，房产中介公司还会以此为由强迫买卖双方签订《居间服务终止申请书》，并要求买卖双方自认违约。但买卖双方在自认违约后，中介不仅不会退还房产证和定金，反而还会以买卖双方违约为由提起诉讼索要居间服务佣金。 5. 面对花样百出的各种收费，得留心眼。 二手房买卖中介市场通常存在的收费乱象有：1、巧立名目：看房需交“看房费”，定房需交“意向金”或“诚意金”。2、虚构税费：审税需交“审税手续费”，贷款需交“按揭手续费”、“公关费”或“包装费”等。3、私自截留：房产中介公司在收到定金或购房款后自行截留，事后以房产中介经纪人涉嫌诈骗或被开除为由让买卖双方重复支付。4、断章取义：收取定金时言明是定金，退还时却说一半是定金、一半是佣金，对于一半佣金不予退还。5、私下收费：以降低佣金为诱饵私下索要“好处费”、“帮助过户费”等。 6. 不签“到手价”。 据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。 因而，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。在达成协议后，业主、买家和中介最好签订三方协议，也就是居间合同，这也可防止不良中介公司人员从中压价。 面对卖方，要注意什么。 交易前，去房屋所在地的房产交易中心调取房屋产权、土地、抵押等信息材料，凭个人身份证即可调取。查清楚房屋的详细讯息，确认产权的可靠度。 确认房屋的准确面积。1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；2.产权证上一般标明的是建筑面积；3.最保险的办是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 1. 土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 2. 房屋手续是否齐全。 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。3. 确定登记的产权人。注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，建议还需要确认房屋的实际产权人，换句话说，有可能房屋是夫妻的共同财产等情况。 其次，还要确定除产权人外是否还有共住人。由于历史原因，比如有些房改房，除产权人外还有共住人。共住人虽然没有产权，但法律规定，他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 4. 交易房屋是否在租。有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分省份均认可'买卖不破租赁'，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。5. 福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 6. 市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 7. 单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 8. 查看是否有私搭私建部分。1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 9. 尽量缩短交易时间。合同签订后，大多会涉及到卖方还银行按揭，涤除房屋抵押，买方申请银行贷款，双方进行房屋过户等环节，这期间任何时候，都有可能发生风险，其中包括如果卖方对外有债务，这期间有可能房屋被债权人申请查封，导致后期的无法过户；或是房价上涨过快，卖方反悔等。所以时间拖的越久，产生风险的可能性就越大，尽量把前期能做的工作事先做好，缩短整个房屋交易时间，以最大程度上避免风险的发生。 10. 营改增后，二手房交易需要缴纳的税费有哪些？ 目前个人买卖二手房过程中，主要需要缴纳营业税（包括城建、教育附加）、个税、契税。 营改增后，个人二手房交易营业税改为增值税，同时契税和个税的计税依据也将发生调整。 1 契税 根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。 2 增值税 3 个税 不满5年的房产上市出售，个税为全额的1%，或者凭票差额的20%。 二手房贷款流程详解 肇房君不分昼夜，废寝忘餐 为街坊们整理的宇宙最强攻略~ 买房新手还不赶紧记下来！ 来源：搜狐房产，网易房产，房天下，吉屋网，新浪房产收集整合 买房、装修上肇房网，更全面的肇庆本土资讯，欢迎加肇房网微信，微信搜索“肇房网”。 |
|
|
