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销售回落、土地仍将活跃、开发投资有望正增长 ——2017年我国房地产市场形势预测分析 （研究规划部 邱国波 刘 勇 ） 2017年我国房地产市场的基本态势是休养生息，积蓄能量。预计全年销售会有所回落，但土地市场依然活跃，开发投资有望保持正增长，行业整合继续行进。 一、经济筑底，货币政策回归实质中性 宏观经济L型走势仍将持续，预计2017年GDP小幅下探至6.5%；微观结构趋于改善，经济底部有望进一步夯实。一方面经济结构不断改善，第三产业对GDP增长的贡献率逐年增长，工业筑底企稳迹象日益显现。另一方面，需求不振和产能过剩等矛盾依然突出，叠加特朗普贸易保护主义倾向、全球贸易环境不确定性增加，经济稳定运行的基础并不牢固。总体来看，2017年宏观经济将在变中求稳的道路上继续迈进，经济触底反弹的拐点时间目前还难以确定。 2017年，货币政策预计保持稳健中性。2016年“灵活适度”的明稳实松或稳中略松在2017年将不复存在。“宽货币”对当下疲软的实体经济所带来的边际效益在不断缩小，而带来的风险却不可忽视，故实质宽松的货币政策在2016年下半年已走到尾声，2017年货币政策将真正回归中性，既不会骤然收紧，但也不会开闸放水。 二、调控进入静默期，长效机制先行在土地供应上着力 2016年调控政策在分化基调上总体先扬后抑，一季度为“去库存”中央刺激政策接二连三，调首付、降税负、宽信贷火力全开；二三季度热点城市开始逐步扭转调控方向；最终四季度热点城市“稳房价、控地价”的调控新政密集出台。年底中央经济工作会议及此前的中央政治局会议进一步为后续调控政策方向奠定基调，“降杠杆，控房价”，再提房地产长效机制建设，意在进一步稳定市场预期，促进楼市可持续发展。预计后续政策将进入平稳期，在2017年十九大召开前将相对“静默”。2017年调控更多地将着眼于长效机制建设，同时延续因城施策方针，确保楼市整体运行平稳可控。 我们认为，房地产调控思路已开始从简单的量价目标导向调控向系统性的制度建设与改革过度。房地产长效机制建设涉及土地供应、房地产税收、住房金融、新型城镇化等一揽子制度改革。从2017年来看，房产税短期内获得实质性进展的可能性不大，而新型城镇化的推进作为一项系统工程，中小城镇交通、医疗、教育仍将按正常节奏开展。楼市调控长效机制更多的着力点，预计还是会落在土地与金融两方面。一是热点城市有望通过调整规划或盘活存量低效建设用地，增加住宅土地供应。二是土地竞买资金与居民购房资金的监管机制将更加完善，房企竞拍土地必须使用自有资金，居民购房不可违规再提高杠杆。三是限制性住房金融政策不会松动。鉴于目前热点一二线城市房价仍在高位，且上涨压力犹存，我们认为明年两会前已出台“限贷、限购、限价”等收紧政策的城市政策不会放松，甚至收紧城市还将进一步扩容。 三、市场销量将调整回落，一线房价上涨压力犹在 虽然四季度政策收紧导致市场景气度有所下行，但2016年毫无疑问是行业销售的历史性大年。根据国家统计局数据，1-11月份，商品房销售面积13.6亿平方米，同比增长24.3%；商品房销售额10.3万亿元，增长37.5%。其中，商品房销售金额早在前10月便突破2015年创下的最高点，到11月，商品房销售面积也再创新高，比2013年的顶峰高出5278万平方米，预计2016年全年销售面积将在15亿平方米左右。 根据行业规律以及目前的政策形势，预计2017年销售整体表现将较为平淡，走出前低后稳的态势，销售面积回落13%以上。一方面，从供给侧来看，对本轮楼市行情贡献最大的一线和热点二、三线城市大都存在供应不足的问题，既有企业自身存货有限的原因，也有政策调控的因素（例如，不少热点城市目前禁止高端项目备案、不批预售证）。另一方面，从需求侧来看，今年市场火热本身已透支部分刚需和改善性需求。同时因为热点城市着力防范资产泡沫、遏制投机，相当部分投资者开始观望，这种观望情绪至少在2017年上半年都会比较浓厚。综合来看，2017年商品房销售面积将经历调整性回落，预计幅度可能超过10%。 房价方面，由于一二线重要城市的长期看涨预期没有改变，叠加短期供给因素，房价调整的空间非常有限。尤其一线市场，供给一直偏紧，需求抑制型特征明显，短期通过多种措施能实现控价目标，但后期仍存在上涨压力。资源聚集、土地升值和都市圈形成，是推动一线市场发展的重要因素。 四、土地市场仍将活跃，开发投资有望正增长 比起住宅市场，2016年热点城市的土地火爆程度有过之而无不及，一些城市一度出现“逢土拍必地王”现象。受益于热点城市的轮番带动，全国土地购置面积累计同比降幅不断收窄，前11月从-20%提升到-4.3%，相较2015年的-31.7%更是回升了27.4个百分点。而与之形成明显对比的是，土地成交价款同比增速持续正增长，且三季度加速上扬，到11月末，土地成交价款累计达到7777亿元，已超过2015年全年金额，累计同比增速高达21.4%，创下自2014年以来新高。 预计2017年一二线土地市场仍将保持活跃。一是热点城市土地供给有望进一步加大。土地市场量价严重背离的背后，是土地成交结构的显著变化，即市场需求集中在地价较高的热点一二线城市及少数一线城市辐射的三四线城市，这一趋势仍将持续。在明年房地产长效机制建设的框架下，增加供地是平稳市场最直接、可见效的政策工具。目前在广州、厦门、郑州、石家庄等一些城市已经有所动作。二是今年大部分房企销售创新高，出于拿地补仓、调整布局的需要，明年热点城市的土地需求将依然保持旺盛。总体来看，预计2017年土地成交金额较2016年小幅上涨的概率较大。 开发投资方面，虽然随着政策新基调的确立，对房企开工存在一定不利因素，尤其是融资层面信贷收紧，无疑会影响开发投资增速；但目前市场的现实情况是热点城市存量房快速去化，房企亟需补库存，因此投资增速回落的可能性不大。同时从数据本身看，近两年房地产开发投资额已处低位，基数较低，且月度绝对量波动较小。因此，预计2017年开发投资增速维持在低位，但有望保持正增长。 五、行业整合继续行进，项目和股权并购案将增多 我国房地产的市场结构在加快演进。截至2016年三季度末，地产百强销售占比已达46.54%，较2015年同期提升了7.06个百分点，行业集中速度创出历史新高。2017年，并购整合将继续行进。尤其当下的土地市场，已进入丛林竞争时代，大房企的强强联手及楼面价的大幅攀升，又如一堵“铜墙铁壁”在拉开强者和弱者之间的距离，项目并购、股权并购案例会不断涌现。展望中长期，在一二线城市，一些小型开发商会逐步丧失获取最基本生产资料——土地的能力。接下来，会有部分市场主体萌生退意，思考何时退出和怎样退出的问题。寡头化进程也由此开端。 “强者恒强”是我们可感触的现象。但对于主流房企及为之服务的金融机构而言，考虑的最核心问题恐怕还不是在圈里谁超过谁、谁并掉谁的问题，而是如何顺应快速变化的外部环境。 |
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