丁祖昱说这是目前存量资产盘活讲的最清楚的一次演讲

[ 导读 ]

存量市场这个新风口

到底该怎么玩？

2017年1月13日，由金砖传媒，易居中国主办的第六届金砖论坛，易居中国2017中国房地产存量资产暨城市更新峰会在上海绿地万豪成功召开。

本次论坛以「进化创新，链接传承」为主题，邀请了存量资产相关行业内300多人参与。他们中有中国房地产业协会的相关领导，专家学者，行业协会代表，企业家代表，还有公寓一线行业的资深专家。论坛内容既有白银时代房地产行业的总体发展状况，也包括对存量资产的解读，互联网+房地产+金融的运营方式的探索与创新，同时还涉及一线公寓运营企业对实际运营操作中的经验分享。

说到其中最精彩的干货演讲，不得不提到克而瑞高级副总裁刘文超的《上海城市更新下的存量资产增值探讨》，今天我们就来八一八刘文超在峰会上到底讲了些什么？以至于丁祖昱说，这是目前为止存量资产盘活讲得最清楚的一次演讲。

我们为什么要做这个研究？

讲一下我们为什么干这个事，因为上海提出来一个要做全球的活跃城市，内涵发展，城市升级，包括资产盘活，是达到这个目标的一个必要路径。

第一个原因是这样，我们发现，大家可以看一下右边这张图，我们发现这个事情在变化，右边从2014年开始到2015年的时候，在下降，2015年没有动，到了2015年的时候，我们发现这个数据继续下行，实际上未来开发的量整体在萎缩。

在中国的房地产市场里，一手房依然是主力，但是在上海、北京、深圳是未来存量市场可以做的，这是市场格局发生了变化，这是我们进入市场的一个原因。

第二个原因过去2016年，1到3季度，统计一下大家会发现，抑制一手房发展有44项，促进正面的对一手房好的政策有34项，整体是在压制一手房，对于存量市场这个政策基本上全是纵向。所以从政策导向上说，存量市场是占优的，这是我们参与这个市场的第二个原因。

第三个原因我们发现是非常有意思。去年上海的房地产的大宗交易，包括酒店，包括写字楼整体的买卖，已经连续五年超越了北京，去年整体在上海的交易额，我们总体统计是950个亿，交易的规模是240万方，这个市场实际上我们发现，这个市场已经非常活跃了。   

在这个市场里面越来越多的胆子大的钱，抗风险能力比较强的钱不断的涌入，大家发现过去的物业都集中在城市最核心的优质资产，但是现在去年开始，大家已经在做一些不良资产，因为好的资产很难找到了，这个市场的格局也会发生变化，主要的原因，另外一个原因就是非常多的房地产成立了，这个参与主体发生了变化。

哪里进？

很重要的是选择在哪里进，目前我们选择是在上海，做这个市场无论是公寓、联合办公，包括其他类型的物业，无论什么改革，什么升级，最重要的是未来的借款人他必然导致了你必须选择钱多人多的城市，只有北京、上海、深圳可以承载这样的规模，我们把城市定位在这些地方。同时上海在这个领域有四个方向，上海有四个区域，一个是工业转型区，工业转型区在上海，目前上海的工业用地占城市用地占到27.3%，未来调到10%-15%。另外就是商业商务区，以及历史风貌的保护区。比如说外滩园，很多老的街坊。

什么时候进？

确定了地点之后，就是时间，对时间的思考，我们现在在考虑，对于时间上的界定，也决定了我们很多在寻找物业的想法，昨天大家都知道现在非常流行的穿越周期，这是长周期按照60年的长周期里面有20年的房地产周期，右面是短周期叫资本的支出周期，这两个周期非常有意思，如果按照长周期来看，2017年到2019年，我非常担心未来，在短周期里面，我们会发现十年里面有22个季度是上升的，18个季度是下降的，现在还是在上升。这是在周期上，在时间节点上，对存量资产，或者是增值上我们思考的问题，今天简单的跟大家做一个分享。

选择什么样的物业？

在物业选择上，在这个节点上考虑的，有些租赁行为，确定了时间，接下来是选择东西，主要在上海存在这几种类型，一种就是说时间久的，还有定位错的。在过去一段时间，我们思考了过去的房地产的发展，坦率的说从易居中国来说，过去帮助了非常多的房地产企业在住宅领域的产品线，很多项目的落地，在这个节点上，过去开发的做法是投资是钱，代表资本方，开发代表开发商，我们会发现在未来存量领域更加简单。

我们现在的做法非常简单，我们作为联合GP寻找好了以后，再做资产的项目，我们有一定的退出能力，有一定的再改造升值策划定位的能力，我们发现存量资产的运营它没有房地产开发那么复杂，并且它的利润，它的增值一些房地产开发商还看不上。但是对于一些企业它的利润还是非常大的。

如何实施更有效的战术？

接下来我们讲一下我们在战术上怎么办？在这个市场，我过去的一两年会发现，只有买到东西才有机会，没有买到没有拿到资产，再好的模式，再多的钱都没有用，我们第一件事就是思考怎么样买到。

这个是监测了上海交易的相对活跃的项目，每周每天每季每月去更新它，去跟踪它，拿这个产品和一些资本聊过，他们觉得非常有意思，我们做房地产数据出身，我们会发现如果能够拿到好的产品，首先建立在你有大量的样本上，这个样本，相信各位接触了很多项目，但是很多项目是不靠谱的项目，我们每天都在监测这些项目的进展，也不断有新的资产的项目在纳入。

拿好项目之后，最关键的是怎么改，一种是升级，还有一个把它变形了，打边球。大量的今天我们很多业内同事在做这个领域，就是改造，把原有的物业的使用功能换成新的使用功能，去年我们有一条很好的产品线，搜一些楼改造成公寓卖，过完年不可以了，上海规定拿到工程许可证的项目，才可以改，没拿到工程许可证的项目没戏了。

如何有效规避风险

最后谈谈风险，存量这个行业，跟增量这个行业，最大的是风险，增量是非常简单，比较成熟，存量大家都在探讨，是未来20年需要探讨的东西，比如说企业购买物业，居住物业的话，除了增值税是要考虑非常多，另外32号令规定了过去大家便宜拿到的很多国有的租赁物业很快也被纳入到监管体系之外，完全按照市场竞价的体系来做，不可以设外在条件。但是好的物业最后还是落在国企和央企手上。办公改公寓的这条路去销售，基本上这条路在上海、北京，基本上这条路已经走不通了。也就是说这个市场最暴利的一块已经没有了。

我给大家简单分析到这里，因为在元旦前后，我们基本上成形了两个用于存量的投资基金，然后我们也每年或者每月都寻找大量的物业，我们也愿意和在座各位进行分享。一起合作，为上海的存量物业的发展添砖加瓦。